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研究生:洪瑞宏
研究生(外文):RUEI-HUNG Hung
論文名稱:台南市公有復興市場再開發之研究
論文名稱(外文):A study of the Redevelopment of Public Market in Tainan City
指導教授:陳耀光陳耀光引用關係
指導教授(外文):Yaw-Kuang Chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:建築學系碩博士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:97
語文別:中文
論文頁數:108
中文關鍵詞:再開發市場用地公有傳統市場都市擴張多核心化
外文關鍵詞:redevelopmentmarket land usedmultiple nucleationsPublic marketurban sprawl
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近幾十年來,在都市擴張、民眾生活方式與消費習慣改變,以及新興零售業的興起下導致傳統市場的使用型態產生轉變。有鑒於此,政府歷年來透過硬體上的更新改善以及軟體方面攤商之輔導等計畫或政策,協助公有傳統市場發展與提升競爭力,但在為數眾多的公有傳統市場中,實在難以擴及全體且僅能挑選幾處具示範性之公有傳統市場為示範,故整體的施行成效仍有限。另一方面,傳統市場在都市擴張的過程中與多核心化之趨勢下,部分的公有傳統市場仍臨著低度使用或已呈現閒置之窘狀;同時,早期因都市計畫之缺失與人為因素下,產生「市場用地」之利用與再開發方面的問題,對都市土地之利用與都市環境方面而言,是極為不利的因素。
本文以都市擴張與多核心化、傳統市場使用型態轉變、市場用地問題,三方面作為貫穿全文之主軸。因此,本文擬透過低度使用或已閒置之公有市場及其用地,以民間參與公共建設的角度進行公有傳統市場再開發課題之研究,試圖使公共設施用地得以繼續發揮公共設施之功能,並彌補早期因都市計畫之缺失造成都市內公共設施不足之問題。
本文以台南市公有傳統市場作為研究範圍與對象,針對傳統市場發展之沿革,和相關法令政策、劃設方式,以及市場用地與利用問題等方向,進行公有傳統市場及其用地未來再開發之研究與探討。並藉由公有傳統市場現況調查與財務可行性分析之模擬,來對此議題作進一步的了解及探究。
由調查研究結果顯示,都市土地問題為市場用地再利用之癥結;同時,市場用地之再開發與利用,亦須詳盡評估自身的立地條件和攤商安置等問題,以利公有傳統市場及其用地進行再開發與利用的推動,並彌補都市內公共設的不足。最後,經本文之模擬並依公共設施用地多目標使用之容許項目,將公有復興市場進行再開發之模擬且轉型為地下停車場仍具財務之可行性,惟回收年期較長,恐影響民間參與之意願。
For the past few decades, due to urban sprawl, the change of people’s life style and consuming behavior, as well as the newly risen retail business, the operation pattern of traditional market has also transformed. Thus, the government had tried to make plans or policies to update and improve the hardware and software, such as to renovate market buildings or provide assistance to vendors to enhance their competitiveness, for the development of public traditional market. However, as there are quite a number of public traditional markets, it is in fact very difficult to extend such implementation to all; therefore, only a few public traditional markets were selected to set as an example. As a result, the overall effectiveness for such implementation was quite limited. On the other hand, the traditional markets have been through the process of urban sprawl and the trend of multiple nucleations, some of the public traditional market are still under-used, or even, distressed in idle. Also, as due to the improper urban planning and human factors in the earlier stage, the utilization and redevelopment issues of “market land used” became an unfavorable factor in the areas of utilization of urban land and urban environment.

This article focused on the issues of urban sprawl and multiple nucleations, the change of operation pattern of traditional market and the market land used as the core of discussion. Therefore, based on the under-utilized or idled public markets and its land used, the article tried to carry out a research on the topic of public traditional market redevelopment from the angle of a non-governmental view in participating in the public development. It is trying to make the public facility land used continually to enhance the function of the public facility and to make up for the issue of improper urban planning in the earlier stage, and the urban issues of insufficient public facility.

This article takes the public traditional markets of Tainan City as the study target and scope, focusing on the history of traditional market’s development, related policies, regulations and the allocation methods, as well as the market land used and utilization… etc, to make study and research on the public traditional market and the future redevelopment of its land used. Through the current status investigation of the public traditional market and the simulation of the financial feasibility analysis, it is to make further understanding and investigation.

The result of the investigation indicated that the key issue of the reutilization of market land use lies in the urban land issues; at the meantime, the redevelopment and reutilization for market land used should also make a thorough assessment for the site conditions and vendors’ allocations issues, which will make advantages for the implementation of redevelopment and reutilization for the public traditional market and its land used, and to make up for the insufficient public facility within the city. Finally, the article also tries to simulate according to the multi-purpose items allowed for the public facility land used to make redevelopment for the public Fuxin market; and if it is redeveloped into an underground car park, which is in fact considered feasible financially. The only problem is the long payoff period will affect the inclination of the private sector’s participation.
目錄-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------I
表目錄------------------------------------------------------------------------------------------------------------IV
圖目錄-------------------------------------------------------------------------------------------------------------V

第一章 緒論
1-1 研究動機與目的-----------------------------------1-1
1-1.1 研究動機-----------------------------------1-1
1-1.2 研究目的--------------1-2
1-2 研究對象與範圍界定-----------------------------------1-2
1-2.1 研究對象-----------------------------------1-2
1-2.2 研究範圍界定-----------------------------------1-3
1-3 研究方法與限制-----------------------------------1-4
1-3.1 研究方法-----------------------------------1-4
1-3.2 研究限制-----------------------------------1-4
1-4 研究內容與流程-----------------------------------1-5
1-4.1 研究內容-----------------------------------1-5
1-4.2 研究流程-----------------------------------1-6
第二章 理論與文獻回顧
2-1 傳統市場之形成與功能-----------------------------------2-1
2-1.1 傳統市場的形成與沿革-----------------------------------2-1
2-1.2 傳統市場的功能-----------------------------------2-7
2-2 傳統市場用地劃設與都市擴張之關係-----------------------------------2-12
2-2.1 傳統市場興辦目的-----------------------------------2-12
2-2.2 傳統市場劃設之相關理論-----------------------------------2-12
2-2.3 都市擴張與土地使用管制之關係-----------------------------------2-16
2-3 傳統市場之經營特性與使用型態的轉變-----------------------------------2-19
2-3.1 傳統市場之商業特性-----------------------------------2-19
2-3.2 傳統市場使用型態之轉變-----------------------------------2-22
2-4 小結-----------------------------------2-26
第三章 傳統市場之發展與土地問題之探討
3-1 傳統市場之發展與土地關係-----------------------------------3-1
3-1.1 中國古代商業空間的形成-----------------------------------3-1
3-1.2 中國古代商業空間的劃設與管制-----------------------------------3-3
3-1.3 日治時期至今傳統市場的劃設與管制-----------------------------------3-10
3-2 傳統市場用地問題之探討-----------------------------------3-15
3-2.1 都市土地規劃與管制問題-----------------------------------3-16
3-2.2 傳統市場用地之問題-----------------------------------3-17
3-3 傳統市場用地未來再開發之課題-----------------------------------3-18
3-4 小結-----------------------------------3-19
第四章 台南市都市發展與公有傳統市場現況分析
4-1 台南市都市計畫與市場用地劃設趨勢-----------------------------------4-1
4-1.1 都市計畫近況-----------------------------------4-1
4-1.2 台南市市場用地劃設趨勢-----------------------------------4-2
4-1.3 台南市公有傳統市場分布概況-----------------------------------4-2
4-2 台南市傳統市場之建築型態與興闢概況-----------------------------------4-4
4-2.1 傳統市場建築型態-----------------------------------4-5
4-2.2 傳統市場興闢概況-----------------------------------4-5
4-3 台南市公有傳統市場使用情形與經營現況分析-----------------------------------4-6
4-3.1 公有傳統市場使用狀況-----------------------------------4-6
4-3.2 公有傳統市場經營現況分析-----------------------------------4-8
4-4 小結----------------------4-12
第五章 台南市公有復興市場再開發之模擬
5-1 標的之選擇與開發定位分析-----------------------------------5-1
5-1.1 標的之選擇-----------------------------------5-1
5-1.2 標的背景與立地條件分析-----------------------------------5-1
5-1.3 開發定位-----------------------------------5-7
5-2 經濟效益評估-----------------------------------5-9
5-2.1 基本資料-----------------------------------5-11
5-2.2 支出部分-----------------------------------5-12
5-2.3 收入部分-----------------------------------5-14
5-2.4 稅賦與權利金支出-----------------------------------5-15
5-2.5 折舊-----------------------------------5-15
5-2.6 利息支出-----------------------------------5-16
5-2.7 折現率-----------------------------------5-16
5-3 財務可行性分析評估-----------------------------------5-17
5-3.1 營運期間之財務分析-----------------------------------5-17
5-4 小結-----------------------------------5-18
5-4.1 外部因素-----------------------------------5-18
5-4.2 內部因素-----------------------------------5-19
第六章 結論與建議
6-1 研究結論-----------------------------------6-1
6-2 建議及後續研究-----------------------------------6-2
中文部份
【論文參考書目】
1.李厚宗,1991,《公共設施市場以獎勵民間多目標使用之理想與實際-以台北零售市場用地之研究為例》,台灣大學建築與城鄉所,碩士論文。
2.陳榮琪,1993,《從公共設施觀點探討容積率之研擬-以住宅區為例》,中興大學都市計畫所,碩士論文。
3.蕭坤亮,1995,《南部地區都市體系變遷與公共設施分布之研究》,中山大學公共事務管理研究所,碩士論文。
4.何肇喜,1996,《都市計畫公共設施零售市場用地再開發機制之研究》,台灣大學土木工程研究所,博士論文。
5.殷堯生,1999,《以B.O.T模式開發公共設施市場用地之可行性研究-以台南市西門市場開發案為例》,成功大學建築研究所,碩士論文。
6.陳燦榮,1999,《從黃昏市場之發展探討市場用地之研究-以台南市為例》,成功大學建築研究所,碩士論文。
7.邢志航,2001,《由攤商經營探討傳統零售市場重建規劃成效評核之研究-以台南市已重建之公有零售市場為例》,成功大學建築研究所,碩士論文。
8.謝瀚霆,2001,《流通革命對商業建築的影響初探-以台糖公司新營糖廠投資開發商業建築為例》,成功大學建築研究所,碩士論文。
9.李香月,2001,《我國社會福利政策與預算關聯性之研究》,國防大學國防管理學院資源管理研究所,碩士論文。
10.楊淑媚,2002,《以消費者行為探討傳統零售市場發展定位與對策-以台南市為例》,成功大學建築研究所,碩士論文。
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12.沈奎良,2003,《台南市傳統零售市場發展評估研究之初探》,成功大學都市計畫所,碩士論文。
13.李常生,2004,《以零售市場與攤販經營發展探討公共設施市場用地存在適宜性-以台中市為例》,中國文化大學巿政暨環境規劃學系,碩士論文。
14.李東華,2005,《國內推動民間參與公共停車場實施經驗與改善對策之研究》,中山大學管理學院高階經營碩士學程,碩士論文。

【中文參考書目】
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16.經濟部商業司,2000,《傳統市場經營現況調查報告-台閩地區》,經濟部商業司編印,調查日期1999年1月至8月。
17.于宗先、王金利著,2001,《台灣土地問題:社會問題的根源》,台灣經濟論叢(9),聯經出版。
18.諮群企業管理顧問股份有限公司,2001,《民間參與公共建設財務評估模式規劃》,行政院公共工程委員會專案研究計畫。
19.林建元主編,2002,《都市計畫的新典範》,中華民國都市計畫學會出版,詹氏書局出版。
20.陳世輝編著,2006,《台北市集巡禮》,台北市市場管理處。
21.行政院公共工程委員會編著,2006,《促進民間參與公共建設法令彙編》,行政院公共工程委員會編印。
22.經濟部商業司,2007,《台灣傳統市場商情年鑑》,經濟部商業司編印。
23.財團法人成大研究發展基金會,2008,《公共設施使用效益評估之探討》,行政院公共工程委員會專案研究計畫。

【中文期刊】
1.吳鄭重,2004,〈菜市場的日常生活地理學初探:全球化台北與市場多樣性的生活城市省思〉,《台灣社會研究季刊》,第55期。
2.蔡玲瓏、吳佩純、王美雲、翁嘉孺等人,2006,〈傳統市場與超級市場顧客通路選擇行為之分析--以內 埔地區為例〉,《遠東學報》,第23卷,第1期。

【外文參考書目】
1.Neil Carn等人著,1986,Real estate market analysis.
2.Roger D.Blackwell / Paul W. Miniard / James F.Engel,2001,CONSUMER BEHAVIOR,Harcourt College Publishers.

【網路資料】
1.台南市市政府網站:http://www.tncg.gov.tw/
2.經濟部商業司網站:
http://gcis.nat.gov.tw/welcome.jsp
3.行政院主計處,政府統計總覽網站:
http://www.dgbas.gov.tw/ct.asp?xItem=13213&
CtNode=3504
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