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研究生:劉瑞楨
研究生(外文):Jui-Chen Liu
論文名稱:從不動產經紀業角度探討不動產交易價格形成與決定
論文名稱(外文):The Perspectives of Real Estate Agent on Formation and Settlement of Real Estate Transaction Price
指導教授:王廷升王廷升引用關係
指導教授(外文):Timothy Tingson Wang
學位類別:碩士
校院名稱:國立東華大學
系所名稱:企業管理學系
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
論文頁數:115
中文關鍵詞:不動產經紀業(房屋仲介公司)訂價策略渴望程度成交價格
外文關鍵詞:broking agencypricing strategyaspirating degree of tradetransaction price
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不動產交易過程不只是單純的土地或房屋買賣,牽涉的相關法令、稅賦、定價策略、斡旋談判、簽約、交屋流程是相當繁瑣複雜。為求不動產交易能更快速有效率,安全有保障,於是「不動產經紀業管理條例」於民國八十八年二月三日總統令公布施行,正式之法定名稱為「不動產經紀業」,不動產經紀業管理條例立法目的是為建立不動產交易秩序,保障交易者的權益,促進不動產交易市場的健全發展。不動產經紀業(房屋仲介公司)的功能,除了為買方及賣方扮演購屋者與售屋者互相交流,溝通,協調的角色,撮合不動產買賣雙方的交易之外,不動產經紀業(房屋仲介公司)的專業對交易標的的審核也降低了買賣的風險。除此之外,不動產經紀業(房屋仲介)還必頇做好監控及流程控管的責任,確保交易的安全,維護消費者的權益,提供專業熱誠的服務。
在不動產交易過程中,賣方希望在短時間內將成交的價格極大化,所以在訂價策略上賣方需要對不動產作相關資訊的搜尋研究,來設定底價,然後制定開價,以作為談判議價的底線。買方則會詴圖提出買方的出價策略,委託不動產經紀人進行議價,斡旋,雙方參與協商談判,期待能在適當的時間,優渥的購買條件及最低的價格買到理想的不動產標的。而不動產經紀業(房屋仲介公司)擁有專業經紀人,行銷通路、客源與資訊等多方優勢,銷售期間一方陎接受賣方委託銷售,另一方陎又代表買方向賣方議價之特有交易制度的關係,於不動產買賣過程中,賣方定價策略、買方出價策略及不動產標的的狀況及買賣雙方的交易渴望程度、相較買方或賣方而言,不動產經紀業(房屋仲介公司)明顯居於資訊優勢之地位。不動產成交價格是介於賣方訂價與買方出價之間,可能是賣方極大化的價格,可能是買方的最低價格,也可能是與不動產經紀業(房屋仲介)三方談判妥協後的價格。
The process of real estate transaction is not simply only sell /buy the lands or houses, instead it is a very complicated process as it involves laws, taxes, pricing strategy, negotiation skill, contracting and property settlement. To ensure the efficiency and rights protection of real estate transaction, the “Real Estate Broking Management Act” was formally announced on Feb. 3, 1999. This act is constituted so as to manage the real estate brokerage, to establish the order of the sale of property, to protect the interests of the clients, and to promote a sound development of the real estate market. The function of real estate broking agency act as go-between or representative in the sale, exchange, tenancy of property, and transaction preview by professional broking agency can mitigate the risk of transaction. In addition, they oblige for monitoring the process, ensuring the security of transaction, protest interests of consumers and provide their professions and sincere service.
In the process of real estate transaction, sellers wish to maximize sell price within shortest time, so sellers need to source the price information for pricing. In the other hand, buyers will provide their price to broking agency for price negotiation with sellers and expect to trade a good buy in price. Broking agency has advantages of a team of professional broking agents, marketing channel and customer data. During the process of transaction, broking agency received both commission sales from sellers and on behalf of buyer to negotiate price with sellers. In comparison of buyers and sellers’ position, broking agency has relatively advantage position to know seller and buyer’s price strategy, status of real estate and aspirating degree of trade from sellers and buyers. The price of real estate will finally trade between buyer’s buy in price and seller’s sell price, it might be maximum price expected by sellers, or the lowest price that buyers expected, or price negotiated among, broking agency, buyers and sellers.
致 謝 ......................................................................................................... I
摘 要 ....................................................................................................... II
ABSTRACT ............................................................................................ III
目 錄 ...................................................................................................... IV
表目錄 ..................................................................................................... VII
圖目錄 ................................................................................................... VIII
第一章 緒論 ............................................................................................... 1
第一節 研究動機與研究目的 ............................................................... 1
第二節 研究方法與研究流程 ............................................................... 4
第三節 研究架構與研究範圍 ............................................................... 9
第二章 不動產相關定義與文獻回顧 ..................................................... 13
第一節 不動產相關定義 ..................................................................... 13
第二節 不動產經紀業相關條例 ......................................................... 18
第三節 文獻回顧 ................................................................................. 20
第三章 不動產經紀業(房屋仲介)的功能與產業特性 .......................... 27
第一節 不動產經紀業(房屋仲介)的定位........................................... 27
第二節 不動產經紀業(房屋仲介)的功能........................................... 32
第三節 不動產經紀業(房屋仲介)的服務模式 .................................. 37
第四節 不動產經紀業(房屋仲介)的產業特性 .................................. 43
第五節 不動產經紀業(房屋仲介)對不動產交易的影響 .................. 45
第四章 不動產交易市場之訂價策略對成交價的影響 ........................ 49
第一節 不動產市場交易模式與注意事項 ......................................... 49
第二節 賣方訂價策略的內涵 ............................................................. 59
第三節 賣方訂價策略對成交價的影響 ............................................. 63
第五章 不動產經紀業對賣方訂價及成交價的影響 ............................ 67
第一節 不動產經紀業(房屋仲介)對於不動產價格搜尋之影響 ...... 67
第二節 不動產經紀業(房屋仲介)對賣方訂價的影響 ...................... 72
第三節 不動產經紀業(房屋仲介)對買方出價的影響 ...................... 75
第四節 不動產經紀業(房屋仲介)對成交價的影響 .......................... 80
第六章 結論與建議 ................................................................................. 83
第一節 研究結論 ................................................................................. 83
第二節 後續研究之建議 ..................................................................... 87
參考文獻 ................................................................................................... 91
附錄 訪談紀錄 ........................................................................................ 95
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