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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:葉松軒
研究生(外文):Sung-shiuan Yeh
論文名稱:土地潛在最適買方評估方法發展
論文名稱(外文):Development of a Potential Customer Assessment Method for residential sites in Taiwan
指導教授:陳宗義陳宗義引用關係
指導教授(外文):Tsung-yi Chen
學位類別:碩士
校院名稱:南華大學
系所名稱:資訊管理學系
學門:電算機學門
學類:電算機一般學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:113
中文關鍵詞:房屋仲介建築開發商市場區隔購地自建目標行銷不動產經紀業
外文關鍵詞:purchasing the land and constructing by himself/ herselfmarket segmentationdevelopertarget marketingReal estate brokerage industryreal estate agent/ house agent
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  在不動產經紀業以尋求最適之交易對象最為耗費資源及時間。全球經濟局勢的變遷,及國內政治與經濟政策的動向,都會影響不動產的交易與投資意願,減少搜尋買方的時間與集中行銷資源運用,可減少交易成本,快速締結交易。
 
  本研究將不動產市場區分為「購地自建」與「建築開發商」。分別由其習慣、喜好特性建立一分群篩選機制,以將可用資源運用於適合之消費族群。本研究提出之方法,是以土地的產品定位出發,預設目標市場,藉由市場區隔,針對目標客戶提出行銷組合,並兼顧交易安全與適法性,面對時間與成本最小化的前提之下,運用市場資訊與建築開發商之投資習性,以開發一符合搜尋土地最佳買方之方法。
 
  最後,依研究架構編成問卷,經年資皆逾十年之不動產業界專家進行施測。以AHP進行統計分析驗證,本研究所提方法之可行性,顯示本研究在交易安全控管、行銷策略的運用,及行銷成本的節縮透過AHP評估印證確實有顯著效益。
  In the real estate brokerage industry, what consumes the most resources and time is in seeking the optimal transaction object. Real estate transactions and investment interests are influenced by changes in the global economic situations and by policy trends in domestic politics and economy. To shorten the time in search for the optimal buyer and to incorporate the use of marketing resources, transaction cost can be reduced, and a transaction can be completed in less time.
 
  The research divided the real estate market into “purchasing the land and constructing by himself/ herself” group and “developer” group. A grouping and screening mechanism was established according to each group''s habits and preferences in order to apply usable resources in an appropriate consumer group. The method proposed by this research was to start from the land’s product orientation to pre-set the target market, and by means of market segmentation to aim at the target client to put forward marketing combinations, and look after both transaction security and legitimacy. With the prerequisite of time and cost minimization, the research make use of the market information and developer’s investment habits to develop a method that accorded with searching the land’s optimal buyer.
 
  A survey was compiled according to the research framework and measured by experts with over 10 years of experiences in the real estate industry. Using AHP to calculate,analyze and verify the feasibility of the methods proposed by this research, significant benefits were found in the control of transaction security, the application of marketing strategy,and the reduction of marketing cost.
口試考試合格證明書 ii
誌謝 iii
摘要 iv
Abstract v
目錄 vi
表目錄 viii
圖目錄 ix
 
第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機 2
第三節 研究目的 3
第四節 研究範圍對象及限制 5
第五節 研究困難與問題 6
第六節 研究方法與步驟 7
 
第二章 文獻探討 9
第一節 土地及不動產的定義與特性 9
第二節 不動產經紀業的發展 11
第三節 不動產業景氣概況 16
第四節 不動產經紀業仲介業務作業流程 18
第五節 不動產交易安全 23
第六節 行銷策略發展 24
第七節 層級分析法 32
第八節 小結 33
 
第三章 方法評估及設計 36
第一節 研究方法設計 36
第二節 資料來源及蒐集 38
第三節 土地開發方法 41
第四節 土地最適買方評估方法建置 54
第五節 小結 75
 
第四章 分析與驗證 77
第一節 AHP 的適用範圍 77
第二節 確定層級架構 78
第三節 問卷設計及發放對象 81
第四節 AHP之運算方法 82
第五節 問卷樣本分析 84
第六節 問卷結果分析 84
第七節 研究結果驗證 93
 
第五章 結論與建議 95
第一節 研究結論 95
第二節 建議 96
第三節 研究貢獻 97
 
參考文獻 99
 
附錄 106
一、中文期刊論文:
 
王東山(2007),台中市房地產發展分析,逢甲大學公共政策研究所碩士論文。
 
王吉松(2010),房屋仲介地方性品牌與全國性品牌優劣性探討—以大台南不動產為例,南台科技商管專業學院碩士論文。
 
王中仁(1997),消費者對房屋仲介業之委託售屋服務品質研究—以台北市為例,國立交通大學管理科學研究所碩士論文。
 
王彥傑(2005),建築投資業土地開發評估:層級分析法及模糊層級分析法之比較研究,中原大學企管碩士論文。
 
王琮珀(2008),房屋仲介業擴展模式之研究,東海大學會計研究所碩士論文。
 
林慶興(2007),房地產投資的佈建-以中小型土地開發為例,國立宜蘭大學經營管理研究所碩士論文。
 
李炆彥(2008),中小型建築開發商個案開發經營之研究-以高雄市為例,國立成功大學交通管理科學研究所碩士論文。
 
呂沋穎、謝錦堂(2007),台灣房屋仲介產業競爭分析,物業管理暨防災國際學術研討會。
 
陳朝舜(2007),台中地區建築業投資房地產相關因素之研究,中華大學碩士論文。
 
陳莉媚 (2009),台灣房地產行銷策略之研究,文化大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
 
陳淑美、蔡幸家(2011),房屋仲介業廣告策略之研究,崑山科技大學學報。
 
張金鶚、 陳明吉、 鄧筱蓉、 楊智元(2009),臺北市房價泡沫知多少?--房價vs.租金、房價vs.所得,住宅學報。
 
許振明、陳沛柔(2008),次級房貸風暴於我國之省思,財團法人國家政策研究基金會。
 
張如瑩(2005),建築開發商差別投資習性與慣例之研究—以高雄市為例,國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
 
曹偉玲(1999)整合行銷傳播(IMC)在有線電視頻道的應用研究,國立政治大學廣告學研究所碩士論文。
 
曾松昱(2005)開發商差異投資行為-以高雄市為例,成功大學都市計劃研究所碩士論文。
 
曾定祁(2007),台灣建築產業綱路行銷趨勢之研究,淡江大學管理科學研究所碩士論文。
 
黃延齡(1985)房地產行銷程序(個案研究),國立成功大學工業管理研究所碩士論文。
 
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褚志鵬(2009),「層級分析法理論與實作」,國立東華大學企業管理學系教學講義。
 
蔡曜如(2003),「我國房地產市場之發展、影響暨政府因應對策」,中央銀行季刊,第25卷第4期。
 
翟鎮辰(2009),論當代房屋仲介業的角色與功能,佛光大學社會學系碩士論文。
 
熊文煌(2006),「房地產開發住宅區位評估指標體系之研究」,朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
 
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鄧振源、曾國雄(1989),層級分析法 (AHP) 的內涵與應用 (上),中國統計學報,第27卷第6期:5-22。
 
鄧振源、曾國雄(1989),層級分析法 (AHP) 的內涵與應用 (下),中國統計學報,第27卷第7期:1-20。
 
盧彥文(2007),土地開發投資專案評估之決策分析,逢甲大學經營管理碩士在職專班碩士論文。
 
鍾建華(2010),透天住宅成本估算模式之研究,國立中央大學土木工程學系碩士論文。
 
二、英文著作:
 
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Saaty, T. L.(1980), “The Analytic Hierarchy Process”, McGraw-Hill Inc.
 
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Shull, F. A., Jr., Delbecq, A. L., & Cummings, L. L.(1970), “Organizational Decision Making” , McGraw-Hill.
 
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三、中文著作或譯本:
 
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林英彥(1999),土地經濟學通論出版社,文笙書局。
 
林川鼎(1996),房地產行銷導論,台灣廣廈國際出版集團。
 
林左裕(2005),不動產投資管理(Real estate investments management),智勝文化出版。
 
阮如舫(2005),房地產行銷,五南圖書出版股份有限公司。
 
吳家德(2010),房地產理論與實務,五南圖書出版股份有限公司。
 
周泰華(1999),行銷研究方法與個案,復文出版社。
 
張金鶚(1997),房地產投資與決策分析,華泰書局。
 
廖咸興、李阿乙、梅建平(2004),不動產投資概論,華泰書局。
 
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內政部地政司全球資訊網(2012), http://www.land.moi.gov.tw/chhtml/hotnews.asp?mcid=1264&cid=413
 
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全國房展bqhouse(2012),http://www.bqhouse.com.tw/
 
都市計畫法台灣省施行細則(修正日期:民國99年02月01日),法務部全國法規資料庫,http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=D0070012
 
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臺灣證券交易所TWSE(2012),http://www.twse.com.tw/ch/
 
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經濟部商業司─公司及分公司基本資料查詢(2012),http://gcis.nat.gov.tw/
 
網路地產王VRHouse(2012),http://www.vrhouse.com.tw/
 
地籍圖資網路便民服務系統(2012),http://easymap.land.moi.gov.tw/
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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