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研究生:慶啟本
研究生(外文):Chin-ben Ching
論文名稱:中國大陸不動產登記制度之研究
論文名稱(外文):Research of Real Estate Registration System in Mainland China
指導教授:陳健民陳健民引用關係
指導教授(外文):Chien-min Chen
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2010
畢業學年度:98
語文別:中文
論文頁數:97
中文關鍵詞:不動產不動產登記登記機關物權變動模式
外文關鍵詞:Real EstateReal Property RegistrationRegistration AuthorityProperty Ownership Change Mode
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中國大陸土地所有權登記制度之實行起源甚早,自周朝開始形成了土地管理制度。唐代以來,即有立契、申碟或過割制度。宋代以後,田土的登記更有魚鱗冊之設。然而究其原因,則均是以徵收賦稅為主要目的,次要目的才是供質證以杜絕爭端之用。並未形成以公示為目的之登記制度。近代意義上的登記,始於民國初年頒布的「房產登記條例」,初次建立了不動產登記制度。後於民國19年,國民政府頒布「土地法」,規定對土地及地上定著物進行登記。民國35年,又頒布「土地登記規則」建立了土地登記規則。大陸地區建政後乃根據民國36年頒布的「中國土地法大綱」及1950年頒布的「土地改革法」的規定,開展土地改革運動。
大陸地區在土地改革中,對農村的土地實行清丈、劃界工作,並由大陸地區人民政府向農民發放土地證和房產證。在城市則逐步開展土地登記工作。惟1950年代後期開始,房地產登記工作逐漸鬆弛,文化大革命十年浩劫時期,房地產管理完全遭到破壞,機構被撤銷、權屬不明及產籍不明之現象十分普遍,權屬之糾紛亦日益增多。
1980年代改革開放以後,大陸官方陸續健全了產籍管理機構,不動產的物權登記制度逐漸恢復。1995年1月1日大陸地區施行「城市房地產管理法」,其中第五章乃規定「房地產權屬登記管理」,可說是以法律形式首次確立了國家實行土地使用權和房產所有權登記的發證制度,並對主要運作程式作了規定。其後,關於不動產登記的法律體系逐步在中國大陸建制。
其次,房地產權屬登記是不動產登記法律制度的重要組成部分,房地產權屬登記制度在維護商品房交易市場的秩序以及保證商品房交易安全方面至關重要,故就大陸地區房地產登記程序為一簡介論述。
再者,由於大陸地區尚未建立科學、系統的不動產權屬登記制度,在不動產交易中,出賣人與買受人往往因登記機關審查不當而不能得到充分的保護,妨礙了不動產交易市場之健康及永續發展。基上理由,乃觸發對大陸地區不動產登記制度的論述介紹與研究,而成為本文研究之初衷。
大陸地區於2007年通過了「物權法」,使不動產登記在物權法中佔據重要地位。基於不動產登記制度是近現代各國民法中的一項重要制度,亦是不動產的公示方式。因此本文擬以大陸地區「物權法」中關於不動產登記制度為中心。以研究期間蒐集所得之相關中外書籍、學位論文、官方公報、期刊、報導、調查資料等文獻為探討依據,參考各國現代登記制度之理論基礎及實務經驗,並觀察大陸地區不動產登記制度之現況,期望充分掌握現行大陸地區對不動產登記制度及其相關法規之規定,並以比較法觀點,據研究所得對其不動產登記制度提出批判,藉此貫徹本論文之初終及目的性,輔以房地產之登記制度為不動產登記制度中之核心為研究,並針對中國大陸現行不動產登記制度中的缺陷提出完善的建議,期以本文之研究,作為兩岸學術研究之參考文獻。
The land ownership registration system is growing early in China. Since the Zhou dynasty, it has begun to form the land administration system. Since the Tang dynasty, there were contracting, applying, and transfer systems. After the Song dynasty, there were more land registrations. However the reason, you are to the imposition of taxes is the prime objective, secondary purpose is to put an end to the dispute for cross-examination. To public notice of the registration system is aimless. Modern sense of the registration, began in the early years of the Republic of China promulgated the "register", first established a system of registration of real property. After 19 years, the national Government of the Republic of China promulgated the land law, land and fixed on the ground. For 35 years, the Republic of China promulgated the land registration rules "established a land registration rules. China is developing the land reform movement,after the political power is based in 36 of "China land law outline" and 1950 promulgated "the provisions of the agrarian reform law".
They execute on the implementation of rural land clearance、the demarcation in agrarian reform in China, and pay to farmers the land and the real estate certificates by the China Government. In the city are gradually developing the land register. But in the late 1950s, real estate registration work gradually relaxed. During the Great Cultural Revolution period, real estate management completely compromised, bodies of unknown revocation, ownership and registration to the widespread phenomenon of unknown origin, ownership of disputes also growing.
In the 1980s after reform and opening, China officials continue to sound registration management agencies, real estate property registration system gradually recovered. 1995 January 1st in China in the purposes of the "urban real estate management method", where Chapter v is the "real estate ownership registration management", can be said to be legally for the first time, established the national land and property ownership registration of a certification system, and on the main operational procedures claiming. Since then, it was growing the legal system of registration in China.
In addition, it is an important component of the legal system commercial in real estate register registration. Housing registration system is essential in commodity trading market and be ensured the safety of commercial transactions, so we take a brief introduction in real estate registration program in China.
Furthermore, the seller and the buyer are often inappropriate for registration and not adequately protected in the real estate transaction, since China has not yet been established science、systems of immovable property registration system. The real estate market health and sustainable development was interference. Based on reason, it is the first goat to trig on immovable property registration system introduction and discussion of research this article.
The real estate register in property law occupy an important place in April 2007 by the "law" in China. Nowadays, Based on real property registration system is an important system in civil law countries, is also a public way of immovable property. Therefore this article intends to China "law" about real estate registration system-centric. I study in accordance with related books, dissertations, Official Gazette, periodicals, reports, survey data, and other documents for discussion reference countries present registration system of the theoretical basis and practical experience and observation of the China areas of real estate registration system. Expecting to take full advantage of the existing China on immovable property registration system and its relevant laws and regulations, and to Institute of comparative law point of view, as far as immovable property registration system critical to carry out this initial thesis and purposefulness, supplement with the registration system for the commercial real estate registration system for research in the core, and make suggestions in the current real estate registration system defects in China. Look forward to having a good academic research references between Taiwan and China.
目 錄
第一章 緒論 …………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的………………………………………1
第二節 文獻探討………………………………………………2
第三節 研究範圍與研究方法…………………………………3
第四節 預期研究成果…………………………………………3
第二章 不動產登記制度之概述……………………………………5
第一節 不動產登記制度之沿革………………………………5
第二節 不動產登記之概念……………………………………6
第三節 不動產登記之性質與效力……………………………8
一、 不動產登記之性質……………………………………8
二、 不動產登記之效力……………………………………10
第三章 不動產登記制度比較研究…………………………………14
第一節 不動產物權變動理論模式……………………………14
一、 意思主義………………………………………………15
二、 形式主義………………………………………………16
三、 契約交付主義…………………………………………18
第二節 不動產登記制度之模式………………………………18
一、 契約登記制度…………………………………………19
二、 權利登記制度…………………………………………20
三、 托倫斯登記制度………………………………………21
第三節 物權變動模式與登記制度選擇之差異比較…………23
一、 登記要件………………………………………………23
二、 登記審查主義…………………………………………24
第四章 大陸地區房地產登記程序 …………………………………27
第一節 房地產登記之一般程序………………………………27
第二節 土地登記………………………………………………28
一、 土地登記概述…………………………………………28
二、 土地登記類型…………………………………………28
三、 土地登記程序…………………………………………34
第三節 房屋登記………………………………………………36
一、 房屋登記概述…………………………………………36
二、 房屋登記類型…………………………………………36
三、 房屋登記程序…………………………………………38
第四節 辦事指南與申請表格…………………………………40
一、 深圳市房地產登記辦事指南…………………………40
二、 深圳市房地產管理部門申請表格……………………44
第五章 大陸地區不動產登記制度之現狀 …………………………47
第一節 大陸地區不動產變動模式及登記主義 ………………47
一、 採債權形式主義之物權變動模式……………………47
二、 採權利登記制度………………………………………49
第二節 預告登記、更正登記、異議登記制度 ………………50
一、 預告登記………………………………………………51
二、 更正登記………………………………………………54
三、 異議登記………………………………………………56
第三節 不動產登記制度之現狀 ………………………………58
一、 不動產登記法規範混亂………………………………58
二、 不動產登記效力混亂…………………………………60
三、 不動產登記機關混亂…………………………………61
四、 登記種類繁多,程序紊亂不一………………………63
五、 法定實質審查方式與實務上審查方式不同…………65
六、 登記機關賠償責任機制不完整………………………66
第六章 大陸地區不動產登記制度建議 ……………………………68
第一節 統一不動產登記法規…………………………………68
第二節 統一不動產登記機關…………………………………69
第三節 完善資訊公開查閱制度………………………………73
第四節 完善不動產登記簿制度………………………………75
第五節 完善不動產登記實質審查制度………………………78
一、 選擇實質審查理由……………………………………78
二、 借鑑律師代理登記制度………………………………80
第六節 完善登記機關之賠償責任……………………………83
一、 現行登記賠償之法規範………………………………83
二、 物權法對登記機關賠償之規定………………………84
三、 賠償之範圍及賠償金來源……………………………86
第七章 結論
參考文獻…………………………………………………………90
附錄………………………………………………………………95
參考文獻
一、書籍(按姓氏筆劃排列)
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4、國土資源局,網站:http://fgw.cbs.gov.cn/cmsweb/webportal/W1681/A11403.html,查詢日期:2010年3月27日
5、無錫市錫城公證處,網站:http://www.wxgzc.com/law/content.asp?newsid=132&type_id=11,查詢日期,99年5月27日。
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