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研究生:蘇毓涵
研究生(外文):Yu-Han Su
論文名稱:台灣不動產逆向抵押貸款之探討:來自社福觀點之研究
論文名稱(外文):The Social Welfare Analysis of Reverse Mortgages in Taiwan
指導教授:王健安王健安引用關係
指導教授(外文):Chien-An Wang
口試委員:張金鶚蔡明憲
口試日期:2012-06-09
學位類別:碩士
校院名稱:國立暨南國際大學
系所名稱:財務金融學系
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:133
中文關鍵詞:逆向抵押貸款、貸款成數、所得替代率
外文關鍵詞:Reverse MortgageLoan to ValueIncome Replacement Ratio
相關次數:
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「以房養老,活多久領多久」,行政院已通過「以房養老」政策設立為政府社會福利政策的一環,只要是年滿65歲以上單身、無子女的老人,將房地產抵押給政府,按月領取固定生活費到死亡。此制度主要是針對退休後的老人,常處於有房屋卻沒有錢的狀態(House-rich, Cash-poor),若透過實行「逆向抵押貸款(Reverse Mortgage,以下簡稱RM;亦稱為反向抵押貸款,報章雜誌常用「以房養老」稱之,本文以下採2011年官方版本之用語「不動產逆向抵押貸款制度」稱之)」,將可解決生活費的問題。建立在王健安(2009d,2010)、張金鶚(2009)等研究基礎上,以內政部2011年10月所公布具有台灣「社會福利」特色的逆向抵押貸款版本為基準,分別從「需求者:老人」、「供給者:金融機構」、「政策制訂者:社福目標」三方的角度,論述目前逆向抵押貸款方案的規劃對其效果的評估。
研究結果再次驗證王健安(2009d,2010)提及RM是「補充品」,而非「替代品」的概念,亦即:一、從RM之「需求者:老人」的角度出發,觀察關鍵變數對領取年金的影響,發現房屋價值的高低具有最高的敏感度變動,而進行RM模擬試算,建立在利率水準3%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下,所領取的年金金額每月約有13,830元,足以支應日常生活所需的費用。二、從RM之「供給者:金融機構」的角度出發,利用國內實際數據進行模擬,建立在貸款利率為4.8%、年滿65歲的老人擁有房屋價值為5百萬的情況下,所對應之貸款成數為45.16%,發現目前國內最新RM設計方案,所規定的貸款成數偏高。三、從RM之「政策制訂者」的角度出發,利用7種指標效益探討RM所給予的支出覆蓋率,建立在上述相同的假設下,發現RM可提升所得替代率、可支應商業防癌險和公營照護銀髮住宅的費用,可補充支付售後租回方案的租金和外籍看護的費用達5成以上,至於商業性長期照護險、長期照護機構則因費用較高,僅有不到5成的補充性支應,故效益不大。

The Reverse Mortgage (RM) policy is already by Executive Yuan.And the policy is part of the social welfare. A 65-year-old elderly with single and no children homeowners can convert their home equity into cash.This policy helps elderly with House-rich, Cash-poor solve problems. Base on the reseach of Wang (2009d, 2010) and Chang (2009), this reseach discuss respectively from demand: elderly, supply: financial institutions, government: social welfare.
The mention to test and verify with the reseach of Wang (2009d, 2010) that the Reverse Mortgage is Complement or Alternativesor, not Substitutes. The results: (1) For the demand, we simulate the influence of RM ploicy. If the interest rate is 3%, a 65 years homeowner with an average housing equity level of 5,000,000 NT dollars is expected to obtain each month approximately 13,830 NT dollars. (2) For the supply, we simulate the influence of the maximum loan to value (LTV).If the intereest rate is 4.8%, a 65 years homeowner with an average housing equity level of 5,000,000 NT dollars is expected to the LTV 45.16%. (3) For the government, we use seven of indicators to measure the coverage rate of expenditure from RM annuity value. In our illustration, we assume a 65 years homeowner with an average housing equity level of 5,000,000 NT dollars, and interest rate is 3%, the monthly annuity is 13,830 NT dollars. However, the income replacement ratio is 45.91%. We also found that RM can cope with the expenditure of individual cancer insurance, live in elderly house, and the coverage rate of expenditure is more than 50%.

目 錄
第一章 前言 1
第二章 RM之制度分析與相關文獻研究對本研究的啟發 5
第一節 討論西方RM之制度起源與實施背景 5
第二節 討論鄰近台灣各國之日本、新加坡及中國大陸RM之制度 9
第三節 台灣此波討論RM之起源與各種方案的演變 11
第四節 相關文獻研究整理及對本研究後續分析之啟發 17
第三章 來自RM之需求者:「老人」角度的財務分析 22
第一節 模擬方案之說明 22
第二節 財務模擬數據分析 23
第三節 敏感度分析 28
第四節 綜合分析 30
第四章 來自RM之供給者:「銀行」角度的財務分析 32
第一節 銀行風險管理的角度 32
第二節 模型公式的建立與求解步驟的說明 34
第三節 相關數據之來源說明 39
第四節 數值模擬結果綜合說明 40
第五章 來自RM之「政策制訂者」的社福目標 43
第一節 台灣實施RM的相關背景 43
第二節 台灣實施RM的數據統計 44
第三節 政策效益的指標設計說明與效果分析 49
第四節 小結 73
第六章 結論與建議 75
第一節 結論 75
第二節 建議 78
參考文獻 80
表 85
圖 118
附錄 124
附錄一 124
附錄二 128

表 目 錄
表1 西方各國家運作之特色 85
表2 亞洲各國家運作之特色 86
表3 公益型逆向抵押貸款建議方案 87
表4 2009年至2010年期間相關RM討論之實務新聞 88
表5 政府單位對RM相關議題之討論形式 89
表6 內政部最新公布版本方案 91
表7 過去相關文獻之整理 93
表8 模擬參數之基本敘述統計分析 100
表9 台灣地區歷年住宅坪數平均值與自有住宅率 101
表10 RM貸款型態模擬數據結果 102
表11 模擬可領取年金試算之綜合分析 104
表12 貸款成數之綜合分析 105
表13 模擬國內房價升值率的平均值與標準差 105
表14 模擬貸款成數之綜合分析 106
表15 內政部各年度65歲以上之老人狀況調查比較 107
表16 政策效益之所得替代率指標分析 110
表17 政策效益之購買商業年金支出覆蓋率指標分析 112
表18 政策效益之模擬售後租回年金值 113
表19 政策效益之銀髮住宅支出覆蓋率指標分析 114
表20 政策效益之雇用外級看護支出覆蓋率指標分析 114
表21 政策效益之入住長期照顧機構支出覆蓋率指標分析 115
表22 政策效益的7種指標效果分析 116

圖 目 錄
圖1 政策效益之指標設計流程圖 118
圖2 台灣2010年各地區平均壽命 119
圖3 歷年全國與台北市房屋價值趨勢圖 119
圖4 土地銀行指數型房貸及中華郵政定期儲金未達1,000萬元二年期機動利率之歷史利率趨勢圖 120
圖5 貸款機構所面臨之臨界風險 120
圖6 各國65歲以上人口占總人口比率 121
圖7 台灣歷年人口平均壽命 121
圖8 各國總生育率 122
圖9 各國自有住宅率 122
圖10 歷年各行業受雇員工每人平均薪資所得 123
圖11 國泰房地產台北市租金水準歷史趨勢圖 123

參考文獻
中文文獻
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英文文獻
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日本中央三井信託銀行,http://www.chuomitsui.co.jp/person/p_03/p_03_re.html
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台灣省私立悠然山莊安養中心,http://www.yuzen.org/
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淡水護理之家,http://www.mmh.org.tw/taitam/nursi/nursi04.asp

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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