一直以來，許多學者皆指出公共財具有外部性的特質（高希均，1991；張清溪等，2004），且部分公共財的外部性會隨著距離的加大而逐漸減小（Hanink, 1997），然而，到目前為止，文獻上卻少見關於外部性距離衰減的相關研究。一般而言，都市公園綠地是一項具有外部效益的公共財，其外部效益沒有實際的交易市場，因此我們無法直接取得此一結果，但都市公園綠地的外部效益可資本化於周圍的房屋價格之中，成為房屋價格的屬性（特徵）之一。藉由此一特性，本文應用特徵價格理論，透過迴歸分析，建立臺中市房屋特徵價格函數，藉此估計臺中市公園綠地外部效益之距離衰減函數。
研究結果發現，若臺中市房屋特徵價格函數設定為雙邊對數函數，則至公園距離增加時，房屋的成交價確實會下降，而且隨著距離的增加，成交價下降的幅度將逐漸減緩，表示都市公園綠地的確具有外部效益，且其外部效益會隨著距離的增加而逐漸減小。此結果亦可顯示，都市公園綠地的外部效益在空間上確有一定的範圍或局部性。

Studies have showed that public goods have the characteristics with externalities, and externalities of certain public goods will diminish as distance from the locations of those public goods increases. But, few researches in the literature have focused on distance-decay of externalities. Urban parks are public goods with external benefit. The external benefit of urban parks has no real market, so we cannot obtain the result directly. However, we know external benefit of urban parks can be capitalized in the housing price as an attribute of houses. Based on this characteristic, this study applies hedonic price theory to set up the hedonic price function of houses in Taichung city, and uses it to estimate a distance-decay function of external benefit of parks in Taichung city.
The Results show that if the hedonic price function of houses in Taichung city is specified as log-log function, then as distance to the closest park increases, the external benefit of park will decrease. It reveals that the external benefit of urban park, indeed, has limited spatial extent and is localized.

目次
第一章　緒論 1
第一節　研究動機與目的 1
第二節　研究區域 3
第二章　文獻回顧 7
第一節　外部性 7
第二節　非市場評價法 10
第三節　特徵價格理論 12
第四節　影響房價之因素 17
第五節　國內外相關研究 19
第三章　研究資料與方法 23
第一節　資料來源與處理 23
第二節　擬定變數之說明 26
第三節　迴歸分析與函數型態 34
第四章　結果分析與討論 39
第一節　房屋特徵價格函數 39
第二節　公園綠地外部效益之距離衰減函數 57
第五章　結論與建議 60
第一節　結論 60
第二節　研究限制與建議 62
參考文獻 63

圖次
圖1-1 臺中市地理位置圖 4
圖1-2 「惠宇澄峰」房地產廣告 5
圖1-3 「東京市」房地產廣告 6
圖1-4 臺中市公園綠地空間分布 6
圖2-1 外部性圖示 7
圖2-2 外部性的局部性或地區性特質 8
圖2-3 公共財外部效益圖示 9
圖2-4 非市場評價法分類系統 11
圖2-5 特徵價格函數概念圖 15
圖2-6 房屋特徵價格分析架構 16
圖2-7 影響房價之因素 18
圖3-1 臺中市房屋交易樣本空間分布 25
圖3-2 最近公園面積與至公園距離之示意圖 29
圖4-1 線性函數　標準化殘差直方圖 41
圖4-2 線性函數　標準化殘差常態機率圖 41
圖4-3 線性函數　標準化殘差與標準化預測值之散佈圖 42
圖4-4 線性函數　標準化殘差與序號之散佈圖 42
圖4-5 半對數函數　標準化殘差直方圖 45
圖4-6 半對數函數　標準化殘差常態機率圖 45
圖4-7 半對數函數　標準化殘差與標準化預測值之散佈圖 46
圖4-8 半對數函數　標準化殘差與序號之散佈圖 46
圖4-9 逆半對數函數　標準化殘差直方圖 48
圖4-10 逆半對數函數　標準化殘差常態機率圖 49
圖4-11 逆半對數函數　標準化殘差與標準化預測值之散佈圖 49
圖4-12 逆半對數函數　標準化殘差與序號之散佈圖 50
圖4-13 雙邊對數函數　標準化殘差直方圖 52
圖4-14 雙邊對數函數　標準化殘差常態機率圖 53
圖4-15 雙邊對數函數　標準化殘差與標準化預測值之散佈圖 53
圖4-16 雙邊對數函數　標準化殘差與序號之散佈圖 54
圖4-17 成交價與至公園距離關係 59
圖4-18 臺中市公園綠地外部效益之距離衰減函數 59

表次
表2-1 國內外相關研究整理 21
表3-1 臺灣不動產成交行情公報個案舉隅 24
表3-2 擬定變數之敘述統計與係數預期符號 33
表4-1 線性函數迴歸分析結果 39
表4-2 半對數函數迴歸分析結果 43
表4-3 逆半對數函數迴歸分析結果 47
表4-4 雙邊對數函數迴歸分析結果 51
表4-5 各函數型態迴歸分析結果比較 55

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