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研究生:林忠原
論文名稱:提升連鎖房屋仲介公司競爭力之研究
論文名稱(外文):A Study on Improving a Chain Real Estate Agency’s Competitiveness
指導教授:黃華山黃華山引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立彰化師範大學
系所名稱:會計學系企業高階管理
學門:商業及管理學門
學類:會計學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2010
畢業學年度:98
語文別:中文
論文頁數:83
中文關鍵詞:房屋仲介競爭力連鎖加盟德懷術
外文關鍵詞:Real estate brokeragecompetitivenesschain franchiseDelphi method
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本研究旨在針對連鎖房屋仲介公司面對市場上眾多的競爭者,要如何加強自己的競爭力,提升公司的專業技能以及加盟店應如何選擇企業形象良好,後勤支援,教育訓練能力強的加盟總部以提升自己的知名度,強化自己的專業知能。台灣的房仲市場,目前各大品牌林立,店頭家數的密度也愈來愈大,在這麼激烈的競爭市場中,大者恆大的情形下,各品牌房仲業無不招數盡出,希望能搶下較好的市場佔有率,因此提升房屋仲介公司的競爭力便成了各家房仲業的優先策略。
本研究乃依據相關文獻的蒐集再加分析,並經由學者專家的深度訪談,以及指導教授的建議,作成德懷術問卷調查,在經由十五位專家的問卷調查及修正後,結論出提升連鎖房屋仲介公司競爭力的六個構面。在經過三次的德懷術問卷調查,並參酌各位學者專家的觀點和建議修正後,經資料統一分析結果,歸納出「提升連鎖房屋仲介公司競爭力之研究」的六個構面為:品牌因素、資訊系統因素、公司制度、管理風格、顧客關係管理、保障制度創新。依據德懷術問卷調查結果,得出每個構面最重要的三個子題分別為:
一、品牌因素:總公司與加盟店的配合度,總公司的企業形象,總公司的教育訓練課程。
二、資訊系統因素:後台系統的操作便利性,客戶上網蒐尋的操作方便性、網路廣告的能見度。
三、公司制度、公司願景說明以留住人才、人員招募制度的建立,高專管理要素化。
四、管理風格:善於激勵士氣,凡事以身作則,帶人帶心。
五、顧客關係管理:建立良好的主客關係、客戶資訊化服務,注重售前售後服務。
六、保障制度創新:海沙屋、輻射檢測、銀行履約保證,產權說明書。

The research aimed at exploring how a chain real estate agency strengthened its competitiveness, and elevated the company’s professional skill while facing numerous competitors in the market, and how a franchise store selected a franchisor of good enterprise image, satisfactory logistic support, and strong educational training ability to boost its own celebrity rating, and consolidate its own professional knowledge. Presently in Taiwan housing brokerage market, major brands stand in great numbers, and the stores are denser and denser. In such an intensely competitive market, and under the condition of the bigger the stronger, each brand in the real estate brokerage industry utilizes all kinds of tricks and devices without exception, and expects to occupy a better market share; hence, to improve real estate agencies’ competitiveness has become the preferential strategy of each brand in the real estate brokerage industry.

In this research, relevant documents were collected and analyzed, and Delphi questionnaire was made through the in-depth interview with scholars and experts and under the suggestion of advisor; via the questionnaire made on fifteen experts as well as revision, six dimensions of improving the chain real estate agency’s competitiveness were proposed in the conclusion. After three rounds of Delphi questionnaire survey, deliberating on the viewpoints and suggestions of scholars and experts, and making a revision based on those viewpoints and suggestions, the results under unified analysis on data are induced as follows: The six dimensions of “The Research on Improving A Chain Real Estate Agency’s Competitiveness” are: brand factor, information system factor, company’s system, management style, customer relationship management, and guarantee system innovation. According to the results of Delphi questionnaire survey, three most important sub-dimensions for each dimension were obtained as follows:
I. Brand factor: The cooperation degree between the headquarters and a franchise store, the headquarters’ enterprise image, and the headquarters’ educational training courses.
II. Information system factor: Back-end system’s operational convenience, the operational convenience for clients’ to surf the internet to search, and the visibility of internet advertisement.
III. Company’s system: Company vision explanation to keep the talents, the establishment of personnel recruitment system, and element of highly professional management.
IV. Management style: Being good at inspiring the morale, setting a good example with one's own conduct on everything, and “to lead people, a leader must win the subordinate’s heart first.”
V. Customer relationship management: Establishing good relationship between provider and client, client information-based service, and paying attention to the before-sale service and after-sales service.
VI. Guarantee system innovation: Test of sea sand built house, test of radiation, bank’s performance bond, and abstract of title.

中文摘要 II
Abstract III
謝 誌 V
目 錄 VI
圖目錄 VIII
表目錄 IX
第一章 緒論 1
第一節 研究背景與動機 1
第二節 研究目的 2
第三節 研究流程 3
第四節 研究範圍與限制 4
第二章 文獻探討 5
第一節 不動產經紀業發展沿革 5
第二節 競爭力相關文獻 9
第三節 連鎖體系相關文獻探討 14
第四節 德懷術 18
第三章 研究方法 25
第一節 研究架構 25
第二節 研究方法 26
第三節 研究工具 29
第四節 問卷資料處理 32
第四章 研究結果分析 34
第一節 專家深度訪談問卷資料分析 34
第二節 德懷術專家問卷資料分析 38
第三節 統計結果整理 56
第四節 研究發現 57
第五章 結論與建議 64
第一節 結論 64
第二節 建議 64
參考文獻 66
一、中文文獻 66
二、英文文獻 68
附錄一 提升連鎖房屋仲介公司競爭力之研究問卷初稿 69
附錄二 提升連鎖房屋仲介公司競爭力之研究【德懷術問卷調查】 78


圖目錄
圖1‐1 研究流程圖 3
圖2‐1 德懷術結構化資訊流通程序圖 19
圖2‐2 德懷術之設計階段圖 21
圖 2‐3 典型德懷研究之流程圖 24
圖3‐1 研究架構圖 25
圖3‐2 進行德懷術問卷的處理步驟 33



表目錄
表2‐1 國內房屋仲介公司知名品牌之經營現況 7
表2‐2 企業競爭力定義彙整表 9
表2‐3 企業競爭力衡量指標 11
表2‐4 連鎖店定義 14
表2‐5 連鎖經營型態整理一覽表 17
表3‐1 開放式問卷學者、專家名單表 27
表3‐2 德懷術問卷專家及相關專長、背景領域表 28
表3‐3 開放式問卷「提升連鎖房屋仲介公司競爭力」關鍵因素 30
表4‐1 專家學者訪談(開放式問卷)統計彙整表 34
表4‐2 第一次德懷術專家問卷內容表 37
表4‐3 第一次問卷資料分析‐‐品牌因素 39
表4‐4 整理後之第二次德懷術專家問卷-品牌因素 39
表4‐5 第一次問卷資料分析—資訊系統因素 40
表4‐6 整理後之第二次德懷術專家問卷-資訊系統因素 40
表4‐7 第一次問卷資料分析—公司制度 41
表4‐8 整理後之第二次德懷術專家問卷-公司制度 41
表4‐9 第一次問卷資料分析‐‐管理風格 42
表4‐10 整理後之第二次德懷術專家問卷-管理風格 42
表4‐11 第一次問卷資料分析—顧客關係管理 43
表4‐12 整理後之第二次德懷術專家問卷-顧客關係管理 43
表4‐13 第一次問卷資料分析—保障制度創新 44
表4‐14 整理後之第二次德懷術專家問卷-保障制度創新 44
表4‐15 第二次德懷術專家問卷內容編碼表 45
表4‐16 第二次問卷資料分析‐‐品牌因素 46
表4‐17 整理後之第三次德懷術專家問卷一品牌因素 47
表4‐18 第二次問卷資料分析‐‐資訊系統因素 47
表4‐19 整理後之第三次德懷術專家問卷-資訊系統因素 48
表4‐20 第二次問卷資料分析‐‐公司制度 48
表4‐21 整理後之第三次德懷術專家問卷-公司制度 48
表4‐22 第二次問卷資料分析‐‐管理風格 49
表4‐23 整理後之第三次德懷術專家問卷-管理風格 49
表4‐24 第二次問卷資料分析‐‐顧客關係管理 50
表4‐25 整理後之第三次德懷術專家問卷-顧客關係管理 50
表4‐26 第二次問卷資料分析‐‐保障制度創新 51
表4‐27 整理後之第三次德懷術專家問卷-保障制度創新 51
表4‐28 第三次德懷術專家問卷內容編碼表 51
表4‐29 第三次問卷資料分析‐‐品牌因素 53
表4‐30 第三次問卷資料分析‐‐資訊系統因素 54
表4‐31 第三次問卷資料分析‐‐公司制度 54
表4‐32 第三次問卷資料分析‐‐ 管理風格 55
表4‐33 第三次問卷資料分析‐‐顧客關係管理 55
表4‐34 第三次問卷資料分析‐‐保障制度創新 56
表4‐35 第三次專家問卷統計結果 56
表4‐36 提升連鎖房屋仲介公司競爭力之關鍵因素 58
一、中文文獻
王琮珀(2008),房屋仲介業擴展模式之研究,東海大學會計系研究所碩士論文。

王國棟(2004),促進學習者有效進行網路合作學習之操作策略,國立台南大學資訊教育研究所碩士論文。

宋滿華(2007),從實務經驗對法制化後不動產經紀業的研究-仲介業務,國立中央大學管理學院高階主管企管所碩士論文。

李娟萍(2002),台商大陸經營策略、全球佈局策略、策略聯盟對企業競爭力影響之研究,輔仁大學織品服裝研究所織品服飾經營與消費者研究組碩士論文。

李青芳(2006),高職餐飲管理科畢業學生應具備商業專業能力之研究,國立彰化師範大學商業教育學系商業教育研究所碩士論文。

林坤盟(2009),手工具業產品創新關鍵成功因素之研究,國立彰化師範大學會計系企業高階管理所碩士論文。

吳佳昇(2002),房屋仲介業顧客滿意度與顧客忠誠度相關性之研究,逢甲大學土地管理研究所碩士論文。

吳國明(2002),建構精密模具設計分析基礎與專業課程內涵能力標準之研究,國立高雄第一科技大學機械與自動化工程所碩士論文。

高大明(2002),營建業低層鋼構建築市場導入連鎖加盟體系之可行性分析,國立東華大學企業管理所碩士論文。

孫大偉(2006),台灣房屋仲介業之產業分析,台北縣板橋地政事務所出版

莊博閔(2008),房仲加盟店經營要素之探討,銘傳大學管理學院高階經理碩士學程碩士論文。

陳木雄(2003),技術合作夥伴關係對發展策略、競爭力影響之研究,國立中央大學管理學院碩士在職專班碩士論文。

黃宗銘(2002),企業競爭力對產業進入國際市場策略影響之研究-以汽車零件業為例,大葉大學國際企業管理學系碩士班碩士論文。

董丹紅(2007),企業競爭力的源泉及提升路徑,企業改革與管理2007年2期。

趙士瑩(1999),加盟連鎖店之合作網路動機與績效之研究,國立台北大學企業管理學系碩士論文。

楊佳彬(2008),提升國民小學採購人員工作績效之研究,國立彰化師範大學商業教育學系行政管理碩士班碩士論文。

蔡文從(2003),建構保險經紀人公司加盟連鎖店之經營模式,國立高雄第一科技大學風險管理與保險所碩士論文。

謝萬雄(2005),直營連鎖體系關鍵成功因素之研究-以不動產經紀業為例,元智大學管理研究所碩士論文。

薛雅庭(2006),運輸科技概念指標之研究,國立高雄師範大學工業科技教育學系碩士論文。
二、英文文獻
Aaker, D. A .(1984). Strategic Market Management, N.Y:John Wiley & Sons.

Dalkey, N. (1969). The Delphi method : An experimental study of group opinion.
CA. : Rand.

Helmer, O. H. (1966). The Delphi method for Systematizing Judgments about the Future, Institute of Government and Public Affairs, University of California.

Justice, R. & Judd R.(1989). Franchising.Cincinnati:South-Western Publishing

Leidecker,J.K.& Bruno, A.V.(1984). Indentifying and Vsing Critical Success Factors. Long Range Planning,17(1),23-32.

Kotler, P. (2000). Marketing Management: Millennium Edition, l0th Edition, Prentice Hall, 467-468

Linstone, H. A. & Turoff, M. (1979). The Delphi Method: Techniques and Applications, MA : Addison-Wesley Publishing Company.

Oxenfeldt, A. R. & Kelly, A. O.(1969). Will Successful Franchise Systems Ultimately Become Wholly-Owned Chains, Journal of Retailing, 44, 69-83.

Porter; M. & Fuller, B. (1987). Coalitions & Global Strategy, Conpetition in Global Industries, Edited by Porter, M. Harvard University Press, 315-343

Rowe, G. (1991). Delphi: A5 Reevaluation of Research and Theory. Technology Forecasting and Social Change, 39(3), 235-251.

Rubin, H.(1978). The Theory of the Firm and the Structure of the Franchise Contract, Journal of Law and Economics, Aoril, 21(1), 223-233.

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