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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:鍾慶新
研究生(外文):Chung,Chinshin
論文名稱:商場長期修繕計畫之研究--以機電設備為例
論文名稱(外文):A Study On The Long-Term Maintenance Plan Of Shopping Mall-On The Case Of Electrical And Mechanical Equipment
指導教授:陳建謀陳建謀引用關係
指導教授(外文):Chen,Jiannmou
口試委員:鄭文彬陳建謀陳俐茹
口試委員(外文):Cheng,WenbinChen,JiannmouChen,Liru
口試日期:2012-07-16
學位類別:碩士
校院名稱:華夏技術學院
系所名稱:資產與物業管理研究所
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:103
中文關鍵詞:長期修繕計畫
外文關鍵詞:Long-term Maintenance Plan
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商場投資成本動輒超過幾十億以上,而台灣目前商場擁有者大多數為開發商、建設公司、企業集團、外資企業、壽險公司等類型,就目前市場調查瞭解商場修繕計畫仍以壹年度為單位,並未真正考量設備維護實際成本。管理者未能有效訂定長期修繕計畫及診斷設備實施狀況,而導致設備成本的增加及使用壽命減低,更直接影響商場的營業收入,因此長期修繕計畫之制定將有效降低商場營運設備維修費用成本及提昇設備可靠度並更有效掌握商場經營管理績效,故本研究將以機電設備為例探討商場長期修繕計畫。
本研究以文獻回顧法與案例實證法,收集個案商場自2009年至2011年間之商場營運設備計畫、管理維護制度、成本費用分析,整理統計營運階段設備管理維護各項費用之佔比分析,藉由國外物業管理公司商場經營管理計畫制度與經驗數據,來建立商場設備長期修護計畫,導入設備生命週期維護耐用年限與成本費用預估概念,擬訂一套完善的設備維護長期修繕計畫標準格式,並以個案商場為例制定30年之長期機電修繕計畫。
本研究之商場設備長期修繕計畫具體貢獻如下:1.訂定商場設備長期修繕計畫架構與執行方法; 2.導入設備生命週期維護週期與耐用年限資訊,訂定符合商場設備長期修繕計畫規範;3.提供業界對商場設備維護管理計畫的了解與參考,並藉此能重視設備長期修繕計畫;4.提供政府公有建築物設備維護管理參考與建議;5.定期實施設備診斷調查制定可被執行長期修繕計畫與財務計畫準備並確保預算準確性。

The cost of constructing a shopping mall often exceeds billions or tens of billions of capital. Moreover, most of the shopping mall owners are property developers, construction companies, huge corporations, foreign investors, or insurance companies. According to the marketing research, it is discovered that the maintenance projects of shopping mall are still implemented annually, without taking the real cost of equipment maintenance into consideration. Furthermore, managers usually fail to establish long-term maintenance projects to diagnose the actual situations of equipment as well. In this case, equipment may malfunction easily, causing the cost to increase and the life of equipment to decrease. More severely, the breakdown of equipment has a direct impact on the revenue of shopping malls. Therefore, the establishment of long-term maintenance plan is very likely to lower the maintenance cost of shopping mall operating equipment, to increase the reliability of equipment, and to control the performance of managing a shopping mall in an effective manner. That’s why this study selects electrical and mechanical equipment to be the subject of shopping mall long-term maintenance plan.
This study adopts literature review and case study as the study methods, collecting cases of shopping malls from 2009 to 2011 for further study. We analyzes the schemes of managing and maintaining of operating equipment , cost and expenditure to obtain the statistic data for verification. Furthermore, this study is aimed at establishing a long-term maintenance project of electrical and mechanical equipment based on the data, experience, and programs of overseas property management corporations in terms of shopping mall management. Besides, it will introduce the concept of life cycle, durable year, and cost and expenditure estimation to make the project more complete. so that the study may
establish a 30-year long-term maintenance project for the shopping mall on the case.
This long-term maintenance plan of shopping mall equipment is expected to fulfill the following objectives. Firstly, establish the framework and implementation procedures of project. Secondly, introduce the data of life cycle and durable year to establish regulations conforming to the project. Thirdly, serve as a reference for the industry to comprehend the maintenance and management of shopping mall equipment so that it may lower its expenditure spent on maintaining operation equipment and increase the availability of equipment. Fourthly, propose suggestions to the government concerning its plan of managing and maintaining public buildings. Fifthly, conduct equipment check-up test regularly, establish a feasible long-term maintenance and financial plan, and ensure the accuracy of budget.

目 錄
誌謝
中文摘要………………………………………………………………I
英文摘要………………………………………………………………II
目錄……………………………………………………………………IV
圖目錄 ………………………………………………………………VII
表目錄..……………………………………………………………VIII
第一章前言 ……………………………………………………………1
1.1研究背景與動機……………………………………………………1
1.2研究目的……………………………………………………………2
1.3研究方法與研究流程………………………………………………3
1.4文章架構……………………………………………………………4
第二章文獻回顧 ………………………………………………………5
2.1設施維護管理文獻回顧……………………………………………5
2.2設施設備維護管理資訊回顧………………………………………7
2.3設施設備生命週期與成本探討……………………………………8
2.4設備維護管理計畫 ………………………………………………9
2.4.1長期修繕計畫…………………………………………………10
2.4.2設施管理維護費用……………………………………………11
2.4.3設施維護管理與法規…………………………………………12
2.4.4商場設施管理調查……………………………………………14
2.5小結……………………………………………………………14
第三章商場設備管理維護計畫介紹…………………………………15
3.1商場營運管理現…………………………………………………15
3.1.1商場管理組織介紹……………………………………………17
3.1.2商場設施設備維護管理探討…………………………………19
3.1.3商場設施設備經營管理目標…………………………………19
3.2商場設備維護管理計畫內容介紹………………………………20

IV

3.2.1商場設備維護管理模式 ……………………………………21
3.2.2商場設備維護管理項目 ……………………………………22
3.2.3設施設備維護生命週期介紹 ………………………………22
3.3商場物業管理績效指標介紹 …………………………………23
3.3.1商場設施設備維護管理服務績效內容 ……………………25
3.3.2設備生命週期與耐用年限依據 ……………………………26
3.3.3商場財務經營管理介紹 ……………………………………26
3.4 商場經營管理探討……………………………………………28
3.5 小結……………………………………………………………29
第四章商場設備維護管理計畫案例分析…………………………30
4.1 個案商場設備維護管理介紹…………………………………30
4.1.1商場管理組織 ………………………………………………31
4.1.2商場各部門工作職掌 ………………………………………31
4.1.3 商場設備維護服務內容……………………………………32
4.2 商場設備維護管理計畫執行流程……………………………38
4.2.1 診斷調查報告………………………………………………39
4.2.2計畫可行性評估與預算執行 ………………………………40
4.2.3設備維護管理計畫執行項目 ………………………………43
4.2.4 計畫預算申請工程驗收……………………………………61
4.3 商場財務計畫與績效管理……………………………………62
4.3.1 商場財務報表與資產管理…………………………………63
4.3.2 商場營運階段費用支出項目成本分析……………………67
4.3.3 商場設備維護績效管理構面分析…………………………70
4.4小結 ……………………………………………………………72
第五章 商場長期修繕計畫模式……………………………………73
5.1 商場設備長期修繕計畫架構…………………………………73
5.1.1 商場設施設備基本資料建立………………………………74
5.1.2 商場設施設備診斷調查……………………………………77

V

5.1.3 商場設備長期修繕項目建立………………………………79
5.2 設備長期修繕計畫可行性評估………………………………81
5.2.1 商場長期修繕財務計畫……………………………………83
5.2.2 長期修繕計畫管理檢討……………………………………84
5.2.3 商場設備診斷調查計畫常見問題…………………………84
5.3 商場機電設備長期修繕計畫範例……………………………87
5.3.1 商場設備診斷修繕項目……………………………………89
5.3.2 商場長期修繕財務預算案例………………………………93
5.3.3 商場設施設備長期修繕折舊年限差異比較………………96
5.4 小結 …………………………………………………………98
第六章 結論與建議 ………………………………………………99
6.1 結論……………………………………………………………99
6.2 建議 …………………………………………………………100
6.3 後續研究方向 ………………………………………………100
參考文獻……………………………………………………………101

VI

圖 目 錄
圖1-1商場長期修繕計畫之研究流程………………………………3
圖3-1某百貨公司組織圖……………………………………………17
圖3-2某購物中心組織圖……………………………………………18
圖3-3某外商物業管理公司商場管理組織圖………………………18
圖3-4設施設備維護生命週期………………………………………22
圖4-1案例商場設備維護管理計畫流程與內容……………………30
圖4-2個案物業管理公司商場管理組織圖…………………………31
圖4-3商場設備維護管理計畫執行流程……………………………39
圖4-4商場預算管理架構流程………………………………………41
圖4-5案例商場營運管理維護2009~2011支出費用佔比…………67
圖4-6案例商場營運管理維護2009~2011人事費用佔比…………68
圖4-7案例商場營運管理維護2009~2011維護費用佔比…………68
圖4-8案例商場營運2009~2011水電支出費用佔比………………69
圖4-9案例商場營運2009~2011機電設備支出費用佔比…………69
圖5-1商場長期修繕計畫模式流程…………………………………73

VII

表 目 錄
表2-1 設施管理指標評估項目及其意義 ……………………………6
表3-1 商場型態分析比較……………………………………………16
表3-2 商場設備維護管理方式比較表………………………………21
表3-3 建築設備的分類架構…………………………………………22
表3-4 台灣地區零售業發展與時代背景……………………………28
表4-1 商場各部門工作職掌…………………………………………32
表4-2 建築物設施設備年度維護計畫………………………………40
表4-3 請購採購單……………………………………………………42
表4-4 工程驗收單……………………………………………………43
表4-5 工作日誌………………………………………………………44
表4-6 設備維修單……………………………………………………45
表4-7 空調冰水主機記錄表…………………………………………47
表4-8 進排風機檢查表………………………………………………48
表4-9 購物中心公共安全檢查表……………………………………49
表4-10商場公共安全與消防管理查核表……………………………50
表4-11高壓設備抄表檢查記錄………………………………………53
表4-12高低壓熱影像檢測記錄………………………………………55
表4-13發電機每月運轉檢查表………………………………………56
表4-14租戶給水抄表記錄……………………………………………57
表4-15污水處理鼓風機每日抄表記錄………………………………58
表4-16污水設備每日抄表記錄………………………………………58
表4-17電梯保養記錄表………………………………………………59
表4-18商場緊急應變訓練計畫表……………………………………60
表4-19工程驗收單……………………………………………………61

VIII

表4-20 固定資產設備病歷表…………………………………………62
表4-21 應(未)收帳款明細表…………………………………………63
表4-22 各項收入明細…………………………………………………63
表4-23 公司財產目錄編號碼…………………………………………66
表4-24 商場營運管理維護費用成本分析……………………………67
表4-25 管理公司服務績效指標表……………………………………71
表5-1 商場設施設備基本資料表……………………………………74
表5-2 商場設備診斷調查表…………………………………………77
表5-3 設備修繕項目評估表…………………………………………79
表5-4 電梯長期修繕計畫評估方案A(一般保養)…………………81
表5-5 電梯長期修繕計畫評估方案B(全責制)……………………82
表5-6 電梯長期修繕計畫評估方案比較……………………………82
表5-7 商場機電設備長期修繕計畫預算表…………………………83
表5-8 商場設施設備基本資料表……………………………………87
表5-9 設備診斷修繕項目評估表……………………………………89
表5-10 商場機電設備長期修繕計畫預算總表………………………93
表5-11 設備長期修繕項目折舊年限差異比較………………………96

IX

參考文獻
英文參考文獻:
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中文參考文獻:
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28.金管會保險局網站,http://services.ib.gov.tw/ib/b2.htm#01。

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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