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研究生:李嘉嬴
研究生(外文):Lee,Jia-Ying
論文名稱:不動產拍賣之研究
指導教授:郭振恭郭振恭引用關係
指導教授(外文):Jeh,Kong-Kuo
學位類別:碩士
校院名稱:嶺東科技大學
系所名稱:財經法律研究所
學門:法律學門
學類:專業法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:97
語文別:中文
論文頁數:146
中文關鍵詞:不動產拍賣拍賣價金拍賣無實益內覽制度拍賣不動產所有權取得
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論文提要
近來金融海嘯撲天蓋地襲捲全球,經濟情勢持續惡化,導致外銷遲滯、內需驟降,緊接著消費緊縮、需求減緩、企業縮編、裁員、倒閉隨之而來,房價下跌,出脫不易,無力繳納房貸之現象持續增加,全台法拍屋之拍賣數量亦持續驟增,勢將造成執行法院另一波的法拍風潮。
然而長期以來絕大多數民眾,對於拍賣不動產均敬而遠之,雖實務上認定拍賣係買賣之一種,適用民法相關規定,但從一般人民情感之角度觀之,鮮少有相同的認知,總認為法拍市場充滿了無數的陷阱,或買到殘缺不全的不動產,或占有人蠻橫不受點交…,加上一般民眾恐懼訟累,更使法院拍賣蒙上一層神秘的面紗。應買人除應嫻熟相關法令及拍賣程序外,縱使拍定後取得所有權,拍賣公告亦註明點交,則如何迅速取得不動產占有才是拍定人最關注的問題。
強制執行法經過民國85年大幅修正及89年微幅修正後,迄今未再更動,經過實務上運作,是否有修正及改進之空間,值得探討。此外,司法院民事廳,因受經濟因素影響,強制執行事件激增,為提高強制執行績效,確保民眾權益,及期儘速解決當前強制執行制度及實務運作上存在較重大之問題,於91年就當時亟待解決之問題,研擬強制執行法部分條文修正草案,其中包括對於減價拍賣的次數、擴大拍賣不動產點交之範圍,及提供便利拍賣不動產之買受人向金融機構申辦融資之管道等未來修法趨勢,對不動產拍賣程序有何影響,均有待深入研究。
再者,民法物權編已於民國96年3月28日修正公布擔保物權之規定,並於同年9月28日施行,其中關於抵押權實行,土地所有權人或用益權人在設定後之土地上營造建築物,對抵押權有影響時,其「除去權利」或「併付拍賣」,於強制執行程序中之運作方式,須為討論。另上述情況,於修法前已存在,於修法後才為抵押權之實行者,其法律應如何適用,亦有探討之實益。
關於金錢請求權之執行中,對於不動產之執行,分為三階段,查封、換價、分配 。本文僅就第二階段不動產之換價部分為探討,共分六章,茲就研究大綱初步說明如下:
第一章 緒論
說明本文之研究動機與目的及研究方法與範圍,藉以明瞭本文所欲研究之問題與方向。
第二章 不動產拍賣之法律性質
強制執行法上之拍賣性質如何,影響至為深遠,須予以說明。有私法說、公法說或折衷說之不同見解。私法說以拍定人為承買人當無異議,惟對誰為出賣人有不同見解,有主張債務人為出賣人說、債權人為出賣人說、執行機關為出賣人說、擔保物所有人為出賣人說等。公法說再細分類似公用徵收處分說、公法契約說、裁判上的形成手續說等。折衷說結合私法說與公法說之特點,分就程序面與實體面加以詮釋拍賣之性質,程序面為公法行為,實體面為私法買賣行為。
藉由拍賣法律性質之探究,拍定人究為原始取得或繼受取得、不動產上之負擔是否承受,誤拍第三人之不動產該第三人得否回復所有權等,均源於對拍賣性質見解不同而異其效果,因此後續各章之探討,均以本章為基石,故先就本章主題加以釐清。
第三章 不動產拍賣之程序
不動產拍賣之程序,為拍賣過程務實面的探討,包括拍賣前之準備、無益拍賣之禁止、拍賣之實施與未辦繼承登記不動產之執行等。拍賣之準備乃實施不動產拍賣之前置程序,適法妥當的準備有助於拍賣之進行,例如不動產價格之鑑定、拍賣最低價額之核定、保證金多寡、拍賣是否有實益、拍賣公告內容等,均牽動著未來之拍賣實施,為拍賣條件之訂定,決定著買賣雙方之權利義務。另為避免不動產之拍賣最低價額不足清償優先債權及強制執行之費用,而造成無益拍賣,亦有相關規定之論述。不動產實施拍賣之準備工作完成後,執行法院隨即於拍賣期日實施拍賣,若順利拍定,拍定人依期限繳足價金當無問題,若拍定人不繳價金則應如何處理。若未拍定,則進入減價拍賣程序,其程序應如何進行,以減價幾次為宜,債權人得否承受及承受之時點,及對於未辦繼承登記不動產之應如何執行等,均藉由本章加以討論。
第四章 不動產拍賣之效力
不動產拍賣之效力,因對不動產拍賣之法律性質採私法說、公法說或折衷說,而有不同。實務上雖採私法說,但通說認為強制執行權為隸屬國家之公權力,為國家統治權之一部,債權人僅得請求國家對債務人實施強制執行,且其拍賣須依據法定程序為之,故折衷說較為妥當。
依私法說與折衷說,均認為拍賣為買賣之一種,以應買人之應買為要約,法院之拍定為承諾,兩者合致而成立買賣契約,拍定人繼受取得拍賣不動產所有權、有權利瑕疵擔保請求權、原則上承受拍賣不動產之物上負擔。本文依據上述見解,適用民法關於雙務契約及買賣之規定,論述不動產拍賣之效力,以實務面為主、理論面為輔,佐以學生實際參與法院拍賣之經驗,探討繳足價金繳納之效果、未繳納價金之影響、所有權之取得、危險負擔之時點、不動產上負擔之承受或消滅、不動產之點交、點交後復即被占有、點交不動產上有動產時之處置方式等問題。
第五章 拍定第三人所有不動產之問題
法院強制拍賣之不動產,應以債務人或擔保物提供人,已受查封之責任財產為對象,執行債權人於向法院聲請強制執行時,亦須指定查封之客體。對於執行債權人所指定之特定物,執行法院僅負客觀形式審查之職權,實體上是否真實為執行債務人所有,依審查程序與執行程序分離之法理,執行法院無權審究。因此債權人所查報之財產難免有失實或錯誤之處,執行法院認為必要時雖得自行或命書記官調查、傳喚當事人,但實務上法院案件量大,難以逐件細查,因此只須在外形客觀條件上可堪認定即可。
拍賣不動產若係屬債務人以外第三人所有時,則拍賣法院所為強制拍賣是否有效?於拍賣程序終結後,拍定人是否取得該拍賣不動產之所有權?若無法取得,則拍定人該向誰主張其損害?以何種權利主張?反之,於強制執行程序中,賦予該第三人何種程序保障或救濟?於查封後拍定前與拍定後拍賣程序終結前,其所得主張之方式及其結果是否相同?再者,於拍定人取得該不動產所有權後或拍賣程序終結後,該真正所有權人得否再行爭執?應向何人行使權利?其效果如何?乃本章探討之重點。
第六章 結論
綜上各章節所述,作為結論及建議,期能兼顧公平正義與社會經濟發展,妥善解決法院拍賣實務上所衍生之問題,並期待對國內之強制執行實務有所助益,作為目前適用之解釋及日後修法之參考。
~細 目 目 次~
第一章 緒 論5
第一節 研究動機及目的5
第二節 研究範圍與方法8
第二章 不動產拍賣之法律性質12
第一節 序言12
第二節 學說見解16
第一項 私法說16
第二項 公法說21
第三項 折衷說25
第三節 結 語27
第三章 不動產拍賣之程序29
第一節 拍賣之準備29
第一項 不動產價格之鑑定29
第二項 核定拍賣最低價額、酌定保證金30
第三項 指定拍賣期日及拍賣場所32
第四項 通知當事人及拍賣公告32
第五項 抵押物上負擔之除去33
第二節 無益拍賣之禁止34
第一項 序言34
第二項 債權人認有實益之處置36
第三項 不動產拍賣無實益時之處置37
第三節 拍賣之實施38
一、實施人員、期日與場所38
二、拍賣之應買人與拍定39
三、應買人之救濟40
四、未拍定之處置(再行拍賣)42
五、交債權人承受47
六、優先承買權人之優先承受48
七、特別拍賣50
八、動產與不動產之合併拍賣52
九、超額拍賣與債務人之指定權53
第四節 未辦繼承登記不動產之執行54
第一項 實務見解54
第二項 對公同共有不動產之執行57
第五節 結語58
第四章 不動產拍賣之效力61
第一節 拍賣價金之交付61
第一項 價金之交付義務61
第二項 繳納價金義務人62
第三項 共同應買人之繳納價金義務63
第四項 繳納價金之期限與方法64
第五項 逾期不繳納價金之效果64
第二節 不動產所有權之移轉77
第一項 不動產所有權之取得77
第一款 立法例77
第二款 權利移轉證書之發給79
第三款 不動產所有權之取得81
第二項 取得所有權之範圍83
第三項 不動產所有權取得之障礙85
第一款 拍賣之不動產為第三人所有85
第二款 執行名義無效、不存在或經廢棄或撤銷87
第四項 不動產之危險負擔89
第三節 不動產上負擔之承受與消滅91
第一項 立法例91
第一款 塗銷主義91
第二款 承受主義92
第三款 賸餘主義93
第二項 用益物權及租賃關係原則上隨同移轉94
第一款 原則承受主義例外塗銷主義94
第二款 除權拍賣與併付拍賣98
第三項 抵押權及其他優先受償權因拍賣而消滅101
第四節 拍賣之不動產點交與再點交102
第一項 點交102
第一款 點交之意義、性質102
第二款 點交與否之決定104
第三款 拍賣不動產經除去用益物權及租賃關係後之點交105
第四款 擴大拍賣不動產點交範圍106
第二項 點交之發動與點交義務人109
第一款 點交之發動109
第二款 點交之相對人109
第三項 不動產之再點交113
第五節 不動產上動產之點交與書據之交出114
一、不動產上動產之點交114
二、書據之交出115
第六節 結 語116
第五章 拍定第三人所有不動產之問題119
第一節 序 言119
第二節 真正所有權人之救濟120
第一項 執行程序進行中120
一、聲明異議120
二、第三人異議之訴121
第二項 執行程序終結後135
一、拍定人或承受人受善意取得之保護135
二、拍定人或承受人不受善意取得之保護138
第三節 拍定人之救濟142
第一項 權利瑕疵擔保請求權142
第二項 不當得利利益返還請求權145
第三節 結語146
第六章 結 論148
參考文獻
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QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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