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研究生:陳美娜
研究生(外文):Mei-na Chen
論文名稱:應用分量迴歸分析拍賣底價之決定因子-以台南市法拍屋為例
論文名稱(外文):Applying Quantile Regression to Analyze the Determinants of Upset Prices: A Case of Auction House in Tainan City
指導教授:周百隆周百隆引用關係
指導教授(外文):Pai-lung Chou
學位類別:碩士
校院名稱:國立高雄第一科技大學
系所名稱:風險管理與保險研究所
學門:商業及管理學門
學類:風險管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2011
畢業學年度:99
語文別:中文
論文頁數:50
中文關鍵詞:法拍屋特徵價格模型分量迴歸
外文關鍵詞:Hedonic price modelQuantile regressionAuction house
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摘要
法拍屋在台灣一直是房地產市場中熱門的投資商品,拍賣底價更是影響法拍屋拍定的重要因素。然而過去研究顯示最小平方迴歸(特徵價格模型)估計忽略各特徵屬性對價格條件分配的差異。本研究運用分量迴歸建立法拍屋估價模型,藉以瞭解住宅大樓的在各行政區、住宅特徵、點交方式以及縣市合併議題對於不同拍賣底價分量的差異。本研究以台南縣市住宅大樓為樣本資料,樣本期間從2008年第四季至2010年第四季。實證結果發現在最小平方迴歸估計相較於分量迴歸,法拍屋拍賣底價對於五都合併議題並不顯著。以分量迴歸估計後發現,五都合併議題發酵後法拍屋拍賣底價,在0.1分量(即底價在79萬元時)約有7.5%的折價,而0.9分量(即底價在347.6萬元)以上則約有0.4%的溢價現象,透過分量迴歸模型確實可以檢測各跨分量間的特徵係數差異,並可做為估價師在勘估比較標的時,進行價格調整之依據。
ABSTRACT

“Auction house” is always a hot product of real estate, and the upset price of its beat plays an important role in Taiwan auction market. However, it has been lacked the assessment of the differential to its price dispensation about housing character when using the method of the least squares regression (hedonic price mode) in the past. This research employs the quantile technique to analyze the differential among the administrative division, the character of residence, handing over item by item and the subject of the mergence of county city. The empirical process adopts residential building as samples in Tainan city from 2008 to 2010. My result shows that the upset price of its beat is not significant to most mergence in five major cities while using the least squares regression instead of the quantile regression. By quantile technique, it finds out that the price in 0.1 quantile (the upset price under 790 thousand) has 7.5% discount and the price in 0.9 quantile (the upset price under 3,476 thousand) has 0.4% premium, which confirms quantile technique can analyze the exact differential of character coefficient among each quantile and can be an exercise tool for an appraiser to evaluate the alternative when the adjustment of the price happened after the mergence of five major cities.
目 錄
                      
中文摘要 ....................i
英文摘要 ....................ii
誌 謝 ....................iii
目 錄 ....................iv
表目錄 ....................v
圖目錄 ....................vi
壹、緒論 ....................1
一、研究背景與動機 ....................1
二、研究目的 ....................3
三、研究範圍與限制 ....................4
四、研究流程與架構 ....................4
貳、法拍屋拍賣機制與估價流程....................6
一、拍賣制度與拍賣流程....................6
二、法拍不動產流程 ....................8
三、法拍屋底價訂定流程....................11
四、法拍屋估價方法與流程....................12
参、文獻回顧與探討....................16
一、法拍屋市場價格因素之探討....................16
二、建物特徵影響房地產市場價格因素之探討....................19
肆、研究方法與設計 ....................21
一、研究資料說明 ....................21
二、理論基礎與實證模型建立 ....................21
三、變數選取說明 ....................25
伍、實證結果分析 ....................29
一、敘述統計分析 ....................29
二、實證結果分析 ....................31
陸、結論與建議 ....................36
一、結論 ....................36
二、建議 ....................36
參考文獻 ....................37
一、中文部分....................37
二、英文部分....................40
三、相關資料網站查詢....................41

表目錄
表2-1 拍賣制度比較表....................7
表4-1 變數說明表....................28
表5-1 樣本敘述統計分析表....................30
表5-2 法拍屋拍賣底價的各分量分配、偏態與峰度....................30
表5-3 最小平方迴歸模型與分量迴歸模型之估計結果....................33
表5-4 高低不同分量間的係數差異檢定結果....................34

圖目錄
圖1-1 台南市法拍屋平均拍定價格與拍賣移轉件數統計圖....................2
圖1-2 台南市法拍屋買賣移轉件數與拍賣移轉件數統計圖....................3
圖1-3 研究流程圖 ....................5
圖2-1 法拍屋執行程序流程圖 ....................10
圖2-2 法拍屋底價訂定流程圖 ....................11
圖2-3 不動產估價實務流程圖 ....................15
圖5-1 普通最小平方迴歸與分量迴歸線以及95%信賴區間圖....................35
參考文獻
一、中文部分
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8.林秋瑾、黃瓊瑩,2007,“特徵價格法之參數與半參數電腦輔助大量估價(CAMA)模型之研究—台北地區法拍屋住宅市場之實證分析”,住宅學報,第16卷,第2期,頁 85-105。
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10.邱國隆,2006,影響法拍屋市場價格因素之研究-以台中市透天屋為個案分析,朝陽科技大學,碩士論文。
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15.張金鶚、廖仲仁,2008,“景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視”,住宅學報,第18卷,第1期,頁1-21。
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27.廖仲仁、張金鶚,2009,“景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視”,住宅學報,第18卷,第1期,頁 1-21。
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34.龔永香、江穎慧、張金鶚,2007,“客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價”,住宅學報,第16卷,第2期,頁 23-42。





二、英文部分

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13.Vanderford, S. E., Y. Mimura and A. L. Sweancy, 2005,“A Hedonic Price Comparison of Manufacture and Site-built Homes in the Non-MSA USA,” The Journal of Real Estate Research, Vol.27, No. 1, pp. 83-104.
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三、相關資料網站查詢
1.內政部地政司中華民國房地產交易價格簡訊網址http://www.land.moi.gov.tw/
2.內政部營建署住宅資訊統計網網址http://housing.cpami.gov.tw/house/default.aspx
3.透明房訊網址http://www.tom.com.tw/
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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1. 6. 林祖嘉、馬毓駿,2007,“特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用”住宅學報,第16卷,第2期,頁 1-22。
2. 12. 洪得洋、林祖嘉,1999,“臺北市捷運系統與道路寬度對房屋價格影響之研究”,住宅學報,第8卷,頁47-67。
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10. 34. 龔永香、江穎慧、張金鶚,2007,“客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價”,住宅學報,第16卷,第2期,頁 23-42。
 
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