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研究生:林文惠
研究生(外文):Lin,Wen-hui
論文名稱:建築使用執照與建物登記關係之研究
論文名稱(外文):Study of Relations between Building Utilization Licenseand Building Registration
指導教授:陳錦賜陳錦賜引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:建築及都市計劃研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2009
畢業學年度:98
語文別:中文
論文頁數:141
中文關鍵詞:資訊不對稱樓地板面積權狀面積物權一元化
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建築物在合法興建完成至產權登記之過程中,因「資訊不對稱」現象,所導致之現狀,思考我國建築管理、地政登記之作業結果,何以相同建築物卻呈現不同訊息,以此二者連動性作為關係探討。
依建築法規所核准的「樓地板面積」,與地政登記機關所公示財產權的「權狀面積」有一定的落差,在實際使用的空間範圍,亦延伸出變更或施工之適法性疑異等問題;建管單位在建築物興建完竣核給使用執照後,續由地政機關辦理登記成為物權效力,然而,一幢合法建築物,在建築使用管理與地政單位所公開之資訊卻不盡相同。
基於上述緣由,本文以建築管理、地政登記資訊為比對分析,主要目的在探討:
一、建築使用執照與區分所有建物登記之差異性關係。
二、建築使用執照與產權登記面積落差的問題。
三、研擬作業一元化之改善對策。

在研究架構上從建築使用執照的核准展開,接續由物權登記制度,探討集合住宅之現況問題、議題以及共識課題,並提出資訊一元化的改善對策。本文共五章、二十一節,謹摘要各章略述如下:
第一章為緒論。首先概陳建築物合法使用對現行區分所有建物之關係,概括提出問題之核心及研究重點,續陳本文之研究動機目的、研究範圍內容、研究步驟方法與流程等。
第二章回顧建築、地政法令之理論基礎,縱向性瞭解建築物使用管理以及物權登記制度,以行政程序資訊化之發展建立研究架構。
第三章以區分建物使用管理與登記,其現況與問題之分析,探究公部門從制度面及資料庫所形成之現象,與市場操作要素作橫向探討,歸納其間差異性因素與對應其影響性。
第四章實證調查與分析,以相關法規及實務操作過程之調查,輔以購屋者問卷與深度訪談作為分析依據,發掘建築行政管理作業與建物登記之議題和課題,並提出可行性之改善對策。
第五章結論與建議。本研究經由論述中獲得符合研究目的之結果有:
一、以使用執照為計算標準,將建物登記與使用執照資料達成一致性。
二、修改面積落差之法令:依建築使用執照所計製之範圍辦理測繪及登
記。
三、改善公示資料之登載,建置使用執照與建物登記作業一元化模式。

總結所陳,本研究結果,可將建管與地政之公示訊息一致,達到提昇行政效能、降低交易紛爭的價值,明確建立資訊作業一元化的貢獻,並將所發堀之問題提供後續相關研究之建議,期為未來政策研擬之參考。
In the current process from the completion of a legally constructed building to its property ownership registration, there exist "information asymmetry" phenomenon. Therefore, this paper tries to discuss and explore the interactive relationships between the above said two factors through answering the question why the same building presents different information due to the operative results of building management and registration of land or property ownership in our country.

The "floor area" approved by related building laws and regulations usually differs from the “ownership license area” which is made public by Land Registration Office. Meanwhile, within the area of actual utilization there also exit derived problem of application of law for revision or construction. It is the procedure that property ownership takes effect when it is registered in Land Office, after building management office issues utilization license to a completed building. However the public information of a legally built construction released by building management office is not always in conformity with the information of the Land Office.

Due to the above-said background, this paper tries to make comparative analysis on building management and land registration data, aiming to explore:
(1)differentiation between building utilization license and division of all building registration;
(2)area shortage between building utilization license and property ownership registration;
(3)policy in improving the unity of operation.

The research framework begins with the issuance of building utilization license, following by study of the system of property ownership registration, with purpose of exploring the current situation, problems and general issues of collective housing. In the meantime, it tries to present solutions for improvement of information unity. This paper includes 5 chapters which are divided into 21 sub-chapters as follows:
Chapter one: Introduction. Firstly the relationship of legal building utilization with current division of all buildings will be stated in general term, including presentation of the core of problems and the highlights, motive, goal, scope, contents, method and process of this research.
Chapter two will review theoretical basis of construction and related land regulations, through the vertical understanding of building utilization management as well as registration of property ownership. Therefore, the research framework based on development of administrative procedural information can be established.
Chapter three studies phenomenon formed by institutional aspects and data base through analysis of current situation and problem of dividing building utilization management and registration. In the meantime, horizontal research on market operational factors has been done to induce the differential factors and consequences.
Chapter four presents empirical survey and analysis through investigation of related laws, regulations as well as practical operational procedure. Besides, house-buyers’ questionnaires and in-depth interviews are supplemented as the analysis base. It is hoped that it presents counter proposal for improvement, after uncovering issues and problems of building administrative management operation and building registration.
Chapter five: conclusion and recommendation. It sums up the results secured by arguments in this research as follows:
(1)standardizing calculation based on utilization license to achieve the unity of building registration and utilization license
(2)revising laws and regulations that affect area difference: in other words, measurement, mapping and registration done by the area calculated in accordance with building utilization license.
(3)Improving registration of public released information to establish unified model for operation of utilization license and building registration.

In conclusion, the findings of this paper can keep public released information of both building management and land administration in line, so that administrative efficiency can be promoted, transaction dispute be reduced and unity of information operation be clearly established. Meanwhile it is intended that this paper can uncover issues and therefore presents recommendations for further study. It is also much hoped that the findings of this research can be useful reference for future policy making.
第一章 緒論…………………………………………………………………1
第一節 研究動機……………………………………………………………1
第二節 研究目的……………………………………………………………3
第三節 研究範圍與內容……………………………………………………4
  一、研究範圍……………………………………………………………4
  二、研究內容……………………………………………………………4
第四節 研究步驟、方法與流程……………………………………………6
  一、研究步驟……………………………………………………………6
  二、研究方法……………………………………………………………6
  三、研究流程……………………………………………………………6
第五節 名詞定義……………………………………………………………8

第二章 文獻回顧……………………………………………………………9
第一節 建築行政管理法制…………………………………………………9
  一、建築之管理內容……………………………………………………9
  二、建築管理行政之效能………………………………………………11
  三、建築物行政管理之導向……………………………………………12
  四、小結…………………………………………………………………14
第二節 建物區分所有權理論回顧…………………………………………15
  一、物權行為理論………………………………………………………15
  二、建物區分所有權之學說……………………………………………16
  三、區分所有建築物之法規……………………………………………17
  四、建築物區分所有之標的……………………………………………20
  五、小結…………………………………………………………………24
第三節 土地登記理論………………………………………………………25
  一、建物第一次登記制度………………………………………………25
  二、區分共有建物之登記方式…………………………………………27
  三、建物登記與住戶規約………………………………………………28
  四、小結…………………………………………………………………31
第四節 理論架構建立………………………………………………………32
  一、與管理機關有關之文獻……………………………………………32
  二、與法律有關之文獻…………………………………………………32
  三、學者專家之論述……………………………………………………34
  四、小結…………………………………………………………………35

第三章 建築使用執照與建物登記之現況及問題…………………………36
第一節 建築物使用管理制度………………………………………………36
  一、建築使用管理法規之現況…………………………………………36
  二、建築物之使用管理問題……………………………………………45
  三、所有權人與使用管理………………………………………………50
  四、建築物使用管理之問題歸納………………………………………52
第二節 地政機關之建物登記………………………………………………53
  一、公寓大廈之物權關係………………………………………………53
  二、建物登記簿與產權來源……………………………………………54
  三、建物登記面積之原則………………………………………………57
  四、建物登記產權面積之問題…………………………………………60
  五、建物登記之問題歸納………………………………………………64
第三節 公示資料庫之現況及問題…………………………………………66
  一、建築使用執照之記載現況…………………………………………66
  二、建物登記簿之記載情形……………………………………………67
  三、使用執照記載與建物登記面積差異之處…………………………68
  四、資訊不對稱之面積糾紛問題………………………………………73
  五、公設比計算基礎差異之效果………………………………………75
  六、公示資料庫之問題歸納……………………………………………78
第四節 開發商引導市場之問題與策略……………………………………79
  一、開發業者之建築物規劃設計………………………………………79
  二、房屋預售制度之問題………………………………………………80
  三、建物高公共設施比例問題之成因…………………………………83
  四、開發商引導市場之問題歸納………………………………………86
第五節 綜合討論……………………………………………………………87
  一、建築物使用管理現況與問題歸納…………………………………87
  二、地政機關管轄之建物登記問題……………………………………87
  三、資料庫呈現之現況與問題整理……………………………………88
  四、市場面現況與問題歸納……………………………………………89

第四章 建築使用執照與建物登記之實證調查分析………………………90
第一節 應用法規之調查……………………………………………………90
  一、關係法規之應用……………………………………………………90
  二、應用法規之分析……………………………………………………96
  三、小結…………………………………………………………………97
第二節 實務操作之調查……………………………………………………98
  一、使用執照之核發……………………………………………………98
  二、建物登記之公示作用………………………………………………99
  三、使用執照與建物登記應用資料之調查……………………………101
  四、實務操作程序調查…………………………………………………103
  五、小結…………………………………………………………………105
第三節 分析建築使用執照與建物登記之議題及課題……………………106
  一、購屋者問卷調查設計………………………………………………106
  二、問卷資料分析………………………………………………………106
  三、問卷調查議題整理…………………………………………………110
  四、深度訪談設計………………………………………………………111
  五、訪談作業之課題整合………………………………………………113
  六、小結…………………………………………………………………115
第四節 對策之研擬…………………………………………………………116
  一、行政管理資料庫作業連結…………………………………………116
  二、建築使用執照核發之改善策略……………………………………117
  三、建物登記之改良對策………………………………………………119
  四、一元化原則…………………………………………………………121

第五章 結論與建議…………………………………………………………125
第一節 結論…………………………………………………………………125
第二節 建議…………………………………………………………………127
第三節 後續研究……………………………………………………………128

參考文獻………………………………………………………………………129

附  錄
附錄一、評題審查意見回應處理表…………………………………………131
附錄二、期中審查意見回應處理表…………………………………………132
附錄三、期末審查意見回應處理表…………………………………………133
附錄四、問卷調查表…………………………………………………………134
附錄五、深度訪談內容表……………………………………………………137














圖目錄

圖1-1 研究流程圖…………………………………………………………7
圖2-1 區分所有建物其使用分類層級……………………………………23
圖3-1 建築物合法化過程…………………………………………………38
圖3-2 公寓大廈管理條例法源基本架構…………………………………43
圖3-3 公寓大廈共用部分之權利義務分布圖說…………………………47
圖3-4 公寓大廈約定共用部分之權利義務分布圖說……………………47
圖3-5 平面配置圖…………………………………………………………51
圖3-6 建築物使用執照……………………………………………………54
圖3-7 建物登記簿概要(區分所有建物標示部)…………………………55
圖3-8 建物登記簿概要(共用部分)………………………………………56
圖3-9 地政機關依竣工平面圖轉繪位置圖說……………………………59
圖3-10 得不計入建築面積之圖例…………………………………………69
圖4-1 建築物合法使用過程………………………………………………98
圖4-2 區分所有建物登記流程圖…………………………………………104
圖4-3 建物登記簿增刪概要(區分所有建物標示部)……………………120
圖4-4 建物登記簿增刪概要(共有部分)…………………………………121
圖4-5 建管及地政資訊一元化模式………………………………………123
圖5-1 建築資訊系統一元化共享介面……………………………………126












表目錄

表1-1 研究步驟及方法對照表……………………………………………7
表3-1 台北市建築管理行政組織與職掌…………………………………41
表3-2 台北市政府都市發展局使用執照竣工勘驗審查項目表…………41
表3-3 區分所有建物專有部分與共用部分之表解………………………45
表3-4 建築物公共安全檢查項目與時程…………………………………50
表3-5 得不計入容積計算之項目表………………………………………70
表3-6 可登記建物面積之不計入容積項目表……………………………72
表3-7 不動產交易糾紛發生原因分類表…………………………………77
表3-7 台北市建築規劃設計假設量體估算表……………………………79
表3-8 涉及公平交易法影響交易秩序之欺罔或顯失公平行為案例
類型表………………………………………………………………81
表3-9 以法規計算公共設施負擔比例……………………………………85
表3-10 建築物使用管理之現況與問題……………………………………87
表3-11 地政機關建物登記之現況與問題分析……………………………87
表3-12 公示資料庫之問題分析表…………………………………………88
表3-13 市場面問題與現況分析表…………………………………………89
表4-1 建築管理法規分類表………………………………………………91
表4-2 地政登記常用法規分類表…………………………………………94
表4-3 區分所有建物共用部分登記之沿革………………………………100
表4-4 問卷次數分布表……………………………………………………107
表4-5 次數分配表統計量表一……………………………………………108
表4-6 次數分配表統計量表二……………………………………………108
表4-7 次數分配表統計量表三……………………………………………109
表4-8 次數分配表統計量表四……………………………………………110
表4-9 深度訪談議題彙整表………………………………………………112
表4-10 訪談對象表…………………………………………………………113
表4-11 建築物使用執照建議格式表………………………………………118
表4-12 使用執照與建物登記之課題及對策歸納表………………………122
一、中文文獻
書籍
1、王錦堂,1997,建築研究方法-基礎篇,臺隆書店出版
2、王進祥,1996,建物產權登記與規劃管理,現代地政
3、尹章華等,1995,公寓大廈管理條例解讀,月旦
4、李肇偉,1962,民法物權,中興印刷廠
5、林永汀,1998,地下室停車位,永然文化
6、林旺根,2004,新公寓大廈管理條例之實用權益,永然文化
7、林明鏘,2006,營建法學研究,元照出版公司
8、孫憲忠,1999,德國物權法,五南圖書出版公司
9、陳淑美,2005,土地登記,五南圖書出版公司
10、陳華彬,1995,現代建築物區分所有權制度研究,法律出版社
11、溫豐文,1992,建築物區分所有權之研究,三民書局
12、黃宗源,2007,土地開發與建築規劃應用,永然文化
13、鄭玉波,黃宗樂修訂,2007,民法物權,三民書局
14、謝在全,2004,民法物權論(上),新學林
15、邊泰明,2003,土地使用規劃與財產權,詹氏書局

期刊
1、王文宇,「物權法定原則與物權債權區分-兼論公示登記制度」,月旦法學雜誌,第93期
2、王明德、謝尚賢、曾惠斌、翁睿成(1998),「營建工程資訊運籌管理之發展現況與展望」,土木水利,第二十五卷,第一期。
3、吳啟賓,1995,「關於區分所有建築物問題之探討」,法令月刊,第46卷,第三期。
4、林宏隆,2000,「建築物公共設施比例之研究」,中華民國建築學會第十二屆建築研究成果發表會論文。
5、林肇家,1995,「論區分所有建物停車位產權登記」,土地事務月刊,第293期
6、林道弘,2008,「集合住宅必要性與非必要性公共設施比例知多少」住宅協會論文 。
7、郭榮欽,2006,「資訊管理技術在建築管理作業之應用研究」聖母學報。
8、陳覺惠,1999,「公寓大廈共用部分適宜性與使用管理之調查研究--以台中市為例」,學術會議論文
9、溫汶科,「建築物區分所有權」,法學叢刊第24卷第四期
10、溫豐文,「論區分所有建築物共有部分之法律性質」,法學叢刊第131期
11、溫豐文,「論區分所有建築物之管理」,法學叢刊第147期
12、黎淑慧,2004,「公寓大廈管理條例制定目的及制定過程的研究」,高雄應用科技大學學報。
13、戴東雄,「論建築物區分所有權之理論基礎」,法學叢刊第29卷第二期

論文
1、施旻孝,2008 ,「區分所有建築物登記問題之研究」,東吳大學法律研究所碩士論文。
2、侯慶辰,2000,「我國建築法制之研究」,國立台灣大學法學院碩士論文。
3、郭榮欽,2000,「建築物生命週期資訊共享之研究」,國立台灣大學土木工程學研究所博士論文。
4、陳俊樵,1997,「區分所有建築物管理問題之研究」,國立中興大學法律研究所博士論文。
5、林宗州,1990,「建築管理規範體系合理化之研究」,中國文化大學實業計畫工學組博士論文。
6、莊建賢,2002,「區分所建物與共同使用及其他」,東吳法律系碩士論文。
7、彭彬晃,1993,「使用權導向建築投資模式之研究」,中央大學土木工程研究所碩士論文。
8、黃鐘聖,2002,「永續發展理念下公寓大廈式集合住宅空間規模之研究」,成功大學建築研究所碩士論文。
9、蔡智丞,2008,「應用網際網路技術改善建管套繪圖作業之研究」,國立台灣大學土木工程學系碩士論文。
10、蕭大年,2000,「台北市住戶整建消費行為模式之研究」,國立台灣科技大學建築研究所碩士論文。
11、簡立仲,2000,「Oracle資料庫系統應用在建築管理上之研究」,屏東科技大學土木工程系碩士論文。
12、儲國輝,2003,「公寓大廈公共設施之規劃特性、管理模式與使用行為」,國立台灣科技大學建築系碩士論文。

二、外文文獻
1、我妻榮,1999,「日本物權法」,友泉亨修訂,李宜芬校訂,五南圖書出版公司。
2、Elwood, G. P. 1993, “What is CALS all about?” Proceedings of the
IEEE Systems Readiness Technology Conference, San Antonio, TX,USA.
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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