企業社會責任（Corporate Social Responsibility，CSR）已是近年來國際社會所重視的企業競爭力之一，要如何兼顧企業社會責任與企業利潤極大化，並將企業社會責任納入經營策略中，是目前各國企業都在努力的重要課題。

本研究藉由質性研究之問卷調查及深度訪談的方式，發現台灣房仲業對企業社會責任皆稍有認知，惟落實企業社會責任尚有進步空間。由於房仲產業與社會大眾財產投資關係密切，交易金額頗大，是個信賴的產業，因此企業社會責任已成為房仲業永續發展的要件，企業社會責任應與公司的相關領域做策略結合以達企業社會責任與企業利潤極大化兼顧、公司成員上下一同並持續落實企業社會責任，將企業社會責任內化並創新於企業的核心競爭力，唯有如此企業才能與社會共存共榮達成永續經營的目的。

Recently “Corporate Social Responsibility (CSR)” has become one of the corporate competitiveness that international society took. How to combine Corporate Social Responsibility (CSR) with the maximization of profit and how to combine Corporate Social Responsibility (CSR) with operation strategies are an important topic that every enterprise in various countries concerned.

This research is a qualitative study undertaken by means of case study and questionnaire/interview. Findings are as follows:
Real Estate Brokerage in Taiwan has some cognition of Corporate Social Responsibility (CSR), but still has a big space to improve on carrying out Corporate Social Responsibility (CSR). Real Estate Brokerage is a trust industry which has great deal with people’s property and investment involving a great amount of money, so Corporate Social Responsibility (CSR) has become Real Estate Brokerage’s important factors of sustainable development. The Corporate Social Responsibility (CSR) should integrate into the enterprise’s related domain to reach the Corporate Social Responsibility (CSR) and the enterprise profit maximization both. Employees of company continue to carry out Corporate Social Responsibility (CSR) together and integrate Corporate Social Responsibility (CSR) into company to create core competence. Only to do this, enterprises could reach the goal of sustainable development and be prosperous with society.

目錄

第一章 緒論
第一節 研究背景與動機……………………………………………………1
第二節 研究目的……………………………………………………………2
第三節 研究範圍……………………………………………………………3
第四節 研究架構流程圖……………………………………………………12
第二章 文獻探討
第一節 企業社會責任的定義與演變………………………………………13
第二節 企業社會責任相關國際規範與準則………………………………22
第三節 企業社會責任與企業財務績效之關連性…………………………28
第四節 企業社會責任與企業永續發展……………………………………32
第五節 企業倫理與道德……………………………………………………38
第六節 企業社會責任與核心競爭力之關係………………………………43
第三章 研究設計與架構章
第一節 問卷調查……………………………………………………………47
第二節 深度訪談……………………………………………………………53
第四章 台灣房仲業之企業社會責任調查分析
第一節 台灣仲介產業的概況………………………………………………58
第二節 個案分析－以信義房屋為例………………………………………74
第五章 結論與建議
第一節 研究結論……………………………………………………………91
第二節 研究建議……………………………………………………………95
第三節 後續研究……………………………………………………………97
參考文獻………………………………………………………………………101
附錄一 問卷調查……………………………………………………………107
附錄二 深度訪談……………………………………………………………110



表目錄

表2-1 企業社會責任之定義……………………………………………………14
表2-2 企業社會責任的演進過程………………………………………………20
表2-3 OECD多國籍指導綱領……………………………………………………22
表2-4 全球盟約…………………………………………………………………24
表2-5 全球蘇立文原則…………………………………………………………24
表2-6 SA8000……………………………………………………………………26
表2-7 企業社會責任與企業財務績效的關連性………………………………28
表2-8 企業倫理的議題…………………………………………………………39
表2-9 企業倫理的範圍…………………………………………………………39
表2-10 企業倫理的內容…………………………………………………………41
表3-1 問卷調查統計表……………………………………………………………47
表4-1 國內不動產交易糾紛常見之問題…………………………………………58
表4-2 不動產經紀業管理條例－第四章業務及責任……………………………60
表4-3 不動產仲介經紀業倫理規範………………………………………………63
表4-4 不動產經紀人道德規範……………………………………………………64
表4-5 信義房屋的創新……………………………………………………………77
表4-6 信義房屋的榮譽大事紀……………………………………………………78
表4-7 信義房屋公司治理運作情形………………………………………………80







圖目錄

圖1-1 企業社會責任與核心價值關係圖…………………………………………9
圖1-2 本研究之研究架構流程圖…………………………………………………12
圖2-1 同心圓的社會責任分類……………………………………………………15
圖2-2 企業社會責任的金字塔……………………………………………………18
圖2-3 房仲業之企業社會責任金字塔圖…………………………………………19
圖2-4 聯合國二十一世紀議程架構圖……………………………………………33
圖2-5 Munasinghe永續性發展的整合架構圖…………………………………34
圖2-6 永續環境架構圖……………………………………………………………35
圖2-7 永續經濟架構圖……………………………………………………………36
圖2-8 永續環社會構圖……………………………………………………………36
圖2-9 企業社會責任地圖…………………………………………………………42
圖2-10 策略性企業社會責任的模型………………………………………44
圖2-11 由內往外看--公司價值鏈運作對社會的衝擊…………………………45
圖2-12 由外向內看--社會對公司競爭力的影響………………………………46
圖3-1 公司對消費者企業社會責任之表示………………………………………49
圖3-2 公司對員工企業社會責任之表示…………………………………………50
圖3-3 公司對股東企業社會責任之表示…………………………………………51
圖3-4 公司對環境企業社會責任之表示…………………………………………52
圖4-1 產業競爭之五力分析圖……………………………………………………68
圖4-2 由內往外看--公司價值鏈運作對社會的衝擊……………………………88
圖4-3 由外向內看--社會對公司競爭力的影響…………………………………89

（一）中文部份
碩博士論文：
1.尤靖雅，2005，企業倫理規範、倫理評價、倫理判斷與行為意圖關係之研究－ 以房屋仲介從業人員為例，國立屏東商業技術學院不動產經營系(所)碩士論文
2.王哲祥，2004，社會資本與企業社會責任之研究，國立中山大學公共事務管理 研究所在職班碩士論文
3.王泰豐，2001，台灣中小企業對社會責任認知之研究，國立中山大學企管研究所碩士論文
4.王蕙珍，2007，企業社會責任對企業競爭力影響之探討，國立中山大學人力資源管理研究所碩士論文
5余坤東，1995，企業倫理認知之研究，國立台灣大學商學研究所博士論文，未出版
＊林坤宏，2003，高雄市金融機構企業社會責任之研究，國立中山大學公共事務管理研究所在職班碩士論文
6.林益弘，2004，企業社會責任與研發支出之關聯性分析-全球實證研究，國立 台北大學合作經濟學系碩士論文
7.陳正烔，2008，金融業弊案之商業倫理分析，國立中央大學哲學研究所碩士論文
8.黃彥明，2007，中小企業品牌建立程序及策略-以核心競爭價值為基礎，銘傳大學國際企業研究所論文
9.葉俊億，1995，台灣地區行銷人員行銷道德觀之研究，國立中山大學企業管理研究所碩士論文
10.鄭正儀，2008，台灣卓越中小企業社會責任實務研究－產品、社區關係及人力資源面向，國立交通大學管理學院碩士在職專班經營管理組碩士論文
11.盧建成，2006，企業社會責任調查暨實證性研究-以台灣資訊產業為例，國立高雄大學經濟管理研究所碩士論文
12.賴勁輔，2003，房屋仲介業人員個人價值觀與道德判斷之研究，逢甲大學土地管理學系碩士論文
13.簡瑞錦，2006，台灣企業領導人的宗教信仰對企業社會責任履行之探討-以基督教為例，中原大學國際貿易學系碩士學位論文

書籍：
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2.李春長、白金安，2003，不動產產業倫理，台北：文笙
3.彼得•杜拉克等，蔡慧菁譯，2006，創新企業8講 ，天下文化
4.高希均，林宜諄，2008，企業社會責任入門手冊，台北市：遠見出版股份有限公司
5.陳春山，2008，企業社會責任及治理（CSR策略實務手冊），台北市：中華民國證卷暨期貨市場發展基金會
6.黃怡翔，2008，決戰CSR－改變世界的企業社會責任力，台北市：鳴嵐國際知識有限公司
7.葉匡時，2008，狐狸與狼：企業管理的個性與群性，台北市：聯經出版事業股份有限公司
8.葉保強，1995，金錢以外－商業倫理透視，台北：臺灣商務
9.葉保強，2007，企業倫理，台北市：五南圖書出版股份有限公司
10.蔡蒔菁，2000，商業倫理概念與應用，台北：文京
11.黎正中譯，2008，企業倫理－倫理決策訂定與案例（Business ethics：ethical decision making and cases. O.C Ferrell,John Faedrich,Linda Ferrell），台北市：華泰文化事業股份有限公司
12.盧紹稷，1982，經濟開發國家的倫理建設，幼獅文化事業公司出版

期刊：
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3.吳秉恩，1994，「企業倫理教育的本質、內涵與實踐」，第六屆全國管理教育研討會
4.吳復新，1996，「改進我國當前勞資關係之研究－從企業與職業倫理的觀點探討」，空大行政學報，5，67-123
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6.李珊，2006，「善與利：道德企業崛起」，台灣光華雜誌，第五期
7.沈華榮，2008，「環境會計的發展與國內現況」，證卷櫃台月刊，135期
8.角維穎，2008，「企業社會責任與社會責任投資」，證卷櫃台月刊，138期
9.林士蕘，2008，「評價準則公報第二號『職業道德準則』概述」，證卷櫃台月刊，137期
10.邱文琪，2008，「企業社會責任報告書簡介」，證卷櫃台月刊，138期
11.邱文琦，2007，「電公司治理走向企業社會責任」，證卷櫃台月刊，129期
12.邱文琦，2008，「企業社會責任（CSR）的企業經驗」，證卷櫃台月刊，134期
13.洪建全基金會，「從CSR觀點－談以文化交教育為使命的企業型基金會」，第61期會刊
14.胡憲倫、許家偉、蒲彥穎，2006，「策略的企業社會責任：企業永續發展的新課題」，應用倫理研究通訊，第40 期，頁37-50
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16.張家鈞，2008，「企業社會責任的量化報告－企業永續發展報告書之簡介」，證卷櫃台月刊，137期
17.張家鈞，2009，「企業社會責任－淺談『OECD多國企業指導綱領』與跨國企業時事案例」，證卷櫃台月刊，139期
18.陳文魁，曹耀鈞，2008，「有社會責任會有較好的股價嗎？財務與股價連結研究」，證卷櫃台月刊，136期
19.麥可波特，馬克克瑞默，2006，「競爭優勢與社會利益不衝突－企業與社會有福同享」，天下遠見，哈佛商業評論，新版第4 期，
20.黃正忠，2006，「21世紀企業全球佈局的通行證－企業社會責任」，證卷櫃台月刊，122期
21.黃琢嵩，2009，「社會企業發展與價值觀」，伊甸園，NO.263
22.楊百川，楊維漢（2006）企業社會責任與倫理之績效衡量構面與動態模式之探討，證卷櫃台月刊，122期
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網站：
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5.中時雜誌 http://mag.chinatimes.com 2008/11/5
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12.台灣公益資訊中心 http://www.npo.org.tw/ 2009/2/3
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16.台灣企業社會責任網站http://csr.idic.gov.tw/main.asp 2008/11/3
17.台灣綠色生產力基金會 http://www.tgpy.org.tw 2009/1/15
18.台灣衛理品質學府 http://www.bv-cert.com.tw/ 2009/1/5
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20.台灣環境資訊中心 http://e-info.org.tw 2009/3/7
21.玉山銀行 http://www.esunbank.com.tw 2008/11/25
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33.社團法人台灣環境行動網協會（Taiwan Environmental Action Network）
http://www.iepanet.org 2008/9/23
34.信義房屋 http://www.sinyi.com.tw/ 2009/5/2
35.苦勞網 http://www.wolloud.org.tw/ 2009/5/20
36.若水企業 http://www.flow.org.tw/ 2009/4/28
37.財團法人中華民國企業永續發展協會網站 http://www.bcsd.org.tw/ 2009/4/5
38.財團法人國家政策研究基金會 http://old.npf.org.tw 2009/3/23
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40.喜瑪拉雅研究發展基金會 http://www.himalaya.org.tw/ 2009/3/18
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2009/5/26
43.搜集各國跨國公司環境永續性年報 http://www.Sustainability-Reports.com
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13.www.csreurope.org/
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