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研究生:鄭名妤
研究生(外文):Cheng, Ming-Yu
論文名稱:從實現市場論角度探討新建住宅開發商的經濟行動決策
論文名稱(外文):On the Housebuilding Developers' Economic Actions:A Performativity Perspective.
指導教授:謝宏昌謝宏昌引用關係
指導教授(外文):Hsieh, Horng-Chang
口試委員:林峰田吳彩珠陳淑美
口試日期:2010-06-18
學位類別:碩士
校院名稱:國立成功大學
系所名稱:都市計劃學系
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2010
畢業學年度:98
語文別:中文
論文頁數:126
中文關鍵詞:住宅開發商實現論市場分析機制
外文關鍵詞:Housebuilding DeveloperPerformativityMarket Device
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現今都市計畫內容的制定與執行之間,往往存在著一些落差。而住宅開發商為都市開發的執行者,對都市發展的影響力最大。住宅開發商個體的投資決策受許多因素影響,有遵從都市計畫的部分,也有追求自我利益和執行效率的部分,綜合許多個別開發商個體行動的結果,並非如都市計畫制定時所想像的集體行動的空間秩序。本研究認為觀察個別住宅開發商經濟行動決策的內涵,將更有助於落實都市計畫的思考。

在訊息不充分的競爭環境下,且住宅開發是金額龐大的投資行動,住宅開發商會相當謹慎評估,擬定最有效率的投資決策,透過蒐集訊息、觀察同行行動來降低風險,並分析判斷自我條件與能力,找尋自我利基(niche)。住宅開發商經濟行動以利潤、賺錢為前提是基本要件,然而個別開發商對於賺錢的方式與定義有別,投資目標也不盡相同。研究發現,每一家住宅開發商為了達成其個別目標,分析資訊的方式大異其趣,依據經驗的累積,或自我創新,或效法同行,產生自己認為最有用的「市場分析機制(market device)」,以進行經濟行動的投資決策,達成其個別目標。

整個住宅開發流程非一貫的線性過程,而是依據自我定位反覆的蒐集資訊、重視不同要素,不斷計算與評估,再修改定位,個別住宅開發商在開發流程中細部決策的思考差異,以及其不斷蒐集資訊反覆計算的過程,都是住宅開發商為了達到公司目標而建立的思考邏輯,是為「實現論(Performativity)」的內涵。

本研究建議都市計畫的制訂上應考量各地區居民生活型態、生活需求與環境條件,以及以住宅開發商角度思考開發行動的可行性,以助都市計畫的落實。
There’s a gap between the planning and enforcement of urban planning nowadays. As the most powerful executor of urban development, housebuilding developers’ investment decisions influenced by many factors such as the urban planning, profit, and efficiency were the result of many developers’ individual action. Not the imagination of the urban planning that the space order was based on the developers’ collective action. This research considers that the observations of individual housebuilding developers’ economic action decision-making will help the thinking to fulfill urban planning.

Under the circumstance of deficient information and the house development was an investment action needs large amount of money, the housebuilding developers will assess carefully by assembling information, observing peers, and analyzing self conditions to make the most efficient decision and find niche. The housebuilding developers’ action was based on making money. However, every individual developer has different way and definition of making money and investment target as well. This research finds that in order to achieve their individual goal, every housebuilding developer’s ways of information analyzing differs from one another. They accumulate experiences, innovate themselves, or follow the example of peers, generating the most useful “market device” to make economic action decisions and achieve their own goals.

The housebuilding process is not a procedure in sequence. Housebuilding developers revise their position according to the information, calculation, and assessment. The thinking differences among individual housebuilding developers in the development process and the constant procedure of information collection and repeated calculation are all the thinking logic built by the housebuilding developers to achieve their company’s goal. That’s the content of “Performativity.”

This research suggests that the planning of urban planning should consider the local residents’ lifestyle, life needs, and environmental conditions as well as the development feasibility from the housebuilding developers’ point of view to promote the fulfillment of urban planning.
第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
一、研究動機 1
二、研究目的 2
第二節 研究內容與範圍 3
一、研究內容 3
二、研究範圍 5
第三節 研究流程 6
第二章 文獻回顧 7
第一節 住宅開發相關研究 7
一、住宅開發之產品特性 7
二、住宅產業個案開發興建流程 7
三、建築開發特性 9
四、住宅市場 10
五、個別開發商行動 10
第二節 決策及決策過程 12
一、決策 12
二、決策的分類 12
三、決策過程 13
四、小結 15
第三節 實現論 16
第四節 小結 17
第三章 研究設計 18
第一節 分析架構 18
第二節 研究方法 19
一、次級資料收集法 19
二、深度訪談 20
三、敘事分析法 21
第四章 住宅市場概況 23
第一節 台灣歷年不動產市場景氣概況 23
第二節 高雄市不動產市場概況 26
一、推案情形 26
二、推案區位 30
三、推案金額 32
四、推案類型 34
五、平均每案戶數 38
第三節 住宅開發商特性 39
一、歷年公會家數 39
二、成立年期 39
三、營業額 40
四、推案產品類型 41
五、推案數量統計 42
第五章 訪談公司概況 43
一、A建築開發商 43
二、B建築開發商 45
三、C建築開發商 49
四、D建築開發商 53
五、E建築開發商 55
六、F建築開發商 61
七、G建築開發商 64
八、小結 67
第六章 研究發現-住宅開發商經濟行動決策過程 68
第一節 決策初期 69
一、訊息取得 69
二、目標設定 71
第二節 決策執行 75
一、土地開發 75
二、產品定位 84
三、營建施工 97
四、產品銷售 98
五、售後服務與管理 101
六、小結 103
第三節 決策修正與監督 107
一、開發決策檢討 107
二、景氣變動的因應 111
三、小結 116
第七章 結論與建議 117
第一節 結論 117
第二節 建議 120
參考文獻 121
附錄 125
一、中文參考書目
司徒達賢,2005,策略管理,台北:智勝文化事業有限公司
林英彥,2006,《不動產估價》,台北:文笙書局
吳耿東,2004,《不動產投資分析》,台北:文昇書局。
高宣揚,2002,《魯曼社會系統理論與現代性》,北京,中國人民出版社
張玉貞 1993 《產品定位實務》,台北:基泰建設
馮先勉、翁光輝,1993,《土地開發實務》,台北:基泰建設,
張金鶚,1989,《房地產景氣指標之研究》,行政院國家科學委員會研究報告。
張金鶚,1991,《建築投資業與建築經理公司管理制度之研究》,台北:內政部營建署。
張金鶚,1997,《房地產投資決策-理論與實務》,台北:華泰。
張金鶚、林秋瑾,1997,《台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與應用》,內政部建築研究所研究報告。
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葉文倩譯,1988,《決策、目標與經營理念》,台北:書泉出版社
謝宏昌,2004,《都市再發展政策中主要參與者的差別目標與專業觀點之探討》,行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告,計畫編號:NSC 92-2415-H-006-012-sss。
謝宏昌,2006,《從交易成本和社會科學網絡觀點探討建築投資商參與都市再發展開發計劃之研究》,行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告,計畫編號:NSC 94-2415-H-006-010-。
謝宏昌,2008,《住宅開發產業的自我組織演化現象與其對研究都市發展的啟示:以高雄市為例》。2008年中華民國都市計劃學會、區域科學會、住宅學會、地區發展學會聯合年會暨論文研討會發表論文,台北,台北大學。
簡禎富,2005,《決策分析與管理》,台北:雙葉書廊有限公司

二、中文碩士論文
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林瑞陽,2000,《台灣營建產業不同發展階段經營策略分析之研究》,雲林科技大學企業管理系碩士班
李肇允,1993,《高雄地區建築產業特性與產業變遷之研究》,國立中山大學企業管理研究所碩士論文。
吳依妮,2004,《上市建築開發業公司治理與開發決策過程之研究》,國立台北大學地政學系碩士論文。
陳冠華,1999,《不確定市場下建商投資行為之研究》,國立政治大學地政學系碩士論文。
陳翠芸,2008,《高雄市建築開發商之創新研究》,國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
張如瑩,2005,《建築開發商差別投資習性與慣例之研究—以高雄市為例》,國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
曾松昱,2005,《開發商差異投資行為-以高雄市為例》,國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
張逸民,2009,《計畫管制與實際開發的都市形態差異—以高雄市住宅開發商行動的調查為例》,國立成功大學都市計劃學系碩士論文。
張雅惠,2008,《高雄市住宅開發產業自我組織之研究》,國立成功大學都市計畫學系碩士班碩士論文。
劉文城,2003,《建設公司行銷策略之探討—以高雄地區為例》,國立中山大學高階經營所碩士論文。
蘇拾忠,1988,《產業環境因素與企業競爭策略關係之研究--以我國營建業為例》,國立政治大學企業管理研究所碩士論文

三、西文參考書目
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