2008年下半年，政府為解決民眾財務困境，祭出各項救濟措施，另為刺激經濟及協助民眾購屋貸款等相關問題，自2008年6月27日起截至2009年2月19日止，連續多次調降重貼現率，降幅達11.6碼，擔保放款融通利率及短期融通利率亦同步調降；這段期間房地產景氣波動極大，國際經濟金融情勢亦詭譎多變，各金融機構經營房屋擔保放款所承擔風險增加，故針對這段期間授信策略所帶來的效益為研究主題，期對日後策略運用提供建議。
個案銀行係一國營不動產專業銀行，從不動產授信前端之購置土地貸款、建築融資、建築業週轉金貸款，至下游之分戶貸款、一般房屋貸款、政策性貸款，更發展出不動產信託業務、不動產衍生性金融商品及其他理財週邊業務等，其中房屋貸款更佔全行放款之41.60％，房地產市場景氣變化對其授信資產品質及盈收影響甚鉅。
茲就個案銀行房屋擔保放款之「量」、「價」與「質」三層面加以探討分析，俾利後續根據金融情勢及房地產景氣動向擬訂相關因應措施。本研究依授信策略區分三個主題，主題一為定價模式，依照個案公司定價策略，觀察其對盈收的影響；主題二為最適數量，依據各項全面或區域措施，以瞭解市佔率及營運變化情形；主題三為風險控管，執行事前及貸後管理計劃，以掌握授信品質。由於授信政策實施，非為投入產出單一效應，有其交叉影響的效果，故選用「平均利率」、「利息收入」、「盈餘貢獻度」「市佔率」、「房貸餘額」、「新承作量」、「甲乙類逾放情形」等變數，以研究期間內各項變數變化情形，歸納政策所帶來的效益。

During the second half of 2008, the government implemented some policies aiming to solve the financial problems for people. From June 27th 2008 to February 19th 2009, the Central Bank continuously reduced the rediscount rate, account for 2.9%. At the same period, the rates of accommodations to secured loans and temporary accommodations were also decreasing. Due to the fluctuation of real estate market and the unpredictable situation of the international financial market, the risk of mortgage loans has been increasing. Base on the background of credit crunch, in this research some strategies of mortgage loans and their benefit will be introduced with the intent to provide a direction of strategies implement.

The sample company in this paper is a state-run bank which specializes in real estate market. Its core business contains not only land-purchasing loans, construction financing, and working capital loans for the building industry, but also household loans in bulk general mortgage and policy mortgage loans. Nevertheless, some latest products such as wealth management, the real estate trust, and derivatives are also under developed. All kinds of the housing loans for 41.6% of the total lending business, therefore, the cycle of real estate market plays and important role on the bank’s credit quality and revenues.

In this research, the housing loans of the sample bank will be analyzed by three different aspects, which are volume, price, and quality. The result of this research could be used to make strategies in response to different financial conditions and scenarios of real estate market. This research paper is consisted of three topics; first of all, the pricing model, which could measure the impact of its pricing strategies to its revenue. Secondly, optimal volume, which could derive the correlation between the changes of market share, operating conditions and the overall or regional policies. The 3rd one is about risk management, executing pre-and post management plans to control the credit quality. Due to the cross-effect of the policy implements, multi-variables are adopted in this paper, which are “average interest rate”, “interest income”, “profit contribution”, ”market share”, “balance of housing loans”, “the amount of new loans”, and “non-performing rations”. Finally, the benefit of these policies will be categorized by the changes of each variable and the conclusion will be drawn.

第一章、 前言........................................ .9
第一節、 研究背景與動機...........................11
第二節、 研究目的.................................13
第三節、 研究內容及範圍...........................14
第四節、 研究限制.................................16

第二章、 相關研究文獻
第一節、 一般銀行房屋擔保放款介紹及授信作業程序...18
第二節、 國內外相關研究文獻....... ...............24

第三章、 研究方法.....................................26
第一節、 研究架構.................................27
第二節、 樣本選擇及操作定義.......................30

第四章、 臺灣之銀行業與個案公司介紹...................32
第一節、 臺灣之銀行業.............................33
第二節、 簡介個案公司-個案銀行....................39
第三節、 個案銀行主要授信業務... .................43

第五章、 個案銀行房屋擔保放款授信策略之個案分析.......45
第一節、 房屋擔保放款「價」的分析.................46
第二節、 房屋擔保放款「量」的分析.................57
第三節、 房屋擔保放款「質」的分析.................62
第四節、 授信政策帶來的效益.......................69
第五節、 訂定房屋擔保放款策略所面臨的挑戰.........83
第六節、 未來規劃...............................86

第六章、 結論與建議
第一節、 結論................................... 88
第二節、 建議... ................................92

參考資料............................................95

一、中文部分
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2、陳瓊雲（2006），「大高雄地區房屋貸款授信評估因素及其營運策略之研究」，高雄、臺灣，義守大學財務金融研究所碩士論文。
3、蔡采純（2008），「房貸評分卡之研究」，臺灣土地銀行業務研究簡報。
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5、史厚遠（2009），「房貸業務分析」，臺灣土地銀行業務研究簡報。
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二、英文部分
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