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研究生:何彥陞
研究生(外文):Ho,Yen-Sheng
論文名稱:不動產交易管制與資訊揭露之研究
論文名稱(外文):A Study of Real Estate Transactions Control and Information Disclosure
指導教授:陳明燦陳明燦引用關係林振輝林振輝引用關係
指導教授(外文):Chen, Ming-tsannLin,Zin-fei
口試委員:顏愛靜楊松齡謝哲勝陳顯武曾明遜林振輝陳明燦
口試委員(外文):Yen,Ai-ChingYang,Song-LingShieh, Jer-ShenqChen, Hsien-WuTsang, Ming-HsunLin,Zin-feiChen, Ming-tsann
口試日期:2011-07-28
學位類別:博士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:不動產與城鄉環境學系
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2011
畢業學年度:99
語文別:中文
論文頁數:300
中文關鍵詞:不動產交易資訊揭露不揭露不實陳述建築開發商不動產經紀業資訊不對稱
外文關鍵詞:Real Estate TransactionsInformation DisclosureNon-DisclosuremisrepresentationConstruction developerReal estate broker industryAsymmetric Information
相關次數:
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不動產的買賣過程之中,一般消費者收到建築開發商或代銷業者的預售屋廣告與行銷訊息,或是成屋買賣的交易訊息後,經過許多的協商、討論,最後決定購買房屋,交付定金、簽訂買賣契約、所有權移轉登記以及實際交屋,歷時數週、數月甚至數年,手續繁瑣,參與交易者可能有建築開發商、代銷業者、仲介業者、地政士、消費者,牽涉的法律關係相當複雜,整個不動產交易過程涉及許多與不動產交易有關的資訊。
不動產交易市場中,由於不動產的價額相當龐大,多數消費者一生可能僅有買賣過一至二次,交易經驗不足,且消費者可以蒐集的不動產交易相關資訊亦不充分;而不動產業者(建築開發商、代銷業者、仲介業者)掌握較多訊息,且專業知識與經驗相對豐富,並且掌握交易物件的實際狀況。倘若交易的一方,利用其資訊的優勢,隱瞞交易資訊(不揭露)或是不為誠實說明(不實陳述),此時可能發生資訊不對稱(asymmetric information)的現象。進而產生交易成本,並出現不動產買賣交易糾紛,造成交易效率的降低。
為降低建築開發商、代銷業者、仲介業者在資訊不對稱的交易市場中,以其資訊優勢隱匿知識、訊息以及行動,而出現機會主義,本文透過不動產交易實務、相關法規以及資訊揭露的探討,找出合於我國國情之不動產交易資訊揭露的方式,來平衡資訊不對稱之情形,減少機會主義的發生。

In the process of real estate transactions, the consumer would receive the information from building developers’ or brokers’ advertising and marketing messages. After many consultations, discussions, the consumer decided to buy houses finally. The consumer would pay a deposit, signed a sales contract and transfer the title registration. The period will be several weeks, months or even years. And it will involve building developers, broker industry, Lands disabilities. The legal relations are quite complex, and it concern a large number transactions information.
In the Real Estate market, due to a amount of real estate prices, most consumers may have only one or two transactions experience over a lifetime, they lack the transaction experience, and information about real estate transactions they could gather were not sufficient; On the contrary, the real estate industry (building developer and broker industry) who could grasp more information, professional knowledge and the experience are relatively abundant. Besides, they know well the transaction object actual situation. If the party of a transaction uses its information advantage to conceal the transaction information (non-disclose) or disclose not honest (misrepresentation), information asymmetry phenomenon may occur. It will bring the transaction costs, occur property transactions disputes, and result in lower transaction efficiency.
To reduce construction developers and brokers information asymmetry situation, this article analyzed the real estate transactions, information disclosure regulations, and attempted to find out the real estate transactions information disclosure approach, and balanced the information asymmetry situation.

第一章 緒論 1
第一節 研究背景與目的 1
一、研究動機 1
二、研究目的 8
第二節 研究範圍與內容 11
一、研究範圍與研究限制 11
二、研究內容 11
第三節 研究方法、步驟與架構 15
一、研究方法 15
二、研究步驟與架構 16
第二章 理論與文獻回顧 19
第一節 經濟學對於資訊的探討 19
一、資訊與經濟學 19
二、資訊不對稱之概念 20
三、解決不對稱資訊之機制 22
第二節 法學對於資訊的討論 27
一、現有契約理論對於資訊之分析方式 27
二、產品責任與消費者保護對於廣告之規範 35
第三節 小結 41
一、運用經濟學對於資訊的理解於不動產交易法制之分析 41
二、本文就法學文獻對於資訊揭露議題之分析 41
第三章 我國不動產交易與資訊揭露之課題 43
第一節 不動產交易流程與不動產仲介業資訊的揭露 43
一、透過仲介業者之成屋買賣流程與交易風險 43
二、不動產仲介業於資訊揭露之討論 47
第二節 預售屋交易流程與建築開發商、代銷業資訊之揭露 56
一、建築開發商的定義與行業特色 56
二、預售屋買賣之流程與交易上風險 57
三、不動產代銷業於資訊揭露之討論 61
第四章 我國對於不動產交易資訊揭露之法律規範 65
第一節 民法於資訊揭露之規範 65
一、先契約義務在廣告或訊息傳遞上之運用 65
二、廣告或訊息傳遞意思表示瑕疵之問題 69
三、契約責任 71
四、侵權行為損害賠償責任 77
第二節 消費者保護法對於資訊揭露之規範 82
一、任意規定與強行規定 82
二、契約自由與對於契約自由的限制 82
三、消費者保護對於不動產交易行為之管制 84
第三節 公平交易法對於資訊揭露之規範 103
一、我國公平交易法之規範 103
二、公平交易法之相關法令 104
三、不動產交易行為違反公平交易法之態樣 108
第四節 不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之規範 113
一、不動產經紀業相關規範 113
二、不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之相關規範 114
三、不動產經紀業管理條例對於資訊揭露之討論 119
五、不動產經紀業管理條例與公平交易法 124
第五節 交易相關法律於不動產資訊揭露之守備範圍分析 127
一、各法律對於資訊揭露上之不足 127
二、各法律對於建築開發商、代銷業、仲介業之漏洞與缺口 130
三、各法律對於資訊的不實、不完全、不揭露的規範 133
第五章 外國對於不動產交易與資訊揭露之法制 135
第一節 美國不動產交易制度之分析 135
一、不動產資訊揭露之法律 135
二、不動產交易流程與相關配套機制 137
第二節 德國不動產交易制度之分析 144
一、德國對於不動產興建與銷售之法律 144
二、德國不動產買賣之相關法制 148
三、不動產公示方法與交易安全 154
第三節 德國其他對於不動產資訊揭露之規範 157
一、歐盟不公平商業行為指令對於廣告之規範說明 157
二、德國對於不動產廣告違反不正當競爭之規範 161
三、德國不動產廣告之不正當競爭表現型態之探討 164
第四節 外國不動產交易制度與競爭法之借鏡 172
一、美國不動產買賣制度與我國比較 172
二、德國不動產買賣制度與我國比較 173
三、美國不動產交易相關法法制之借鏡 175
四、德國不動產交易與資訊揭露之借鏡 176
五、德國競爭法之借鏡 177
第六章 對於不動產交易資訊揭露之對策 179
第一節 公平交易法於資訊揭露之建議 179
一、法條規範之判斷 179
二、資訊揭露於競爭法上之建議 180
三、公會組織功能之強化 182
四、關於違反公平交易法之處罰 183
第二節 不動產經紀業管理規範資訊揭露之建議 197
一、不動產經紀業皆應揭露的資訊 197
二、不動產仲介業對於成屋交易應揭露之資訊 202
三、不動產代銷業對於預售屋應揭露之資訊 204
四、不動產經紀業之競爭與管理建議 205
第三節 契約法上資訊揭露之建議 208
一、責任風險的承擔與交易價格 208
二、哪些資訊的特性應該被考量 209
三、應該被揭露的資訊以及其揭露之形式 212
四、應揭露與不需揭露之界限 214
五、不實陳述與不揭露的界限 217
第四節 不動產公務資訊與個人資料保護之建議 221
一、目前不動產資訊公開制度之現況 221
二、不動產成交行情及鑑價資訊平台 224
三、資料庫建置與隱私權 227
四、不動產相關資訊揭露之探討 232
五、公務不動產資訊之建議 235
第七章 結論與建議 237
第一節 結論 237
一、不動產交易市場的資訊不對稱現象 237
二、建築開發業與不動產經紀業於資訊揭露之課題 238
三、外國法的借鏡 240
四、對於不動產交易法律之對策提出 241
五、民事法上建築開發業與仲介業應揭露的事項 243
六、判斷建築開發業與仲介業應揭露事項的界限 245
七、公務不動產資訊 245
八、不動產業相關公會之功能再加強 246
第二節 建議 247
一、消費者權利保障意識之提昇 247
二、預售屋健全配套措施之建立 247
三、合理強化企業經營者之責任 247
四、消費者簡易檢舉系統 247
五、建立消費者評價機制 247
六、交易糾紛之統計公告機制與相關法制分析 247


參考文獻

中文文獻
專書
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研討會論文
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22.Drexl, Europäischer Verbraucherschutz im Netz, in: Drexl/Kreuzer/Scheuing/Sieber (Hrsg.), Europarecht im Informationszeitalter, (2000)
23.Pinto, Grundsätze von Informationspflichten im Fernsatz nach geltendem EU-Vertragsrecht, in : Schulze/Ebers/Grigoleit (Hrsg.), Informationspflichten und Vertragsschluss im Acquis communautaire(2003)

24.Grigoleit, Irrtum, Täuschung und Informationspflichten in den European Principles und in den Unidroit-Principles, in: Schultze/Ebers/Grigoleit (Hrsg.), Informationspflichten und Vertragsschluss im Grundmann, Privatautonomie im Binnenmarkt –Informationsregeln als Instrument, JZ (2000).
25.Hager, Die culpa in contrahendo in den UNIDROIT-Prinzipien und den Pen Prinzipien des Europäischen Vertragsrechts aus der Sicht des deutschen Bürgerlichen Rechts, in: Basedow (Hrsg.), Europäische Vertragsrechtsvereinigung und deutsches Recht(2000)
26.Matthias E. Storme, Information Requirements and Remedies in the Principles of European Contract Law, in: Schultze/Ebers/Grigoleit (Hrsg.), Informationspflichten und Vertragsschluss im Acquis communautaire, (2003)
27.Reinhard Selten. Spieltheoretische Behandlung eines Oligopolmodells mit Nachfragetragheit. Zeitschriftfur die gesamte Staatswi ssenschaft, (12)301-324 (1965).
28.Wolf, Willensmängel und sonstige Beeinträchtigungen der Entscheidungsfreiheit in einem europäischen Vertragsrecht, in: Basedow (Hrsg.), Europäische Vertragsrechtsvereinigung und deutsches Rech, (2000)




QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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