臺灣博碩士論文加值系統

金融投資商品的真實價值一直是個重要議題，本研究以自由現金流量法、股利折現法、C.R.R二項式實質選擇權法和傳統資本預算方法加以評價權益發行不動產信託，並針對REITs的特性和公開財報資料對變數加以估計，以估算其理論價格，並與實際股價加以比較，而所選定的標的為台灣所發行的前三檔REITs-富邦一號、國泰一號、新光一號。

本研究發現透過自由現金流量法所估算出之價值平均而言較實際股價高出約三成；而股利折現法則較實際平均股價高出約三倍；現值法所估算之價格和歷史股價差距在一成左右；而在考量管理彈性後的實質選擇權評價法平均而言較過去歷史股價高出約一成。根據所評價出來的結果認為所選定的標的目前股價均偏低，應有其上漲空間，且推論投資人對台灣REITs有注意力定錨的現象發生。

Evaluation of the real price for financial assets has been an important issue. This thesis used four approaches, namely free cash flow method, dividend discount method, C.R.R Binomial Numerical Analysis of real-option theory and capital-budgeting techniques, to evaluate the real value of REITs in Taiwan. Fubon No.1, Cathy No.1, Shin Kong No.1 are chosen as cases to study in this thesis. This thesis analyzes their financial statements and historical data to estimate the parameters in those models and compute the real price of REITs.

Our empirical results show that the real prices estimated from the free cash flow approach are higher than market prices by 30%. The real prices from the dividend discount method are higher than average market price by 300%.The real prices from the third approach, present value method, are higher than market prices by 10%. After considering the opportunities managers hold by the real-option approach, the real prices are higher than the market value by 200%. These results suggested the current prices of REITs in Taiwan are undervalued. It appears that anchoring tendency might be an explanation that prices of REITs in Taiwan are fixed in certain levels.

第一章 緒論 1
第一節 、研究動機 1
第二節 、研究目的 3
第三節 、研究架構與流程 4
第二章 文獻探討 5
第一節 、不動產投資信託相關議題 5
第二節 、評價方法簡介 10
第三節 、自由現金流量法 13
第四節 、實質選擇權 15
第三章 研究方法 22
第一節 、自由現金流量法 22
第二節 、二項式選擇權評價模型 24
第三節 、實質選擇權之評價方式 30
第四節 、評價方法之比較 32
第四章 個案資料 33
第一節 、個案概況 33
第二節 、REITS商品分析 38
第五章 個案研究設計 43
第一節 、資料來源 43
第二節 、實質選擇權模式變數定義與參數估計 44
第三節 、投資專案假設 49
第六章 研究結果與分析 51
第一節 、自由現金流量法分析結果 51
第二節 、股利折現法評估結果分析 55
第三節 、淨現值法評估結果分析 56
第四節 、實質選擇權方法分析結果 57
第五節 、各檔REITS理論價格與市價之比較 65
第六節、評價結果小結 69
第七章 結論與建議 71
第一節 、研究結論 71
第二節 、建議 73
參考文獻 76

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