物業管理服務產業的營運競爭激烈，公司為求生存必須設法降低公司的營運成本，然而傳統成本制度以直接成本為其管理控制的重點，往往忽略間接成本在物業管理服務產業的重要性，造成實際服務成本被扭曲。故本研究以個案辦公大樓為例，運用作業基礎成本制(Activity-Based Costing 縮寫為ABC)進行成本分攤及歸屬，分析機電設施故障修繕各項叫修作業的真實成本。個案辦公大樓導入ABC制度流程如下：在完成個案大樓故障叫修及相關成本費用資料的蒐集之後，第一步先確認專案的各項資源；第二步確認設施故障叫修作業中心，將專案所有設施及設備，依功能分類歸納為45項設施類別及10個作業中心；第三步確認設施故障叫修資源動因，如薪資分攤的資源動因為人工時數，辦公設備維修及折舊分攤的資源動因為使用百分比；第四步確認各作業中心相關設備類別及數量，如空壓機系統2套，瓦斯系統1式等；第五步確認各項作業之作業流程及細目作業；第六步確認叫修作業流程之作業動因，包含維修工單張數、人工時數、批次作業、估驗單據張數等。成本分攤架構建置後，再將作業成本分攤計算至各成本標的。
在傳統成本與ABC成本制年度成本比較上，以照明設施作業中心年度成本低估331,852元佔總成本12.62%，行政管理作業中心年度成本高估253,194元佔總成本9.63%差異最多。就日光燈設備年度成本低估259,704元佔總成本9.88%，行政管理類年度成本高估101,322元佔總成本3.85%，行銷管理類年度成本高估88,634元佔總成本3.37%。在設施故障叫修資料整合過程中，就個案ABC的成本分攤，分析年度叫修單張工單平均作業成本為222元，就設施類別方面，以排煙系統平均單張工單作業成本1,351元，高於平均作業成本的6倍為最高。發電機設施平均單張工單作業成本為504元，行銷管理平均單張工單作業成本為457元，污廢水處理平均單張工單作業成本為453元，污廢水泵平均單張工單作業成本為423元，主要的原因在於上述類型設備故障叫修所運用的維護人力及時間較高。就作業中心方面，以消防設施作業中心平均單張工單作業成本為330元為最高，排水設施作業中心平均單張工單作業成本為288元。另外，分析每個工時平均作業成本，年度叫修作業平均單位工時成本為225元，就設施類別方面，以排煙系統平均工時成本為482元，高於總平均工時成本的2倍為最高。空調設施平均工時成本為324元，日光燈平均工時成本為285元。可作為各社區管理委員會設施故障委外維修時, 計算叫修工單成本的參考。ABC作業成本制可以得到明確的作業成本分攤，提供管理單位詳細的成本歸屬及人力配置的資訊；運用ABC成本計算及整合流程的結果，協助及重點提升從業人員在故障問題判斷與解決的能力；提供物業設施維護管理業，運用本研究所使用的表格及流程，依據各公司分攤模式進行調整，架構一套簡單又便宜的ABC作業基礎成本計算模式，在成本分攤及報價方面得到較完整的成本資訊。

Property management services industry operating more and more intense competition. The companies for survive issue, they must reduce operating costs. However, the traditional cost systems focus on direct costs for management control. Often ignore the importance of indirect costs in the property management services industry, and caused the actual service costs are distorted. In this study, cases of an office building, the use of Activity-Based Costing (abbreviated as ABC) cost sharing and ownership of properties, to discussion of resources consumed on electromechanical facilities breakdown call service. Import ABC system into office building processes as follows: after collection the breakdown call service and cost data, first to make sure the resources of the project; the second step confirmed facilities operations center, make all facilities and equipment, according to functional classification of facilities grouped into 45 categories and 10 operation centers; The third step is to confirm the facilities and resources motivation, Dynamic sharing of resources such as wage labor hours. Office equipment maintenance and depreciation due to use of dynamic resource- sharing percentage; The fourth step of the operations center recognized type and quantity of related equipment, such as 2 sets of air compressor systems, a type of gas system, etc.; The fifth step is to confirm the operation processes and detail operations; Step sixth confirmed called services operation motivation, including maintenance work order, labor hours, batch operation, the quotation. When completed cost-sharing structure, and then work on up to the cost of cost-sharing target.
Compared annual costs using the traditional cost and ABC costs, lighting operations center underestimated NT$331,852 per year, the total cost of 12.62%. Annual operating cost of the administrative center overestimate NT$253,194 the total cost of 9.63%. Underestimated the annual cost of equipment for fluorescent NT$259,704 of the total cost of 9.88%, administrative costs of overvalued NT$101,322 per year, 3.85% of total costs, marketing management over-estimated the annual cost of NT$88,634, the total cost of 3.37%.
In the data integration process, the project of ABC cost-sharing, Analysis of the average annual operating cost of each work order is NT$222. Categories of facilities, the smoke extraction system average operating costs NT$1,351 per work order, higher than 6 times the average operating cost. The generator facilities, operating costs NT$504 per work order, marketing management single work order costing an average of NT$457, an average of sewage waste water treatment work order job cost NT$453, sewage waste water pump single work order costing an average of NT$423, mainly because the repair of these types of equipment failure by the use of call time and higher maintenance manpower. To job centers, the fire-fighting facilities center average costing NT$330 per work order. Drainage works an average of one single work costing NT$288. In addition, the average operating cost analysis of each work, the average annual cost of NT$ 225 per working hour. Categories of facilities, the average working hours in order to exhaust system NT$482, 2 times the total cost of the average working hours. Air conditioning cost of NT$324 per hours, fluorescent cost of NT$285 per hours, as a failure of the Community Facilities Management Committee outsourcing maintenance, repair work order cost calculation reference.
ABC costing system can be clearly assessed operating costs and provide detailed cost management unit ownership and staffing information; use of ABC costing and integrated the results of the process, assistance and focus on enhancing practitioners to determine the fault and the ability to solve problems; provides property, facilities maintenance and management industry, the use of the form used in this study and the process of apportionment, according to the company to adjust a set of simple and inexpensive structure ABC activity-based costing model, in terms of cost-sharing and offer a more complete cost information.

目錄 VII
圖目錄 IX
表目錄 X
第一章 緒論 1
1.1研究背景與動機 1
1.2研究問題與目的 2
1.3研究範圍 3
1.4研究方法 3
1.5研究架構 6
第二章 文獻回顧 7
2.1設施管理之定義及發展 7
2.2維修管理資訊化文獻 11
2.3作業基礎成本制度沿革與內容 16
2.4作業基礎成本制國內相關論文 22
第三章建構作業基礎成本制分攤模式 26
3.1設施故障叫修服務流程探討 26
3.2物業機電設施故障叫修ABC建構步驟 31
3.2.1確認專案資源 32
3.2.2確認設施故障叫修作業中心 34
3.2.3確認設施故障叫修資源動因 37
3.2.4確認各作業中心之相關設備類別及數量 39
3.2.5確認各項作業之作業流程及細目作業 41
3.2.6確認叫修作業流程之作業動因 43
3.3小結 46
第四章案例研究與分析 47
4.1個案辦公大樓介紹 48
4.2故障叫修資料蒐集與分析 51
4.2.1蒐集及統計年度故障叫修工單 51
4.2.2統計個案資源年度費用 56
4.2.3統計個案資源分攤比例 58
4.2.4將資源成本歸屬至各作業 64
4.3 ABC成本計算 70
4.3.1直接人工成本 72
4.3.2直接原物料成本 74
4.3.3各作業中心作業成本計算及分攤 77
4.4 ABC成本分析與傳統成本比較 79
4.5從ABC成本分析探討各設備類別及作業中心單項作業成本 88
4.6小結 92
第五章 結論與建議 93
5.1結論 93
5.2建議 94
參考文獻 95
附錄(ABC作業成本計算表) 98

英文文獻
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