台灣建築產業的發展在四十多年來伴隨著國人的財富共同的成長，更造就了國人房屋超高自有率之現象，這其中扮演重要推手的〝房地產預售制度〞更是功不可沒，無論在景氣變化時，或是在經營的環節裡，預售制度在交易成本上發揮了具重要的角色功能。
由房地產景氣的變化與行銷的4P組合分析可瞭解房地產預售的銷售方式，更從房地產之概況與發展看出預售制度在整體建築產業中所佔的位置，藉由這些文獻的探討，勾勒出整個房地產預售制度之運作模式及與景氣和經營的影響。探討房地產預售與成屋銷售的差異，藉由比較中分析其間交易成本與行銷特色之不同，也瞭解房地產代銷業與房地產仲介業各自的生存方式與空間。更由預售市場產生的問題探討消費者之認同與購屋糾紛所導致的影響。
綜觀20年來大台中房地產開發之概況及市場趨勢與現象提出了本文之命題，為驗証研究的命題，由七位與建築產業關連密切的專業人士做為訪談的對象，將訪談歸納出十項重點節錄並做出比較，由此找出預售制度穩定發展形成為常態的發展趨勢。

During the last forty years, the management of the real estate industry follows with the growth of the common wealth, and also accomplishes the people house super elevation innate rate phenomenon. This attributes to the success of the “pre-sale system in the real estate industry”. The exchange cost of the pre-sale system play an important role not only in the changing of the economy climate, but also in the detail of the management.
From the changing of economy climate of the real estate industry and the marketing 4P combination analysis, we can understand the way of the “pre-sale system”. What’s more? Form the situation and the development of the real estate industry, we can also realize the importance of the pre-sale system in the whole construction industry. By discussion of these article, we can portray the mode of operation and the relations between the economy climate and the management. By discussing the transaction cost and the marketing distinction of both the pre-sale system and the existing housing transaction, we can find that both real estates broker industry and real estate industry have their own way to survive.
This research is base on the observation of Taichung’s real estate industry and the marketing trend in the 20 years’ period. By interviewing seven experts in the construction industry, we summarize 10 main points for comparison and find out a stable way of the development of the real estate system.

第一章 緒論
第一節 研究背景與動機……………………………………3
第二節 研究目的……………………………………………4
第三節 研究範圍與內容……………………………………5
第二章 文獻探討
第一節 房地產景氣、交易、制度理論……………………6
第二節 房地產銷售之行銷組合策略………………………15
第三章 房地產業之概況與發展
第一節 房地產業之發展回…………………………………27
第二節 預售市場與成屋市場之差…………………………38
第三節 預售市場產生的問題探討…………………………46
第四節 大台中房地產預售市場概況………………………50
第四章 研究設計與方法
第一節 研究架構……………………………………………61
第二節 研究命題……………………………………………63
第三節 研究設計……………………………………………64
第五章 訪談內容與分析
第一節 訪談對象……………………………………………66
第二節 訪談內容摘要………………………………………67
第三節 訪談結果與分析 ………………………………… 80
第六章 結論與建議
第一節 結論 …………………………………………… 84
第二節 建議 …………………………………………….85
第三節 後續研究建議 ………………………………… 87
參考文獻
附錄

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