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研究生:張緹羚
研究生(外文):CHANG TI LINE
論文名稱:高雄市住宅房屋市場發展與產品定位之研究
論文名稱(外文):A Study on Housing Market Development and Poduct Position in Kaohsiung City
指導教授:蔣曉梅蔣曉梅引用關係
口試委員:張益三張桂鳳蔣曉梅
口試日期:2012-07-18
學位類別:碩士
校院名稱:正修科技大學
系所名稱:營建工程研究所
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:112
中文關鍵詞:高雄市、住宅房屋、市場發展、產品定位
外文關鍵詞:Kaohsiung City, the residential housing market development,product positioning
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近年來影響房屋之價格高低因素,地段與附近環境應屬重要原因之一, 如地段與附近環境條件相當不理想,即使在價格上予以更大之折扣,也未必能博得購屋人之青睞。
房屋的價格受下列幾點因素影響:
一、區位因素:在地段上,交通之便利與否在現今忙碌社會中已漸突顯其重要性,一般人對通勤可容忍之時間約三十分至一小時之間。
二、環境因素:除地段因素外,另環境因素亦屬考慮重要因素之一,附近是否有學校、市場、公園等等。
三、設施因素:以上兩點因素考慮後,再要求的將是「附屬設施」所帶來之生活舒適與便利,首先是停車位,如附設有停車位,則其房屋在市場上之接受程度較高。社區管理除能促進住戶生活品質外,並提供居家安全保障,因而增加附加價值。通常,價格差距較大時,購屋者才會遷就價格因素而捨棄部份對環境、附屬設施等要求,但如價位差距有限時,則多數購屋者可能願意多花一點錢來滿足其舒適度方面的期望。
本研究對於高雄的重要區域住宅產品定位節點,以鳳山區、小港區、仁武區、岡山區、橋頭區之區域探討此範圍,藉由產品定位文獻、實地專家訪談、案例分析、法規探討,在進而基地位置調查與環境特徵分析研擬,然而發現現行區域的細部計畫案都市設計準則與區域性的土地管制規定範圍。因區域不同使用分區、容積率、建蔽率,規定無法一致所造成區域性密度不同也直接影響住宅房屋價市場及產品的定位。
本研究發現下列幾點:
一、業主對基地規劃與產品定位推案行為
在訪談中得知業主基地規劃優先考量基地大小、基地環境、使用分區、容積率、建蔽率與面前道路寬度優先考量產品的定位考量「交通便利性」與「生活機能性」、就學便利性等為優先考量。
二、空間規劃與產品銷售定位理念
在訪談中業主對銷售定位針對客戶需求的考量與基地的特色,住宅規劃產品內容有小坪數、中坪數、大坪數;雙車位或單車位;店舖住宅、電梯住宅或一般住宅等,讓客戶能多元化選擇,相對也直接影響建商開發建案的成本。
三、產品定位實踐與市場價格的趨勢
在實際的案例中區域性不同,使設計者對設計目標構想,與對環境分析因區域性不同的相關法規規定,都直接影響住宅產品的價格。

Affect the price of housing in recent years the level of factors,one of the lots and the surrounding environment should be an important reason for such lots and nearby environmental conditions are quite satisfactory, even at the price be greater discount may not be able to win the favor of housing people.

Housing prices by a few of the following factors:
1.Factors: on the lot, the convenience of traffic or not in today's
busy society gradually highlight its importance, most people about
three very tolerable commute time to one hour.
2.Environmental factors: in addition to lots of factors, other
environmental factors is also consider one important factor, near
schools, markets, parks, etc.
3.Equipment factors: The above two factors into consideration, then
the requirements of comfort and convenience of living brought about
by the ancillary facilities, First parking spaces, such as the
attached parking spaces of their homes on the market acceptance of
higher. Promote the quality of life of households, community
management and providing home security, thus increasing the added
value. Typically, the price gap is large, homebuyers will yield to
the price factor and give up part of the environment, ancillary
facilities and other requirements, such as the price gap is limited,
the majority of homebuyers may be willing to spend a little money
to meet their comfort expectations.

Kaohsiung important regional domestic product positioning node, Fengshan District, Port, Jen Wu, Okayama District, the bridgehead zone area to explore this range, by product positioning literature, interviews with experts in the field, case studies, regulations, investigate, thus the base location survey and environmental characteristics formulated, however, found that the detailed plans for the case of existing regional urban design guidelines and regional land control provisions of. Partition due to the different regional use, floor area ratio, building coverage, the provisions are not consistent with the regional density also directly affects residential housing price market and product positioning.
This study found that the following points:

1.Owners of the base planning and product positioning to push the case
of behavior
Base for planning in an interview that the owners priority base size, base environment, the use of partitions, floor area ratio, building coverage and front road width positioning considerations of priority products for convenient transportation "and" life functional school of convenience for the priority.

2.Positioning concept of space planning and product sales
Interview owners selling proposition for the customers' needs considerations with the base of the characteristics of residential planning product content have small space, the floor number, Daping number; pairs of parking spaces or a single parking space; shop residential, elevator residential or general residential, etc., so that customers various choices of relatively direct impact on the cost of the developers' plans to build the case.

3.The practice of product positioning and market price trends
Regional in actual cases, enabling designers to concept, design goals and prices due to regional different regulations have a direct impact on the residential products on the environment analysis.

目 錄
摘要 I
ABSTRACT III
誌謝 V
目錄 VI
圖目錄 VIII
表目錄 X
第一章 續論 1
1-1 研究動機 1
1-2 研究目的 3
1-3 研究範圍 3
1-4 研究流程 4
第二章 住宅產品定位文獻回顧 5
2-1 定義與關係 5
2-2 定位之影響 8
2-3 運用方法 11
2-4 關鍵因素 13
第三章 訪談分析探討 16
3-1 訪談問卷設計 16
3-2 實地專家訪談 18
3-3 訪談資料分析 38
第四章 產品定位實踐 40
4-1 捷運-富境 40
4-2 坪鳳大富 53
4-3 澄清大墅三期 68
4-4 幸福大地二期 76
4-5 橋頭新鎮 83
4-6 產品定位實踐資料分析 89
第五章 結論與建議 96
5-1 結論 96
5-2 後續研究建議 98
參考文獻 99
自述 101
附錄 102



參考文獻
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