台北都會區房地產市場自1989年的景氣高峰以來，歷經多年不景氣，並出現多次結構性變遷，之後房市在2003年開始出現緩步復甦，2006年起景氣愈趨熱絡，一直到2009年房價大幅上漲，房市景氣來到相對高峰。根據張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元(2009) 研究2008年台北市房價泡沫程度的資料顯示，所得與房價的成長幅度有相當大的落差，背後可能隱含著存在許多隱藏性收入。因此本研究藉由探究此波房價高漲背後的關鍵因素，試圖了解房價與所得成長幅度出現落差的真正原因。

事實上，房價高漲為一錯綜複雜的問題，其中涉及許多具關鍵影響的市場行為，而這些行為不容易直接從數據資料上判讀。因此本研究以深度專家訪談方式，從產官學界各方角度的專家意見中，歸納出此波房價高漲的關鍵因素。研究結果彙整出五項主要關鍵因素，分別是『資金行情』、『低利率』、『投資行為熱絡』、『稅制』、『預期心理與題材渲染』等。各關鍵因素的來由彼此相關，甚至互為因果，並在稅制結構性變遷的觸發下，使得許多國人存放海外的資金紛紛匯回台灣，加以各因素相互影響，一同引發此波房價的高漲，也因此造成房價與所得的成長幅度出現落差。

Taipei housing market had endured years of recession from last boom peak in 1989 and structural changes happened many times during depression. Then gradually recovering from 2003, housing market was booming again in 2006. Besides housing prosperity dramatically supported the climbing of house prices in 2009.According to a housing bubble research of Taipei in 2008 written by Chin-Oh Chang, Ming-Chi Chen, Hsiao-Jung Teng and Chih-Yuan Yang, there is a great gap between the growth of national income and of house price, which implicate many unexposed income in earning. So this thesis attempts to discover the reason of the great gap by figuring out the critical factors and impacts that boost house prices.

In fact, the climbing of house prices is a complicated multi-factors problem which involved many crucial market behaviors. Unfortunately those behaviors aren’t easily to be observed from numerical data. In order to tackle such an implicit issue, this thesis compiled experts’ opinions in different points of view including industry, academia and government by holding in-depth expert interviews. The result compiled five major, co-related and causal-related, critical factors which are “flood of funds”, “low interest rate”, “thriving housing investment”, “tax system”, and “expectation & information manipulation”. As tax system structural changes provoked lots of overseas funds to be remitted back to Taiwan and critical factors mutually interacted, housing prices were rapidly upsurging and the gap between national income and house prices expanded.

目 錄
口試委員會審定書……………………………………………… i
誌謝……………………………………………………………… ii
中文摘要………………………………………………………… iii
英文摘要………………………………………………………… iv
第一章 緒論…………………………………………………… 1
第一節 台灣歷史房市景氣高峰……………………………… 1
第二節 研究動機與目的……………………………………… 3
第二章 文獻回顧……………………………………………… 5
第一節 房地產景氣與經濟景氣互動關係…………………… 5
第二節 房地產與總體經濟相關變數之研究………………… 6
第三節 房地產景氣結構性變遷……………………………… 7
第三章 研究方法與資料採集………………………………… 8
第一節 研究方法……………………………………………… 8
第二節 分析程序與資料採集………………………………… 9
第四章 實證分析……………………………………………… 23
第一節 低利率的金融環境…………………………………… 23
第二節 預期心理與稅制變革引導熱錢湧入台灣…………… 26
第三節 投資性需求熱絡……………………………………… 29
第四節 台北縣市比價效應相對顯著………………………… 31
第五節 不動產存貨比例相對於土地價格屢創高價………… 33
第五章 結論與建議…………………………………………… 37
第一節 第四波房市景氣之成因與機轉……………………… 37
第二節 健全房市政策建議…………………………………… 41
參考文獻………………………………………………………… 43

中文部分
1.王健安、林秋瑾、張金鴞(1996)。房地產業對我國總體經濟活動之影響分析。臺灣銀行季刊，47(1)，1-24。
2.李政道(2000) 。台灣不動產景氣與政府政策之研究。國立成功大學政治經濟研究所碩士論文，未出版，台南市。
3.吳森田(1994)。所得、貨幣與房價－近二十年台北地區的觀察。住宅學報，2，49-65。
4.林秋瑾(1996)。台灣區域性住宅價格模式之建立。政大地政學報，1(1)，29-49。
5.林秋瑾、王健安、張金鶚（1997）。房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討。國科會人文及社會科學彙刊，7(1)，35-56。
6.林恩從、林秋瑾、張金鶚（1997）。臺灣房地產景氣與金融變數長期關係之研究。中國財務學刊，4(4) ，75-91。
7.林恩從、高斐蘭(1998)。台灣地區房地產景氣與經濟、金融變數之共整研究。東吳經濟商學學報，20，21-46。
8.林勝益(1996)。房地產景氣預測探討。國立成功大學企業管理研究所碩士論文，未出版，台南市。
9.林祖嘉(2000) 。亞洲金融風暴對台灣住宅與住宅市場與住宅金融之影響與衝擊。現代化研究，第21卷，44-61。
10.林秋瑾(1996)。台灣區域住宅價格模式之建立。政大地政學報，1(1)，29-49。
11.陳明吉、蔡怡純(2007)。房價蛛網與投資人行為。經濟論文，35(3)，315-344。
12.陳明吉、蔡怡純、張金鶚(2003)。住宅負擔能力惡化之再檢視—台北市住宅市場分析。台大管理論叢，14(1)，47-78。
13.張金鶚、陳明吉、鄧筱蓉、楊智元(2009)。台北市房價泡沫知多少？—房價vs.租金、房價vs.所得。住宅學報，18(2)，1-22。
14.陳秋鋤(1980)。臺灣房屋建築循環之研究。文化大學經濟研究所碩士論文，未出版，台北市。
15.張炳耀、林淑華、葉盛、鍾世靜、鄭麗玲(1993)。住宅價格變動原因之探討。中央銀行季刊，15(4)，18-55。
16.彭建文、張金鶚(2000)。總體經濟對房地產之影響。國科會人文及社會科學研究彙刊，10(3)，171-186。
17.楊雅婷、彭建文(2003) 。房價結構性改變之檢測─以台北縣、市房價為例。台灣土地研究，6(2)，43-60。
18.蔡怡純、陳明吉(2004)。住宅市場結構性轉變與價格均衡調整。都市與計畫，31(4)，365-390。
19.薛立敏(1990 )。台北市房價上漲決定因素之估計。中央研究院經濟所主辦，台灣金融情勢與物價問題。台灣金融情勢與物價問題研討會，中央研究院。
20.謝浩明、賴怡誠、吳桂陽(1999a)。台灣地區房地產景氣影響因素之實證研究(上)。現代營建，20(1)，71-78。
21.謝浩明、賴怡誠、吳桂陽(1999b)。台灣地區房地產景氣影響因素之實證研究(下) 。現代營建，20(2)，63-70。
西文部分
22.Bai, J. and Perron, P. (1998). Estimating and Testing Linear Modewith Multiple Structural Changes. Econometrical, 66(1), 47-78.
23.Barras, R. (1994). Property and the economic cycle: Cycles revisited. Journal of Property Research, 11, 183-197.
24.Barras, R. and Ferguson, D. (1985). A spectral analysis of building cycle in Britain. Environment and Planning A, 17, 1369-1391.
25.Chen, M-C. (1998) The Determination of House Prices in Taiwan: Long-run Equilibrium and Short-run Dynamics. Unpublished Doctoral Thesis, Cambridge University, City of Cambridge, United Kingdom.
26.Chen, M-C. & Patel, K. (2002). An Empirical Analysis of Determination of House Prices in the Taipei Area. Taiwan Economic Review, 30(4), 563-595.
27.Ericsson, K. & Simon, H.A. (1993) Protocol Analysis: Verbal Reports as Data, Revised Edition. Cambridge: MIT Press.
28.Kling, J. L. and McCue, T. E. (1987). Office Building Investment and the Macroeconomy: Empirical Evidence, 1973-1985. AREUEA Journal, 15(3), 234-255.
29.Kling, J. L. and McCue, T. E. (1991). Stylized Facts About Industrial Property Construction. Journal of Real Estate Research,6(3), 293-304.
30.Giussani, B. & Hadjimatheou, G. (1991). Modelling Regional House Price in United Kingdom. The Journal of the Regional Science Association International, 70(2), 201-219.
31.McCue, T. E. and Kling, J. L. (1994). Real Estate Returns and the Macroeconomy: Some Empirical Evidence from Real Estate Investment Trust Data, 1972-1991. Journal of Real Estate Research, 9(3), 277-287.
32.Milne, A. (1991). Incomes, Demography and UK House Prices. Centre for Economic Forecasting Discussion Paper, No. 30-90, London Business School.
33.Minichiello, V., Aroni, R., Timewell, E. and Alexander, L. (1995) In-depth Interviewing, Second Edition. South Melbourne: Longman.
34.Potepan, M. J. (1996). Explaining Intermetropolitan Variation in Housing Prices, Rents and Land Prices. Real Estate Economics, 24(2), 219-245.
35.Roulac, S. E. (1996). Real estate market cycles, transformation forces and structural change. The Journal of Real Estate Portfolio Management, 1, 1-17.