臺灣博碩士論文加值系統

不動產市場發展具有動態性，其價格與租金由供給與需求決定外，也高度受到總體經濟所影響，總體經濟變動漲幅會影響辦公大樓市場需求，進而決定租金水準。
有鑑於此，本研究探討辦公大樓市場租金與總體經濟因素關聯性，以台北市為實證地區，辦公大樓市場租金依高力國際物業公司所定義10項辦公大樓等級評定標準，分成頂級、A級、AB級、B級等四類產品別。總體經濟變數依過去相關研究，並考量國內整體經濟環境而選取，包括辦公大樓市場空置率、失業率、國內生產毛額、消費者物價指數、股價指數、重貼現率、公債殖利率等，研究時間從1997年第一季至2011年第二季，本研究為改善過去相關研究所採用多元迴歸分析方法上之限制與產生假性迴歸現象等問題，實證方法上應用時間序列分析方法，包括共整合檢定、向量誤差修正模型、Granger因果關係檢定、衝擊反應分析、預測誤差變異數分解等方法。
綜合上述時間序列分析方法實證結果，研究發現台北市各等級辦公大樓市場租金與總體經濟因素之間存在長期均衡關係，表示台北市辦公大樓市場租金會因總體經濟因素變化而調整。租金與空置率間具有因果關係，惟一般辦公大樓市場租賃契約租期較長，短期內無法即時顯現空置率對租金影響；失業率提高，反映經濟環境面不佳，使企業對辦公室需求面積減少，以及辦公大樓市場租金向下調整，失業率對於台北市A級、AB級、B級辦公大樓市場租金波動相較於其他總體經濟指標有相當程度影響，表示勞動就業市場是影響辦公大樓市場租金關鍵因素；國內生產毛額會領先A級辦公大樓市場租金，對於頂級辦公大樓市場有一定影響程度；股價指數對於頂級、A級辦公大樓市場租金波動有相當程度影響，股票市場會領先高級辦公大樓租賃市場；公債殖利率會影響企業或投資者資產配置投資組合，亦會影響其所要求報酬率、收益率外，進而影響辦公大樓市場租金。期以研究結果，未來供企業法人機構、投資者之投資時點與資產組合及不動產業者作投資分析、市調研究參考。

Real estate market holds dynamic property. Its prices and rents are based on supply and demand; moreover, macro economy has a big influence on them. The fluctuation of macro economy affects the demand for office buildings and further decides the standard of rents.
In view of this, the study will discuss the relationship between office building rent and macroeconomic variables. With Taipei City as an empirical area, the office building rents is according to the office building ranking standards defined by Colliers International in which buildings are Gradeified into four product types: Premium Grade, Grade A, AB and B. Macroeconomy variants are selected referred to related researches in the past and by taking the overall domestic economy into consideration, which includes the office building vacancy rate, unemployment rate, GDP, CPI, stock index, rediscount rate, government bond yield rate and so on. The research duration was from the first quarter of 1997 to the second quarter of 2011 and the objective was to tackle the problems caused by limitations and spurious regressions due to adopting a multiple regression analysis for related studies in the past. A time-series analysis is used as the empirical method, containing the co-integration test, vector error correction model, granger causality test, impulse response analysis and forecast error variance decomposition etc.
Summarizing the result of time-series analyzing methods mentioned above, we found that a long-term balance relationship has been developed between office building rents of all Gradees in Taipei City and the macroeconomic variables, which means the office building rents in Taipei City will be adjusted to fit the macroeconomic factor changes. The rent and vacancy rate have a causal relation; only that usual office building market with a longer leasing term couldn’t present the impact of vacancy rate imposed on the rents. The increasing unemployment rate reflects a bad economic environment and results in a dwindling demand for company office space. Furthermore, comparing to the other macroeconomic indexes, a downward adjustment for office building rent and unemployment rate altogether have a more considerable influence on the fluctuation of office building rents for Grade A, AB and B in Taipei City. In other words, the labor market is the key factor of office building rent adjustment; GDP will be ahead of Grade A office building rents, which also affects Premium Grade office building market to some extent. Besides, the stock index influences Premium Grade and Grade A office building rents as well, where the stock market will stay ahead of the Premium Grade office building leasing market. In addition to enterprises’ or investors’ asset allocation and investment portfolio, government bond yield rate will further influence office building rents. The study result is expected to offer companies, corporate organizations, investors and real estate agents a valuable reference of investment timing, asset portfolio and investment analysis and market research.

第一章 緒論 1
第一節 問題陳述分析 1
第二節 研究目的 12
第三節 研究假說 13
第四節 研究範圍與限制 13
第五節 研究內容與流程 15
第二章 文獻回顧 17
第一節 不動產市場與總體經濟因素關聯性研究 17
第二節 辦公大樓市場與總體經濟因素關聯性研究 20
第三章 台北市辦公大樓發展概況分析 26
第一節 台北市辦公大樓發展趨勢分析 26
第二節 台北市辦公商圈概況分析 31
第四章 研究方法與設計 38
第一節 研究方法說明 38
第二節 資料分析方法 39
第五章 實證結果分析與討論 48
第一節 實證變數資料說明 49
第二節 實證結果分析 60
第三節 實證結果與相關文獻比較分析 86
第六章 結論與建議 90
第一節 結論 90
第二節 建議 95
參 考 文 獻 96
附 錄 一 101
附 錄 二 115
附 錄 三 117
附 錄 四 121

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