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研究生:白乃云
研究生(外文):Pai, Naiyun
論文名稱:論不動產交易安全制度-美國ESCROW機制對於我國法制之啟發
論文名稱(外文):A Study on the Security System of Real Estate Transaction-The Influence of the US Escrow System on the Legal System of the Republic of China
指導教授:曾品傑曾品傑引用關係
指導教授(外文):Jseng, Pin-Chieh
口試委員:許曉芬林恩瑋
口試委員(外文):Hsu, Hsiao-FenLin, En-Wei
口試日期:100.06.20
學位類別:碩士
校院名稱:東海大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2011
畢業學年度:99
語文別:中文
論文頁數:95
中文關鍵詞:成屋履約保證買賣價金履約保證價金信託履約保證建築經理公司
外文關鍵詞:EscrowEscrow AgentEscrow AccountReal EstateTitle company
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不動產交易一直係消費糾紛之常態,在近三年來,不動產業是公平交易委員會處分行業別之第二名,於消費者保護委員會近四年的申訴、調解案件量亦高居前三名。對於不動產交易紛爭之解決,除可以事後之主管機關處分、調解、訴訟作為糾紛之處理外,若能建立事前的預防機制,即所謂的不動產交易安全制度,應能更有效減少不動產交易糾紛之數量。
我國成屋實務常有房仲業者向消費者推行「成屋履約保證」,係打著仿照美國Escrow交易安全機制作為口號的事前不動產交易安全制度,然近幾年有業者遭公平交易委員會裁罰該制度宣稱達到交易零風險之效果有廣告不實之虞,且該制度實質上所達之保障亦與消費者之期待有所差距,觸發本文思考成屋履約保證制度是否真的能有效保障成屋的交易安全。
美國Escrow機制係透過一個中間人的角色,在不動產交易雙方間作為橋樑,為買受人託管價金、為出賣人託管產權相關文件,中間人將協助雙方在交易過程中完成各樣手續,並於交易完成時移轉價金、產權文件予買賣雙方。Escrow除了透過專戶控管的方式確保買賣價金之安全,另以產權保險作為配套措施,使產權亦能獲得保障。
而我國成屋履約保證,在目前不動產交易無專法規範下,除了名稱易使消費者誤解為一般保證外,實務上作為中間人之建築經理公司,與銀行及仲介業者間相互投資或策略合作之關係,使其是否具備中間人之獨立性受到質疑,且目前實務運作並無統一方式對價金專戶為開立及管理,亦無如同產權保險之配套措施保障產權,該制度無論於法律、制度及功能上對於成屋交易安全的保障皆受到侷限。
是故,本文希冀透過對國內成屋履約保證之實證研究,並與美國Escrow機制作比較研究,觀察我國制度實務所受之侷限,並探討Escrow機制應如何規畫並應用於我國,期待藉由Escrow機制對我國法制之啟發,使我國不動產交易安全制度能有所突破及更近一步的發展。

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第一項 研究動機 1
第二項 研究目的 3
第二節 研究範圍與方法 4
第一項 研究範圍 4
第二項 研究方法 4
第三節 論文架構概述 5
第二章 我國成屋履約保證制度之侷限 7
第一節 成屋履約保證基本介紹 7
第一項 成屋履約保證發展沿革 7
第二項 成屋履約保證概述 8
第三項 成屋履約保證與不動產買賣價金信託之區別 10
第二節 成屋履約保證之定位 15
第一項 成屋履約保證之性質 15
第二項 成屋履約保證之法律關係 22
第三節 成屋履約保證之運作 29
第一項 成屋履約保證之運作流程 29
第二項 成屋履約保證之內容 36
第四節 成屋履約保證之檢討 38
第一項 自法令層面探討 38
第二項 自功能層面探討 39
第三項 自制度層面探討 40
第四項 小結 42
第三章 美國不動產交易之ESCROW機制 43
第一節 ESCROW基本介紹 43
第一項 Escrow機制相關概念 43
第二項 Escrow之目的與責任 47
第二節 ESCROW機制之運作 49
第一項 Escrow機制之運作流程 50
第三項 Escrow機制之運作特色 57
第三節ESCROW相關運作規範 63
第四節 ESCROW遭盜用之風險 65
第一項 代理權理論下之風險分配(Agency Theory) 66
第二項 所有權理論下之風險分配(Ownership Theory) 66
第三項 以過失歸責作為風險分配之考量 67
第四章 ESCROW於我國實施之規劃與應用 69
第一節 ESCROW與成屋履約保證之比較 69
第一項 制度運作方面 69
第二項 法令規範方面 71
第三項 配套機制方面 72
第四項 風險控管方面 73
第二節 ESCROW於我國實施之制度規劃 77
第一項 付款中間人制度之建立 77
第二項 配套機制 87
第三節 ESCROW於我國法制之應用 89
第一項 中間人與買賣雙方間之法律關係 90
第二項 中間人盜用價金之損失歸屬 92
第五章 結論 93

參考書目
壹、中文部分
一、書籍(依姓氏筆劃排列)
1. 王志誠,信託之基本法理,元照,2005年11月初版。
2. 中華民國不動產交易安全策進會,我國房屋交易及仲介制度對房屋市場及金 融體系之影響,行政院經濟建設委員會,2004年12月。
3. 朱鈺祥,不動產經紀法規,三民,2001年初版。
4. 朱南玉、楊龍士,不動產交易糾紛產生原因及其處理機制之研究,內政部委託研究報告,2007年9月。
5. 李永然,房地產法律談˙續篇,永然文化,1989年。
6. 徐夙慧,美國房地產交易實務-加州實例,財團法人金融聯合徵信中心,1999年2月初版。
7. 馬渭泉,美國不動產投資與實務指南,臺灣商務印書館,2007年6月初版。
8. 財團法人國土規劃及不動產資訊中心,內政部住宅交易安全制度規劃專業服務案會議實錄,內政部,2007年9月。
9. 財團法人國土規劃及不動產資訊中心,內政部住宅交易安全制度規劃專業服務案成果報告,內政部,2007年9月。
10.財團法人國土規劃及不動產資訊中心,內政部住宅交易安全制度規劃專業服務案國外不動產交易安全相關法規,內政部,2007年9月。
11.莊孟翰,必勝購屋要訣,自版,1989年。
12.張金鶚,房地產的世界,遠流出版公司,1990年10月初版。
13.解時村,美國房地產買賣投資,北星圖書事業,1987年11月增訂三版。
14.雷萬來,不動產交易100問,書泉,2009年8月初版。
15.鄭雲鵬,公證法新論,元照,2005年9月三版。
16.趙坤麟,如何辦妥產權登記及過戶,永然文化,1996年7月初版。
17.僑馥建築經理公司,不動產交易安全Escrow買賣價金信託履約保證業務手冊,僑馥建築經理公司,2003年6月。
18. 謝哲勝,信託法,元照,2007年3月二版。

二、期刊論文(按姓氏筆劃排列)
1. 王進祥,如何提昇不動產交易安全,現代地政316期,2007年10月。
2. 李永然、郭瓔滿,善用中間人引進產權保險,法律與你42期,1997年4月。
3. 李永然、吳臾夢,淺談不動產之付款中間人制度,永然聯合法律事務所網站。
4. 李春長,臺灣房屋仲介業實施成屋履約保證之檢討,臺灣土地金融季刊第36卷第2期,1999年6月。
5. 李春長,成屋履約保證與不動產仲介市場-訊號顯示理論的解說與應用,台灣土地科學學報創刊號,2000年6月。
6. 吳旻錚,縱論不動產交易的未來,法律與你42期,1997年4月。
7. 何彥陞,成屋履約保證與不實廣告之淺析,現代地政329期,2009年1月
8. 何彥陞、陳明燦,論我國成屋履約保證與不實廣告-兼評行政院公平交易委員會公處字第096075號處分書,公平交易季刊第17卷第1 期,2009年1月。
9. 林璧芬,履約保證誰打包票?論成屋履約保證之發展概況,法律與你42期,1997年4月。
10.林炫秋,信託法制與信託概念-英美法與大陸法之融合,公證法學第4期,2007年12月。
11.周王美文,房屋仲介業之創新商品研發與經營成效個案研究-以信義房屋成屋履約保證制度為例,國立台灣科技大學碩士論文,2002年。
12.孫森焱,民法修正草案關於強制公證之規定,律師雜誌216期,1997年9月。
13.曾品傑,房屋仲介契約之研究,國立臺灣大學法律學研究所碩士論文,1998年6月。
14.黃志偉,地政士與不動產交易安全,現代地政304期,2006年10月。
15.彭忠義,不動產信託與其他法律關係的比較-信託與債法關係的比較,現代地政331期,2009年7月。
16.楊鴻謙,房地交易有方法-不動產交易法草案要義,法律與你42期,1997年4月。
17.楊鴻謙,論不動產交易面臨課題及立法要義,全國律師9月號,1998年9月。
18.莊孟翰,購屋糾紛預防與不動產交易安全,人與地181期,1999年1月。
19.莊孟翰,建築經理公司未來發展方向之研究,行政院經濟建設委員會,2002年12月。
20.解偉先,網路交易安全機制---從交易履約保障服務論消費者之保護,國立成功大學碩士論文,2008年6月。
21.謝永誌,建立我國不動產交易安全制度之研究-以法定公證為中心,公證法學第4期,2007年12月。

貳、英文部分
一、書籍(依姓氏字母排列)
1. SCOTT FAILING, REAL ESTATE PRINCIPLES, ( Western Schools, 1993).
2. SANDY GADOW, ALL ABOUT ESCROW,(5TH ed., 1999).
3. Anthony Schools, The Real Estate Examination Prep Book for the Real Estate Sales and Broker Examination, (35TH ed., 1978).

一、文獻(依日期排列)
1.Leonard Sloane, When Buying a Home, Know About Escrow, THE NEW YORK TIMES, ( Apri.4, 1992).
2.Leigh M. Koehn, Allocating the Risks of Embezzlement by an Escrow Holder, NEBRASKA LAW REVIEW , ( 2006).
3.Escrow Account Investment, GULF NEWS, (Nov 29, 2008).
4.Escrow Protects both Buyer and Seller, Redding California, (May 22, 2010).
5.Brad Garbutt, Escrow protect both buyer and seller , REDDING CALIFORNIA, (July 3, 2010).
6.Becky Claggett , A Primer: Understand Your Real Estate Terminology, THE VERGINIAN-PILOT(NORFOLK VA) , (July 10, 2010).
7.Erik Martin, Getting to Know Escrow, SAN JOSE MERCURY NEWS CALIFORNIA, (July 21, 2010).





參、網路資源
1. Lexis.com法學檢索系統 http://140.128.103.17:2077/ap/auth/
2. 中華民國消費者文教基金會網站 http://www.consumers.org.tw/
3. 永然聯合法律事務所網站 http://www.law119.com.tw/
4. 行政院公平交易委員會網站 http://www.ftc.gov.tw/
5. 行政院消費者保護委員會網站 http://www.cpc.gov.tw/
6. 安信建築經理股份有限公司網站 http://www.an-sin.com.tw/
7. 利達不動產網站 http://www.office104-1.com.tw/
8. 法源法律網 http://www.lawbank.com.tw/
9. 旺旺友聯產物保險公司 http://www.wwunion.com/
10.財政部網站 http://www.mof.gov.tw/
11.僑馥建築經理股份有限公司網站 http://www.chaofu.com.tw/

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1. 21.謝永誌,建立我國不動產交易安全制度之研究-以法定公證為中心,公證法學第4期,2007年12月。
2. 18.莊孟翰,購屋糾紛預防與不動產交易安全,人與地181期,1999年1月。
3. 17.楊鴻謙,論不動產交易面臨課題及立法要義,全國律師9月號,1998年9月。
4. 14.黃志偉,地政士與不動產交易安全,現代地政304期,2006年10月。
5. 15.彭忠義,不動產信託與其他法律關係的比較-信託與債法關係的比較,現代地政331期,2009年7月。
6. 10.林炫秋,信託法制與信託概念-英美法與大陸法之融合,公證法學第4期,2007年12月。
7. 9. 林璧芬,履約保證誰打包票?論成屋履約保證之發展概況,法律與你42期,1997年4月。
8. 8. 何彥陞、陳明燦,論我國成屋履約保證與不實廣告-兼評行政院公平交易委員會公處字第096075號處分書,公平交易季刊第17卷第1 期,2009年1月。
9. 7. 何彥陞,成屋履約保證與不實廣告之淺析,現代地政329期,2009年1月
10. 6. 吳旻錚,縱論不動產交易的未來,法律與你42期,1997年4月。
11. 5. 李春長,成屋履約保證與不動產仲介市場-訊號顯示理論的解說與應用,台灣土地科學學報創刊號,2000年6月。
12. 1. 王進祥,如何提昇不動產交易安全,現代地政316期,2007年10月。
13. 3. 李永然、吳臾夢,淺談不動產之付款中間人制度,永然聯合法律事務所網站。
14. 4. 李春長,臺灣房屋仲介業實施成屋履約保證之檢討,臺灣土地金融季刊第36卷第2期,1999年6月。
15. 4. 朱南玉、楊龍士,不動產交易糾紛產生原因及其處理機制之研究,內政部委託研究報告,2007年9月。
 
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