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研究生:張翠芳
研究生(外文):Tsui-fang Chang
論文名稱:出租國有非公用基地之租金率與配套措施
論文名稱(外文):The Rental Rates and Complementary Measures for Renting National Non-public Use Sites
指導教授:謝靜琪謝靜琪引用關係
指導教授(外文):Ching-chi Hsieh
學位類別:碩士
校院名稱:逢甲大學
系所名稱:土地管理所
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:97
語文別:中文
論文頁數:117
中文關鍵詞:實質租金基地租金率國有非公用財產經濟地租契約地租
外文關鍵詞:rental rate of site leasesnational non-public use propertyeconomic rentcontract renteffective rent
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自1993年以來,國有非公用基地之租金計算均維持以土地申報地價總額乘以5%之租金率,有些文獻提出該租金率可能低於市場租金水準與租金優惠項目眾多之質疑,惟鮮少從基地租金之立論及基地租賃實例深入探討租金是否需要調整,本研究嘗試建構基地租金之立論觀點及衡量方法來檢驗國有非公用基地租金率,提供政府當局規劃調整國有非公用基地租金及配套措施之參考。本研究先從契約地租不一定等於經濟地租、實質租金之衡量及影響基地租金因素建構論述基礎,其次在國有非公用基地尚無標租案例及欠缺市場租賃實例資料庫之限制下,採用個案研究法,挑選台中市內6件國有非公用基地個案及蒐集12件來自其他單位之基地標租實例作為比對案例,模擬演算國有非公用基地個案契約租金率及準市場租金率之差距,再以基地實質條件修正國有非公用基地個案與準市場租金水準之差距,提出適當調整國有非公用基地租金率之看法,並且討論相關之租賃條件,以改善租金優惠等配套措施。本研究獲致之個案研究結論為:在本研究設定之模擬演算條件與假設基地條件相當之前提下,國有非公用基地個案租金率有低於市場租金率之傾向,若以當期申報地價為計算基礎,依法得建築使用之國有基地個案之租金率將有機會調整至7.37%至10.99%之間,至於屬公共設施用地類之國有基地個案則可在5%至12.13%之空間;此外,租金優惠措施限縮於出租供公共利益目的之使用者、租期延長至20年以上、解除限建之使用限制及收取適當之履約保證金之配套措施,將令出租國有基地之租金接近市場租金水準。
Since 1993, the rental rate of national non-public use sites has been fixed on 5% of total landowner-announced value. Some literatures have pointed out that the rental rate of NNPU sites probably is under the market rent level and there are many improper ways to acquire rental concession. What’s the lag between the rental rate and the market rate? This research tries to discuss and calculate the rental rate of NNPU sites by land rent theory and suggest the complementary measures for renting NNPU sites. The author discusses the land rent theory including that contract rent is not necessarily equal to economic rent, the measurement of effective rent and influencing factors of site rent. Then, uses case study method under the limitation of lacking data of NNPU site auctioned and market rental cases. The author selects six NNPU site leases compared to twelve auctioned cases from other organizations as market rental in Taichung City. The author calculates the gap between NNPU site rental rates and market ones simulated by the auctioned cases, and then modifies the rental rates by the physical conditions of site. Finally, the author suggests different range of the rental rate of NNPU site by different use and amends the related lease clauses as limit the rental concession. The results of this research are as follows. Under the assumed simulating terms and the similar physical condition of NNPU site, the rental rent for building sites is around 7.37% to 10.99%, 5% to 12.13% for public facility site. Besides, several complementary measures should be taken to keep the rental rate on market level as rental concession only offered to the site for public welfare purpose, prolongation of lease terms to more than 20 years, release the limitation of renewal, and collection of suitable security deposit.
摘要 i
Abstract ii
目次 iii
表次 v
圖次 vii
第一章 緒論 1
第一節 問題陳述與研究目的 2
一、問題陳述 3
二、研究目的 7
第二節 研究內容、分析方法及流程 8
一、研究內容 8
二、分析方法 8
三、研究流程 8
第三節 研究範圍與限制 10
一、研究範圍 10
二、研究限制 10
第二章 文獻探討 12
第一節 立論觀點 12
一、契約地租不一定等於經濟地租 12
二、租金與地價關係 15
三、基地租賃之意義與條件 18
四、實質租金之衡量 24
第二節 影響基地租金之因素 27
第三章 方法設計 30
第一節 研究架構 30
第二節 個案研究法與設計 31
一、個案研究法 31
二、個案研究之設計 31
第三節 研究個案 34
一、國有基地個案之選取 34
二、比對案例之說明 39
第四章 國有基地租金之個案研究 47
第一節 國有基地個案與比對案例之租金率比較 47
一、契約租金率之比較 47
二、以收益還原法分析契約租金率與應有租金率之差距 51
三、以報酬率分析契約租金率與應有租金率之差距 57
第二節 國有基地個案與比對案例實質條件之比較 63
一、住宅區國有基地個案與比對案例實質條件之比較 63
二、商業區國有基地個案與比對案例實質條件之比較 64
三、公共設施用地國有基地個案與比對案例實質條件之比較 64
第三節 國有基地個案與比對案例租賃條件之分析 66
一、租金計算方式之分析 66
二、租金調整方式之分析 67
三、租金優惠措施之分析 76
四、租期之分析 78
五、使用限制之分析 78
六、履約保證金之分析 79
第四節 討論 81
一、租金率之比較結果 81
二、實質條件之比較結果 82
三、租賃條件之比較結果 82
第五章 結論與建議 83
第一節 個案研究結論 83
第二節 建議與後續研究方向 84
一、建議 84
二、後續研究方向 84
參考文獻 86
附錄一 國有非公用財產之特質 89
附錄二 國有基地租賃契約書 91
附錄三 教育部經管國有學產房地標租作業要點 95
附錄四 台灣糖業公司標租規定 100
附錄五 交通部臺灣鐵路管理局經管公用不動產出租及利用作業要點 101
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