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研究生:許麗惠
研究生(外文):Li-Hui Hsu
論文名稱:不動產買賣相關租稅之研究—以契約解除為中心
論文名稱(外文):A Study of Taxes Related to Real Estat Transfer by Sale-Focusing on Contract Rescission
指導教授:鄭冠宇鄭冠宇引用關係
指導教授(外文):Kuan-Yu Cheng
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:97
語文別:中文
論文頁數:70
中文關鍵詞:不動產買賣法律行為債權行為物權行為無因性租稅契約解除回復原狀契稅土地增值稅.
外文關鍵詞:real estatesalejuristic actact of personal rightact of real rightnon-cause principletaxescontract rescissionreinstatementdeed taxland value increment tax.
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ㄧ、法律行為依其效力之不同,可分為債權行為與物權行為,債權行為通常是物權行為的原因。我國民法對物權行為之立法例係採德國民法之形式主義,物權行為具有獨立性及無因性。學說上對此有許多批評意見,從而也發展出無因性之緩和理論,但在適用上自不能違反現行規定。又在不動產買賣,債權行為與物權行為之分離相當明顯,復以民法第166條之1又係針對不動產移轉所為之規定,物權行為之具有獨立性與無因性,應較無爭議。

二、與不動產買賣相關之租稅計有契稅、土地增值稅、印花稅、房屋稅、地價稅、贈與稅、營業稅及所得稅等稅目,在稽徵實務上並有(一)契稅係對債權行或物權行為課稅(二)未辦理登記之房屋移轉應否課徵契稅(三)不動產移轉須繳清欠繳地價稅及房屋稅之範圍(四)不動產拍賣,移轉當年度房屋稅及地價稅之納稅義務人等問題可加以探討。

三、基於物權行為的無因性,契約解除之客體僅限於債權契約,而民法第259條契約解除之效力,依通說見解,係溯及訂約時失其效力,雙方互負回復原狀之義務是新生的權利義務關係,至於民法第260條不履行之損害賠償,屬於原債權之變換型態,在此範圍內契約之效力仍然存續;又合意解除係本於雙方之契約行為並無民法第259條規定之適用。不同見解則認為,契約解除並不導致契約整體關係溯及消滅,僅使契約原給付關係轉為回復原狀的結算關係;並認為合意解除亦有民法第259條規定之適用。似以後者較為妥適。

四、不動產買賣契約解除對相關稅捐之影響,主要在契稅及土地增值稅,依目前財政部函釋規定,如辦妥登記後解除契約,原繳稅款不予退還,買方回復原狀返還不動產予賣方,雖不課徵契稅但須繳納土地增值稅。因土地增值稅本質上屬於所得稅中之財產交易所得,契約解除,買賣雙方並無所得可言,卻須各繳納一次稅款,顯不合理。土地回復原狀似可採取不課徵之方式,如此應徵之稅捐不致減少,但就納稅義務人及課稅事實而言,則較為合理。
Juristic act according to their different validity may be divided into the act of real right and the act of personal right. Normally, the act of personal right is the cause of the act of real right. R.O.C. Civil Code, the legislative pattern to the act of real right is picking Formalism of German Civil Code. The act of real right is independent and isn’t affected by, the act of personal right, its cause. For this, in the theory many criticism opinions, because thus also develops relaxing theory. Nonetheless, it should not violate to existing provisions in the application. Beside, in real estate transfer by sale, the act of personal right and the act of real right separates quite obviously, and Civil Code§166-1 aims at real estate transfer, so there should not have the dispute.



Taxes relating of real estate transfer by sale are deed tax, land value increment tax, stamp tax, house tax, land value tax, gift tax, business tax, and income tax. There are questions in levy practice to discuss as below:
1. The deed tax is levying on the act of real right or the act of personal right .
2. Should un-register houses transfer be levied deed tax .
3. The scope of land value tax and house tax arrears should be paid when real estate transfer.
4. The taxpayer of house tax and land value tax in real estate auction year.


By virtue of non-cause principle of the act of real right, only the act of personal right is the object of contract rescission. For major opinion, the validity of contract rescission of the stipulation of Civil Code §259 is retroactive as the contract never be made. Obligation of the bilateral reinstatement is the newborn relations but the damage of non-performance of the stipulation of Civil Code §260 is the transformation of original obligation, within this scope the validity of the contract still lasted. And contract rescission by agreement can’t apply the stipulation of Civil Code §259. The different opinion believed that the contract rescission does not causes the contract whole relations to trace back to the elimination, only turns payment relations into the settlement relations .And contract rescission by agreement can apply the stipulation of Civil Code§259. The later seems proper.



The real estate sale contract rescission affects the related taxes mainly in the deed tax and the land value increment tax. According to the present administrative rules of Ministry of Finance, R.O.C., if contract rescission happens after completing the registration, the levied tax money can’t be refunded and the buyer reinstates the real estate to the seller shouldn’t be levied deed tax but should be levied land vale increment tax. The nature of land vale increment tax is capital gain of income tax. For contract rescission, the buyer and the seller don’t obtain any income but each one should be levied the tax. It is obviously unreasonable. So the buyer reinstates the real estate to the seller should apply for non–taxable status of land value increment, It is the same on tax amount but speaking of the taxpayer and the assessment fact is more reasonable.
第一章 緒論
第一節 研究動機與研究目的……………………………1
第二節 研究範圍及研究方法……………………………2

第二章 不動產買賣所涉及之法律行為
第一節 債權行為與物權行為……………………………3
一、 意義…………………………………………………3
二、 負擔行為與處分行為的區分實益…………………4
第二節 物權行為之立法主義……………………………5
一、意思主義 ……………………………………………5
二、形式主義 ……………………………………………6
三、折衷主義 ……………………………………………6
第三節 物權行為之獨立性與無因性……………………7
一、 意義…………………………………………………7
二、 對物權行為之批評…………………………………8
三、 物權行為無因性之緩和……………………………9
四、 小結…………………………………………………11

第三章 不動產買賣相關稅捐
第一節 與物權行為相關之稅捐…………………………16
一、 契稅…………………………………………………16
(一) 一般買賣…………………………………………16
(二) 拍賣案件…………………………………………18
(三) 預售屋……………………………………………21
二、 土地增值稅…………………………………………22
(一) 一般買賣…………………………………………22
(二) 拍賣案件…………………………………………27
三、 印花稅………………………………………………27
(一) 已辦登記不動產…………………………………27
(二) 未辦登記不動產…………………………………28
四、 地價稅及房屋稅……………………………………28
(一) 一般買賣…………………………………………28
(二) 拍賣案件…………………………………………29
第二節 其他不動產買賣相關稅捐………………………30
一、 贈與稅………………………………………………30
二、 營業稅………………………………………………31
三、 所得稅………………………………………………32
第三節 問題探討…………………………………………33
一、 對債權行為或物權行為課稅………………………33
二、 未辦理登記之房屋移轉應否課徵契稅……………39
三、 不動產移轉須繳清欠繳地價稅及房屋稅之範圍…40
四、 不動產拍賣,移轉當年度房屋稅及地價稅之納
稅義務人…………………………………………………41

第四章 契約解除之效力
第一節 契約解除之客體…………………………………44
第二節 債權契約解除之效力……………………………45
一、 通說見解……………………………………………45
二、 不同見解……………………………………………47
三、 小結…………………………………………………51

第五章 不動產買賣契約解除對相關稅捐之影響
第一節 與物權行為相關之稅捐…………………………53
一、 契稅與土地增值稅…………………………………53
(一) 原規定……………………………………………53
(二) 現行規定…………………………………………54
(三) 現行規定合理性之探討…………………………55
二、 印花稅………………………………………………59
三、 地價稅與房屋稅……………………………………60
第二節 其他不動產買賣相關稅捐………………………60
一、 贈與稅………………………………………………60
二、 營業稅………………………………………………60
三、 所得稅………………………………………………61

第六章 結論與建議………………………………………62

參考文獻及書目………………………………………68~70
書籍:
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王建瑄,租稅法,自刊,94年8月版。王澤鑑,民法總則,自刊,93年3月版。
王澤鑑,民法債編總論(二)不當得利,自刊,79年3月版。
王澤鑑,民法物權1通則.所有權,自刊,88年3月版。
王澤鑑,民法學說與判例研究(一),自刊,79年版。
王澤鑑,民法學說與判例研究(四),自刊,79年版。
王澤鑑,民法學說與判例研究(五),自刊,76年版。
王澤鑑,民法學說與判例研究(七),自刊,92年版。
王澤鑑,民法學說與判例研究(八),自刊,95年版。
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財政部稅制委員會租稅法令彙編:
稅捐稽徵法法令彙編, 96年11月版。
房屋稅契稅法令彙編, 97年11月版。
土地稅法令彙編, 96年12月版。
印花稅、娛樂稅、使用牌照稅法令彙編, 93年12月版。
遺產及贈與稅法令彙編, 90年12月版。
營業稅法令彙編, 93年12月版。
所得稅法令彙編, 94年12月版。

期刊:
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吳明軒,試論契約解除後他方當事人所受領給付物之遞還,法令月刊第46卷第1期。
林易典,用比較法探尋民法典的新方向-以物權行為之有因性為重心,司法周刊207期。
林隆昌,談塗銷不動產所有權移轉登記之契稅返還爭議,中國稅務旬刊1531期。
張 韜,契約解除暨其法律效果之探討-以回復原狀及損害賠償為中心,司法新趨勢第32期。
黃協興,論契稅課徵標的-債權契約抑或物權契約,會計師專刊96年3月期。
郭麗珍,契約解除與損害賠償-我國民法與德國民法相關規定之研究,中興法學第43期。
陳 敏,對財產移轉行為之課稅-債權行為課稅或物權行為課稅,政大法學評論第69期。
鄭冠宇,物權行為無因性之突破,法學叢刊第172期。
鄭冠宇,物權行為之代理,台灣本土法學第53期。
鄭健才,契約解除回復原狀效力之探討,輔仁法學第3期。

論文:
李傳瑩,契約解除權之再檢討,國立台灣大學法律研究所碩士論文,74年。
吳錦墀,契約解除之損害賠償-以民法第二百六十條為中心,輔仁大學法律研究所碩士論文,89年。

網站:
司法院法學資料檢索系統
司法院大法官網站
法務部全國法規資料庫
國家圖書館全球資訊網
國家圖書館全國碩博士論文資訊網
國家圖書館中華民國期刊論文檢索系統
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