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論文基本資料
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研究生:
鍾尹堂
研究生(外文):
Yin-Tang Chung
論文名稱:
房地產預售制度對景氣與營運影響之探討
論文名稱(外文):
Study about the inference of the Forward Market Product of real Extate Industry on Prosperity and Operation
指導教授:
邱世寬
學位類別:
碩士
校院名稱:
逢甲大學
系所名稱:
經營管理碩士在職專班
學門:
商業及管理學門
學類:
企業管理學類
論文種類:
學術論文
論文出版年:
2009
畢業學年度:
97
語文別:
中文
論文頁數:
92
中文關鍵詞:
預售制度
、
景氣循環
、
建築產業
、
房地產預售
外文關鍵詞:
the construction industry
、
the boom-and-bust
、
The real estate sells in advance
、
sells in advance the system
相關次數:
被引用:
13
點閱:710
評分:
下載:303
書目收藏:3
台灣建築產業的發展在四十多年來伴隨著國人的財富共同的成長,更造就了國人房屋超高自有率之現象,這其中扮演重要推手的〝房地產預售制度〞更是功不可沒,無論在景氣變化時,或是在經營的環節裡,預售制度在交易成本上發揮了具重要的角色功能。
由房地產景氣的變化與行銷的4P組合分析可瞭解房地產預售的銷售方式,更從房地產之概況與發展看出預售制度在整體建築產業中所佔的位置,藉由這些文獻的探討,勾勒出整個房地產預售制度之運作模式及與景氣和經營的影響。探討房地產預售與成屋銷售的差異,藉由比較中分析其間交易成本與行銷特色之不同,也瞭解房地產代銷業與房地產仲介業各自的生存方式與空間。更由預售市場產生的問題探討消費者之認同與購屋糾紛所導致的影響。
綜觀20年來大台中房地產開發之概況及市場趨勢與現象提出了本文之命題,為驗証研究的命題,由七位與建築產業關連密切的專業人士做為訪談的對象,將訪談歸納出十項重點節錄並做出比較,由此找出預售制度穩定發展形成為常態的發展趨勢。
During the last forty years, the management of the real estate industry follows with the growth of the common wealth, and also accomplishes the people house super elevation innate rate phenomenon. This attributes to the success of the “pre-sale system in the real estate industry”. The exchange cost of the pre-sale system play an important role not only in the changing of the economy climate, but also in the detail of the management.
From the changing of economy climate of the real estate industry and the marketing 4P combination analysis, we can understand the way of the “pre-sale system”. What’s more? Form the situation and the development of the real estate industry, we can also realize the importance of the pre-sale system in the whole construction industry. By discussion of these article, we can portray the mode of operation and the relations between the economy climate and the management. By discussing the transaction cost and the marketing distinction of both the pre-sale system and the existing housing transaction, we can find that both real estates broker industry and real estate industry have their own way to survive.
This research is base on the observation of Taichung’s real estate industry and the marketing trend in the 20 years’ period. By interviewing seven experts in the construction industry, we summarize 10 main points for comparison and find out a stable way of the development of the real estate system.
第一章 緒論
第一節 研究背景與動機……………………………………3
第二節 研究目的……………………………………………4
第三節 研究範圍與內容……………………………………5
第二章 文獻探討
第一節 房地產景氣、交易、制度理論……………………6
第二節 房地產銷售之行銷組合策略………………………15
第三章 房地產業之概況與發展
第一節 房地產業之發展回…………………………………27
第二節 預售市場與成屋市場之差…………………………38
第三節 預售市場產生的問題探討…………………………46
第四節 大台中房地產預售市場概況………………………50
第四章 研究設計與方法
第一節 研究架構……………………………………………61
第二節 研究命題……………………………………………63
第三節 研究設計……………………………………………64
第五章 訪談內容與分析
第一節 訪談對象……………………………………………66
第二節 訪談內容摘要………………………………………67
第三節 訪談結果與分析 ………………………………… 80
第六章 結論與建議
第一節 結論 …………………………………………… 84
第二節 建議 …………………………………………….85
第三節 後續研究建議 ………………………………… 87
參考文獻
附錄
1.張金鶚<房地產投資與市場分析理論與實務>,華泰總經銷,2003年
2.曾文龍<不動產行銷學>,北星圖書,1988年
3.莊孟翰彙編<房地產高階經營管理從A到A+>,2009年
4.張登華、林宜桐<房地產廣告企劃戰略>,寶川出版,1997年
5.洪崑煌、林宜桐<建築個案 案前前置作業戰略>,寶川出版社,1997年
6.阮如舫<房地產行銷學>,五南圖書出版公司,2005年
7.游正田< 房地產實戰讀本>, 世潮出版有限公司, 1992年
8.管荊荊<台灣近五年不動產趨勢(七)-變動的軌跡>,太聯叢書,1989年
9.管荊荊<台灣近五年不動產趨勢(十)-縱橫疆場的群龍>,太聯叢書12,1989年
10.陳東升<制度學派理論對正式組織的解析> 社會科學論叢(40):
111-133 ,1992年
11.林南、伊慶春、梁其姿、蔡勇美,私立大專院校之發展─制度轉型之研究中研院民族所與美國波士頓大學經濟文化研究所合辦<企業組織、社會關係與文化慣行:華人社會的比較>學術研討會,1992年
12.中華民國消費者文教基金會建築委員會編著<購屋指南>,消費者報導雜誌社,1986年
13.內政部建築研究所<台灣房地產景氣動向季報>, 2009年
14.信義房屋不動產企劃研究室<台灣地區房地產業年鑑>,阿義文化,2007年
15.行政院公平交易委員會<不動產產業經營相關法規彙編>,2008年
16.台中市建築開發商業同業季刊<建築與環境>, 1991~2009年
17.曾定祈<台灣建築業網路行銷策略之研究>,淡江大學企業經營碩士論文,2007年
18.李中<整合行銷策略與應用之研究-以台中地區房地產及相關產
業為例>,上海復旦大學碩士論文,2008年
19.林鈺芬<從交易成本觀點探討專業晶圓代工廠關係行銷策略,國立交通大學經營管理研究所碩士論文>,2001年。
20.莊正民<多層次傳銷之運作機制探討-由交易成本與代理成本理論加以分析,企銀季刊,第17卷,第2期,1995年,頁107-120>
21.鄒佳穎<從交易成本與資源依賴觀點探討供應練協同合作-台灣手機組裝產業之實證研究>,國立台灣大學商學研究所碩士論文,2004年
22.洪玉茹<拍賣網站消費者之信任與忠誠度研究: 以交易成本理論觀點探討>,國立成功大學國際企業學研究所碩士論文,2004年
23.陶默耘<民主行政之制度性研究-學校改革趨勢分析>,東海大學公共行政研究所碩士論文,2000年
24.林洸民<新制度主義的迷思-我國全民健康保險制度之分析>,東海大學政治研究所碩士論文,2002年
25國立政治大學社會科學院 台灣房地產研究中心<住宅資訊季報>,1999年
26.<台北市不動產代銷業成立暨第一次會員大會資料手冊>,2001年
27.金偉火(W.Chan Kim)及莫伯尼名著(Reuee Mauborgne)<藍海策略>,黃秀媛譯,天下文化事業群出版,2005年
28.Constantinos C.Markides & PauLA.Geroski著<後發制人>,陳正平譯,臉譜出版,2005年
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