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研究生:何晏鳳
研究生(外文):Yen-Feng Ho
論文名稱:豪宅價格因果關係模式之初探 —應用結構方程模式
論文名稱(外文):Preliminary study on an appraisal model for luxury house via the structural equation model
指導教授:紀雲曜紀雲曜引用關係
指導教授(外文):Yun-Yao Chi
口試委員:李雅芬鄭明安李德河
口試日期:2011-06-03
學位類別:碩士
校院名稱:長榮大學
系所名稱:土地管理與開發學系碩士班
學門:建築及都市規劃學門
學類:都市規劃學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2011
畢業學年度:99
語文別:中文
論文頁數:141
中文關鍵詞:結構方程式區位估價豪宅因果關係
外文關鍵詞:structure equation modelingreal eastappraisingluxury real eastcausal relationship
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在台灣房市低迷歷經金融風暴不景氣下,擁有高級建材、頂級配備的豪宅價格卻居高不下,實有別於一般的住宅市場。在台灣北部豪宅飆出創新高價的帶動下,2009年下半年台灣中南部都會區房地產也活絡起來,其中以古都之稱、居住品質超優的台南市豪宅亦蓬勃發展,但對於豪宅的估價研究目前並不多見。
豪宅價格與區位、建商及消費者三者之間具有明顯的關係,在房地產市場上佔有不容忽視的地位,而且形成相互影響,密不可分的因果關係。本研究以區位面、建築面、消費面與市場面來探討豪宅的估價系統,首先針對四個構面之重要影響因子進行系統性的問卷調查,再利用結構方程式(SEM)進行因果關係分析,獲得台南市豪宅價格評估的因果關係模式。
並以台南、高雄兩個都會區豪宅案例研究進行實證評估,驗證模式評估結果,研究發展出一套豪宅價格評估系統方程模式:
;n=2或3,評估指標X值是可評估的,而Max值與Min值可因地點、區位之不同,可以當地豪宅市場價格為依據來評估,求出Max值與Min值,來得知銷售豪宅價格是否符合一般豪宅價格的標準,所以Max值與Min值是可機動的。
由本文結果顯示影響豪宅價格重要性因子,依序分別為地區環境、投資風險、安全性及市場區隔等。本文希望能藉此提供房地產投資者與相關業者對豪宅開發實務上的參考。

Recently, the real east market is not very flourishing in Taiwan under the world financial crisis of 2007–2010 striking. The luxury real east (LRE), which with high value, special view, school district and downtown area, is bring up continually is different with the general housing market. The LREs lead the appraising of city real east in Taipei, Taichung, Tainan, and Kaohsiung, in Taiwan recent years. The appraising analysis of LREs is one of important topics of the practice of real east.
The influence factors of price of LREs are including location, constructor and consumer. The causal relationship is exited between the price of LREs and the three influence factors. In this paper, firstly, the main influence factors are collected by reference study. Secondly, the opinion of causal relationship for LREs appraising is investigated and developed via systematic questionnaire survey and structural equation modeling (SEM), respectively. Finally, some discussion is presented for the results.
And by Tainan, Kaohsiung two city the area mansion case study carry on the real diagnosis appraisal, the confirmation pattern appraisal result, the research develops a set of mansion price appraisal system equation pattern: ; n=2 or 3, the appraisal target X value is may appraise, but because the Max value and the Min value may difference the place, the position, be possible the local mansion market price to appraise for the basis, extracts the Max value and the Min value, knew that sells the mansion price whether to conform to the general mansion price standard, therefore the Max value and the Min value are may be mobile.
By this article results demonstrated that the key influence factors of price of LREs in Tainan are including local environment , risk of invest–ment market area separates and secure. The results can be a reference for the real estate investor and consumer in Taiwan.

謝誌………………………………………………………………Ⅰ
中文摘要…………………………………………………………Ⅱ
Abstract…………………………………………………………………………………………………Ⅳ
目錄………………………………………………………………Ⅴ
表目錄……………………………………………………………Ⅶ
圖目錄……………………………………………………………Ⅸ
第一章 緒論 ……………………………………………………1
第一節 研究動機 ……………………………………………1
第二節 研究目的 ……………………………………………2
第三節 研究內容 ……………………………………………3
第四節 研究範圍 ……………………………………………3
第二章 文獻回顧 ………………………………………………5
第一節 豪宅的探討 …………………………………………5
第二節 豪宅的定義 …………………………………………6
第三節 豪宅的特質 …………………………………………8
第四節 豪宅的發展過程 ……………………………………9
第五節 豪宅的市場特性 …………………………………11
第六節 豪宅的價格特性 …………………………………12
第七節 豪宅價格準則建立之探討 ………………………15
第三章 研究方法 ……………………………………………17
第一節 研究對象與架構 ………………………………17
第二節 問卷內容與調查 ………………………………19
第三節 研究方法與資料分析 …………………………20
第四章 研究結果 ……………………………………………36
第一節 問卷說明 ………………………………………36
第二節 因素分析及信度分析 …………………………37
第三節 整體模式適配度的檢核 ………………………40
第四節 評估準則權重值之計算 ………………………73
第五章 實例研究分析 ………………………………………79
第一節 個案資料選擇與概況說明 ……………………79
第二節 評估準則之評分 ………………………………88
第三節 實證研究案例資料與評分等級 ……………115
第四節 實證研究案例資料評分結果 ………………130
第六章 結論與建議 …………………………………………133
第一節 結論……………………………………………133
第二節 建議……………………………………………135
參考文獻 ……………………………………………………136

附錄一 ……………………………………………………附- 1
附錄二 ……………………………………………………附-10

【中文部份】
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【英文部份】
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【網站】
1、 新屋網台南公司http://www.prince.tw/
2、 晉暉建設大和http://tainan.housetube.tw/
3、 台南房地王http://blog.housetube.tw/
4、 591建案http://h.591.com.tw/
5、 貿駿企業http://www.tiles.com.tw/Faq.aspx
6、 廣崙進口精品磁磚http://www.kltile.com.tw/products-2.html
7、 友友建設/詠恆http://kaohsiung.housetube.tw
8、 頂記建設/天璞http://housetube.tw/site/12489/home.php
9、 鳳凰菩提http://blog.udn.com/southad/3138654

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