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研究生:溫春玉
研究生(外文):Chun-Yu Weng
論文名稱:價金履約保證制度架構下不動產交易風險之研究
論文名稱(外文):The Trading Risk of Real Estate Under ESCROW
指導教授:丘邦翰丘邦翰引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:元智大學
系所名稱:經營管理碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2011
畢業學年度:99
語文別:中文
論文頁數:74
中文關鍵詞:價金履保成屋履保不動產交易風險不動產買賣流程
外文關鍵詞:ESCROW,REAL ESTATE,The Trading Risk of Real Estate
相關次數:
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土地、房屋、乃民生的基本需求,是國家的生存命脈也是保存財富的重要方式。然而,不動產個別差異性大,很難建立公開市場、相關法令繁複、專業性高,從統計資料顯示,不動產交易紛爭頻率年年獨居鰲頭,據台北市地政處2010.08.31,及高雄市地政處96年1至6月公布之不動產消費爭議態樣顯示,仲介業所佔比率最大,故對於交易秩序的維繫與紛爭之防範,仲介業者推出「價金履約保證制度」,以茲改善。
本研究透過文獻資料及次級資料分析,針對不動產發生爭議原因、買賣雙方顧慮因素、實例個案分析,並就一般買賣流程與價金履約買賣流程做比較,且蒐集相關爭議實例評估現行解決紛爭之制度優缺點。
研究結果發現:
1. 制度面建構不完善。
2. 我國現今法制上除訴訟外之不動產紛爭處理機制,法律效果不同消費者並不清楚。
3. 現行履保制度僅保障「價金」、「產權」,不含物的瑕疵、權利瑕疵。民國90年施行之行政程序法使「建築經理業管理辦法」全面失據。
4. 價金履約保證廣泛為消費者喜愛,常主動要求承作,可見市場上對此制度需求迫切。
本研究認為預防勝於治療,而價金履約保證確實贏得消費者歡迎,應正視其重要性,並提出思考方向及未來改進建議。


According to the statistics of real estate trading disputes from district lands offices of Taipei and Kaohsiung, realtor industry have contributed the largest proportion of trading disputes to the market of real estates. In order to ensure the transactional safety and prevent investors from having tussles over real estate trading, ESCROW is introduced in realtor industry to mitigate the problems associated with real estate trading disputes.
This study first analyzes causes of real estate trading disputes, the critical factors concerned with by the traders, and the real cases occurred in the past years. Then, this study compares the general procedure of real estate trading with that of ESCROW, and evaluates the relative advantages and disadvantages of current dispute solving system by analyzing the cases in practice.
The consequent results of this study are as follows:
1. The current system of dispute solving has been constructed inappropriately.
2. Investors do not understand the implications with regard to the current real estate-related laws.
3. The coverage of ESCROW includes only the price and the property right, but not the drawbacks in the properties and the rights.
4.ESCROW has been widely employed by the real estate traders. This apparently reveals the urgent need in the market.



書名頁 i
中文摘要 ii
英文摘要 iii
目錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 vii
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 1
第三節 研究範圍及限制 2
第四節 研究架構 3
第二章 文獻回顧 4
第一節 相關研究 4
第二節 消費爭議態樣 5
第三節 消費糾紛案例 9
第四節 我國價金履約保證制度 13
第一項 建築經理管理公司簡介 13
第二項 履約保證制度之緣由 15
第三項 成屋履約保證實行的情形及相關參與角色分析 19
第四項 成屋履約保證保證內容 27
第五項 各國制度之相關比較 29
第五節 小結 31
第三章 研究方法 32
第一節 蒐集相關爭議實例與分析 32
第二節 不動產發生爭議之原因分析 34
第三節 流程期間顧慮因素分析 36
第四節 個案分析 38
第五節 傳統與履保制度之流程期間風險比較 41
第六節 小結 43
第四章 研究結果 44
第一節 不動產交易風險來源檢討 44
第一項 常見不動產買賣雙方流程期間之風險列示如下 45
第二項 不動產交易風險主要有三個來源:人性、市場及制度 45
第三項 茲就不動產之交易風險類型歸納說明如下 46
第二節 風險發生之救濟 49
第三節 現行建經公司特色 56
第四節 現行成屋履約保證的檢討 57
第五節 重大衝擊 59
第六節 施行價金履約保證對預防爭議發生之實助 62
第七節 成屋履約保證制度未來發展與建議 64
第八節 小結 67
第五章 結論與建議 68
第一節 結論 68
第二節 建議 69
參考文獻 71
附錄一 74


參 考 文 獻
壹、中文法規:
1. 土地法。 民國 100 年 06 月 15 日修正
2. 土地登記規則。 民國99年06月28日修正
3. 不動產經紀業管理條例。 民國90年10月31日修正
4. 不動產經紀業管理條例施行細則。 民國91年03月22日修正
5. 公平交易法。 民國99年06月09日修正
6. 中央法規標準法。 民國93年05月19日修正
7. 民法總則編、債編、物權編。 民國99年05月26日修正
8 .地政士法。 民國100年06月15日修正
9. 地政士法施行細則。 民國91年08月01日修正
10. 信託法。 民國98年12月30日修正
11. 消費者保護法。 民國94年02月05日修正
12. 消費者保護法施行細則。 民國92年07月08日修正
13. 建築經理公司管理辦法草案。民國75年07月09日發布

貳、中文文獻:
1.一統徵信不動產顧問部,(2005),「不動產交易糾紛」。
2.中華民國建築經理商業同業公會。
3.石進芳、練瑞光、羅房恩庭,(2002卅7),(271期 現代營建),「推動不動產交易「價金履約保證業務」之探討」。
4.合泰建築經理公司內部相關文件。
5.安信建築經理公司內部相關文件。
6.李春長,「成屋履保保證與不動產仲介買賣消費爭議之研究」,台灣房屋仲介業實施成屋履約保證之檢討。
7.陳進財,張金鶚,「以市場結構及經濟管制之觀點」,探討建築經理公司管理制度。
8.僑馥建築經理公司內部相關文件。
9.僑馥建經經理公司講稿,「不動產成屋履約保證的變裝秀」及「成屋交易安全的困境」。
10.蔡實鼎,(2001/02),建築經理季刊,「再論建築經理業法制化之必要」
11.鍾玉燕,(96年1月至6月),「高雄市政府地政處房地產消費糾紛案例」。

參、會議論文
1. 莊孟翰,2002,建築經理公司未來發展方向之研究


肆、博、碩士論文
1. 金仲明,2007,不動產仲介紛爭處理機制之研究-以屠布涅的反思法理論為忠心。
2. 陳宜佩,2007,房屋仲介服務業與消費者間相關法律問題研究。
3. 鄭思宜,2008,土地徵收爭議問題之研究。
4. 王淑慧,2008,資訊不對稱與台灣消費爭議之探討。
5. 童淑枝,2009,民事調解制度與相關調解案例分析-以鄉鎮市調解為忠心。
伍、網路資源:
1.內政部不動產交易服務網,http://ehouse.land.moi.gov.tw/
2.內政部地政司網站,http://land.moi.gov.tw/
3.中華民國建築經理商業同業公會,「我們對不動產交易安全看法」,http://www.rema.org.tw/newbook/content/title2.html。
4.行政院公平交易委員會,http:/www.cpc.gov.tw/
5.住展房屋網,www.myhousing.com.tw/
6.法源法律網,http://www.lawbank.com.tw/
7.黃銓玉,「從不動產仲介之消費爭議探討交易糾紛之預防」,http://www.iarchi.com.tw。
8.臺北市地政處,(2010.08.31發布),消費爭議態樣,http:www.uicnet.com.tw/fixed/contr1.htm。
9.僑馥建築經理公司副總經理,(建設論壇),建築經理業究竟扮演何種角色,http://www.iarchi.com.tw。
10.蘋果日報,http://tw.nextmedia.com/
11.奇摩部落格,http://tw.myblog.yahoo.com/jw!wFQupXuTEwIaquhklzssJFuCRD5mPw--/article?mid=1997


QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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