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研究生:李承龍
研究生(外文):Lee, Chenglong
論文名稱:論共有物之管理-以分管契約之效力為中心
論文名稱(外文):A Study on Management of Joint Property: Respecting the Validities on the Rights in Rem of the Civil Law in Charge of the Contractual
指導教授:黃宗樂黃宗樂引用關係
指導教授(外文):Hwang,Tzong-Len
口試委員:陳榮隆鄭冠宇
口試日期:2012-06-05
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:123
中文關鍵詞:分管契約共有物管理默示分管契約事實上分管
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共有物管理涉及層面頗多,其中共有人向來又以分管契約作為共有物管理之主要依據,因此本文論述重心遂集中火力於分管契約之上,於第三章先就共有物管理相關概念予以介紹,並探考相關之法律問題。民法第820條修訂後,共有人可分別依分管契約、管理決定、法院裁定作為共有物管理之依據,然現行實務上對於「事實上分管」之管理狀態契置不論,完全不去深究事實上分管是否有保護之必要,如此對於已就共有物管理有相當期間之共有人甚不公平,為了保障此等共有人之利益,本文試圖從憲法上平等原則去導出「事實上分管」應加以保障之法理依據,結論上得知,「事實上分管」與「默示分管契約」皆是對於共有物持續一段時間之利用,主要差別僅在於「默示分管契約」之各共有人知悉共有物處於分管之狀況,而「事實上分管」則是未利用共有物之人因自己放任共有物荒廢不去管理,而不知悉該共有人已存有管理利用之事實狀態。
於肯認「事實上分管」之存在可能後,需要釐清「明示分管契約」、「默示分管契約」、「事實上分管」各自的適用範圍為何,本文認為,「明示分管契約」適用於一切經共有人明確表示意見並以任何方式表達同意之事實情況;「默示分管契約」則適用於全體共有人皆明知共有物處於分管之狀況,且歷經一段時間不為反對之表示,堪認已默示表示同意該分管之狀況;而「事實上分管」,則是除了現正管理共有物之共有人外,只要其中有共有人歷經一段時間不知共有物之利用狀況,不論其他共有人中是否有人已知悉分管事實之狀況,皆可成立事實上分管。
於第四章就共有物管理之效力予以探討,發現實務對於分管契約違反建築法規之效力認定不一,本文試圖從相關實務見解之論述中,找出有跡可尋之脈絡,並釐清民法第71條及第72條可能適用之梗概,希望可作為未來實務上相關案例之參考。又於第四章第五節探考分管契約內容變更後共有人間之利益該如何調和,分別從交易安全之保護及所有之保護切入,試圖就變更前後當事人之利益取得一個最適當之平衡點。對於共有物管理之登記,雖然土地登記規則第155條之1隨著民法第826條之1規定而增定,惟該規定不分管理事項之重要性,一律登載於共有物使用管理專簿,如此不僅徒增登記作業之繁雜,且一般人民並非法律專家,顯無法期待他們於交易前先詳閱共有物使用管理專簿。
最後,綜合前幾章所論述,本文就研究有關部分從解釋論及立法論上提出相關建議以下建議:
解釋論上之建議:
於民法第820條修正前,應用類推適用之方式,將「事實上分管」比附援引民法第820條之規定。又就分管契約變更對於共有人有重大影響時,宜類推適用公寓大廈管理條例第33條規定,須經受重大影響之共有人同意後方可變更。
於分管契約對於設定繼受人上,得類推適用公寓大廈管理條例地24條2項之規定,將共有物管理之效力及於無權占有人。

立法論上之建議:
(一)應將民法第820條第1項修正為:「共有物之管理,除契約另有約定或相當期間之分管事實外,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三份之二者,其人數不予計算。」
(二)應於民法第820條增定:「共有物分管契約因變更而影響原共有人管理之利益時,非經償還之前該共有人因共有物分管而支出之金錢或經該共有人同意,不得變更之。」
(三)土地登記規則第155條之1宜僅就共有物重大管理之事項登記即可。
目錄(詳目)
第一章  緒論…………………………………………………………1
第一節  研究動機與研究目的……………………………………1
第二節  研究範圍…………………………………………………1
第三節  研究方法…………………………………………………2
第二章  共有物法律上的概念 ……………………………………4
第一節 概說 …………………………………………………4
  第一項 共有之意涵 …………………………………………4
第二節 共有物之法律關係 ……………………………………7
第一項 共有型態 ……………………………………………7
第一款 總有 ………………………………………………7
第二款 合有(公同共有) ………………………………8
第三款 共有 ………………………………………………10
第四款 小結 ………………………………………………11
第二項 建築物之區分所有 …………………………………11
第三節 分別共有 ………………………………………………14
第一項 分別共有之意義與特徵 ……………………………14
第一款 分別共有的意義 …………………………………14
第二款 分別共有的特徵 …………………………………14
第二項 分別共有的發生 ……………………………………14
第一款 基於當事人之意思而發生 ………………………14
第二款 基於法律規定而發生 ……………………………15
第三項 分別共有之性質 ……………………………………15
一、實在所有說: …………………………………………15
二、想像所有說: …………………………………………16
三、價格所有說: …………………………………………16
四、權利分有說: …………………………………………17
五、權利範圍說: …………………………………………18
第四項 分別共有人之權利與義務 …………………………18
第一款 分別共有之內部關係 ……………………………18
第一目 分別共有物之使用收益權 ……………………18
壹、使用收益權之範圍 ……………………………19
一、分別共有人有特別約定時: …………………19
二、共有人未特別約定時: ………………………19
貳、共有人超過應有部分而為使用收益之效果 ……19
第二目 共有物之處分 …………………………………20
第三目 分別共有物之管理 ……………………………22
第四目 分別共有物之負擔 ……………………………22
第二款 分別共有之外部關係 ……………………………23
第一目 對於第三人之權利 ……………………………23
第二目 對於第三人之義務 ……………………………23
第三款 分別共有之分割 …………………………………23
第四節 公同共有 ………………………………………………24
第一項 公同共有之意義與發生 ……………………………24
一、依法律規定發生 ………………………………………24
二、依習慣發生 ……………………………………………24
三、依法律行為發生 ………………………………………24
第二項 公同共有人的權利義務 ……………………………25
第一款 法條依據 …………………………………………25
第二款 公同共有之內外部關係 …………………………25
第一目 公同共有人之權利及於公同共有物之全部 …25
第二目 公同共有人之權利義務行使順序 ……………26
第三章  共有物管理之內容 ………………………………………28
第一節 共有物之管理鳥瞰 ……………………………………28
  第一項 概說 …………………………………………………28
第二項 管理種類 ……………………………………………28
第一款 保存及簡易修繕行為 ……………………………28
第二款 改良行為 …………………………………………29
第三款 利用行為 …………………………………………30
第二節 民法第820條之修法沿革 ……………………………31
第三節 共有物之管理……………………………………………41
第一項 概說 ………………………………………………41
第二項 共有人已約定管理方法 …………………………41
第一款 共有物分管契約 ………………………………41
第一目 意義 …………………………………………41
第二目 性質 …………………………………………41
壹、各國立法例 ……………………………………41
貳、我國學說見解 …………………………………42
參、實務見解 ………………………………………45
第三目 成立 …………………………………………46
壹、分管契約 ……………………………47
一、明示分管契約 ……………………48
二、默示分管契約 ………………………………48
(一)默示意思表示 ……………………………48
(二)有關默示分管契約之實務見解 …………48
(三)實務見解之分析 …………………………55
貳、事實上分管 ……………………………………57
一、事實上分管之概念 …………………………57
二、事實上分管之法理依據 ……………………58
三、明示分管契約、默示分管契約、事實上分管之區別…61
第四目 內容……………………………………………62
第五目 期限……………………………………………62
第六目 變更與消滅……………………………………62
壹、管理契約之變更…………………………………62
一、意定變更………………………………………62
二、裁定變更………………………………………64
貳、管理契約之消滅 …………………………………64
第三項 共有人未有任何管理契約 ………………………65
第一款 管理決定 ………………………………………65
壹、管理決定 …………………………………………65
一、多數決原則: …………………………………65
二、不同意共有人之保護 …………………………66
第二款 管理裁定 ………………………………………67
第一目 因管理決定顯失公平 ………………………67
第二目 因情事變更致原管理方法顯失公平 ………67
第三款 保存行為得單獨為之 …………………………68
第四項 不分割協議 ………………………………………68
第五項 小結 ………………………………………………68
第四節 公寓大廈之管理…………………………………………70
第一項 管理原則 ……………………………………………70
第一款 團體權利優先原則 ………………………………70
第二款 住戶自治原則 ……………………………………71
第二項 管理內容 ……………………………………………71
第一款 對人的管理 ………………………………………71
第二款 對物的管理 ………………………………………72
第三項 管理組織 ……………………………………………72
第一款 管理組織之概念 …………………………………72
第二款 管理組織之種類 …………………………………72
第四項 管理規章 ……………………………………………73
第一款 規約之定義 ………………………………………73
第二款 規約得約定事項 …………………………………73
第四章 共有物管理之效力 ………………………………………75
第一節 概說 ……………………………………………………75
第二節 民法第826條之1之沿革 ……………………………76
第三節 客觀效力 ………………………………………………83
第一項 共有人須依管理內容就共有物為使用收益 ………83
第二項 管理內容之合法性探討 ……………………………83
第一款 強行法規與公序良俗 ……………………………83
第一目 強行法規 ………………………………………84
壹、強行法規之概念 …………………………………84
貳、取締規定與效力規定 ……………………………84
參、違反強行法規之效力 ……………………………85
第二目 公序良俗 ………………………………………87
壹、公共秩序與善良風俗之概念 ……………………87
貳、內容 ………………………………………………87
第二款 管理內容違反建築法規之探討 …………………87
第一目 相關實務見解 …………………………………87
壹、無效說 ……………………………………………87
貳、區分說 ……………………………………………94
參、有效說(取締規定說) …………………………94
肆、不得拘束說 ………………………………………95
第二目 本文見解 ………………………………………98
第三款 規約未向行政機關申請報備之效力 ……………100
第四節 主觀效力 ……………………………………………102
第一項 前言 ………………………………………………102
第二項 分管契約之主觀效力 ……………………………102
第一款 對內效力 ………………………………………102
第一目 有參與並同意分管契約、規約規約訂定者…102
第二目 未參與並同意分管契約、規約規約訂定者…103
第三目 經共有人或區分所有權人授權利用之人……103
第二款 對外效力 ………………………………………104
第一目 應有部分之受讓人……………………………104
壹、概括繼受人 ……………………………………104
貳、移轉繼受人 ……………………………………104
第三項 共有物管理之登記 ………………………………112
第五節 分管契約變更後共有人權益之調和 …………………113
第一項 交易安全之保護 ……………………………………113
第一款 交易安全之意義 …………………………………113
第二款 公示原則與公信原則 ……………………………113
第二項 靜的安全與動的安全保護 …………………………114
第一款 奮鬥不懈的法律爭議 …………………………114
第二款 分管契約變更後共有人權益之保障 ……………115
第一目 分管契約內容變更 ……………………………115
第二目 共有人主體變更 ………………………………116
第五章 結論與建議 ………………………………………………118



一、中文書籍(按筆劃及出版先後排列)
1.王澤鑑,民法總則,自版,2008年10月,修訂版。
2.王澤鑑,民法物權,民法叢書,自版,2011年增定2版
3.古振暉,台灣財產法暨經濟法研究叢書(11)─共同所有之比較研究,翰盧,2006年7月,初版。
4.尹章華、王惠光、林旺根、張德周、溫豐文、詹文凱合著,公寓大廈管理條例解讀。
5.吳光明,民法總則,三民書局,2008年6月,初版。
6.吳光明,物權法新論,新學林,1996年8月,初版
吳光明,新物權法論,三民書局,2009年9月,初版
7.李肇偉著,民法物權,自版,1979年10月。
8.李惠宗,憲法要義,元照,2002年。
9.法治斌、董保城,憲法新論,自版,2006年3月,3版。
10.法務部民法修正委員會物權編修正小組資料(四)(共有部分)彙編,法務部編印,1990年11月。
11.施啟揚,民法總則自版,2007年6月,7版。
12.林旺根,新公寓大廈管理條例之實用權益,權益法案系列,永然文化,2010年11月,五版。
13.洪遜欣,中國民法總則,自版,1981年9月,修訂3版
14.陳和慧,論共有物之分割,收錄於鄭玉波主編,民法物權論文選輯(上)─法學論文選輯(三),五南,1984年7月,初版。
15.陳敏,行政法總論,自版,1999年12月,2版。
16.陳榮傳,分管契約得否對抗應有部分之受讓人?載於蘇永欽主編
民法物權爭議問題研究,五南,1999年1月,初版。
17.林誠二六秩華誕祝賀論文集--私法學之傳統與現代(中),新學
林,2004年4月,初版。。
18.曹傑,中國民法物權,第133頁,台灣商務書局,1964年,初版。。
19.溫豐文,現代社會與土地所有權理論之發展,五南,1984年2月,初版。
20.溫豐文,建築物區分所有權之研究,東海法學叢書(3),1992年,初版。
21.廖義男,公用事業法—國家對公用事業之監督與規範,收錄於「公共建設與行政法理」,1994年,初版。
22.趙文伋.徐立.朱曦合譯,德國民法,五南,1992年2月,初版。
23.劉春堂著,判解民法物權,三民書局,2010年10月,修訂7版。
24.謝哲勝,從釋字第三四九號解釋論隨土地所有權移轉的債權契約,財產法專題研究,三民書局,1995年11月,初版。
25.謝哲勝,民法上相鄰關係與社區管理之探討載於其財產法專題研究(2)元照,1999年11月。初版。
26.謝哲勝,民法物權,三民書局,2007年年9月,初版。
27.謝在全,分別共有內部關係之理論與實務,1995年1月,初版。
28.謝在全,民法物權論(上),新學林,2010年9月,修訂5版。
29.鄭玉波主編,民法物權論文選輯(上)─法學論文選輯(三),五南,1984年7月,初版。
30.鄭玉波著,黃宗樂修訂,民法物權,三民書局,2011年年2月,
修訂17版。
31.鄭冠宇,民法物權論,新學林,2010年9月,初版。
32.戴炎輝,中國法制史,三民書局,1986年6月,6版
33.蘇永欽主編,法律學研究第七輯─民法論文選輯,國立政治大學法律研究所發行,1991年10月,初版。

二、期刊論文(按筆劃及出刊先後排列)
1.王澤鑑,出賣他人之物與無權處分─最高法院年39年台上字第105號判例、69年台上字第558號及3037號判決之檢討,收錄於王澤鑑著,民法學說與判例研究第四冊─台大法學叢書34,自版,1990年4月,四版。
2.王澤鑑,再論「出賣他人之物與無權處分」─最高法院70年台上字第1536號判決及70年台上字第2160號判決之檢討收錄於民法學說與判例研究第四冊─台大法學叢書34,自版,,1990年4月,四版。
3.古振暉,共有人間之法律關係與第三人的交易信賴-兼評民法第826條之1之規定,收錄於新物權法的解釋適用研討會學術論文集,法務部、國立中正大學、臺灣財產法暨經濟法研究學會主辦,2009年5月。
4.吳榮昌,區分所有建物共用部分之研究—以專用使用權為中心,東海大學碩士論文,1994年6月。
5.李念祖,論我國憲法上外國人基本人權之平等保障適格,憲政時代,第27 卷1 期,2000年7 月。
6.呂炳寬,平等的憲法意涵與政策拘束,中台人文暨社會學報,第1 期,2001年4月。
7.曾品傑,共有物管理之自治與管制,東海大學法學研究第34期。
8.陳榮隆,部分共有人出賣共有物之效力-最高法院89年度台上字第440號判決函釋,台灣本土法學雜誌,第18期,2001年1月。
9.黃義豐,論附隨於不動產之特約之效力,法令月刊,第47卷第2 期。
10.溫豐文,共有人之優先購買權,台灣本土法學雜誌,第38期,2002年9月。
11.溫豐文,共有物之出租,月旦法學教室,第30期,2005年4月。
12.溫豐文,〈共有物分割效力之發生時期〉,《月旦法學教室》,第42期,2006年4月。
13.溫豐文,〈分管契約之效力〉,《月旦法學教室》,第50期,2006年12月。
14.溫豐文,論共有物之管理,臺灣法學雜誌,第135期,2009年9 月。
15.蔡明誠,共有物分管契約與物上請求權問題,臺灣本土法學雜誌第12期,2000年7月。
16.蔡明誠,共有之應有部分及共有物之分割,月旦法學教室,第2期,2002年12月。
17.蔡明誠,公同共有物之處分及其他權利行使之意義─以最高法院87年度台上字第174號民事判決為例,月旦法學雜誌,第114期,93年11月。
18.蔡明誠,共有人依同一條件行使優先承購權之問題,台灣本土法學雜誌,第70期,2005年5月。
19.鄭冠宇,民法物權編關於「共有」部分之修正簡析,月旦法學雜誌,第168期。
20.廖元豪,美國「種族優惠性差別待遇」合憲性之研究-兼論平等原則之真意,東吳法律學報第9 卷第2 期,1996年。
21.戴東雄,論建築物區分所有權之理論基礎Ⅱ,法學叢刊第115期。

三、學位論文
1.邱雅郡,公寓大廈管理條例與民法物權分管契約關係之研究,,臺北大學法律學系碩士論文,2011年1月。
2.林芳生,建築物區分所有權之創設及其專用使用權,東吳大學法律系碩土論文,1999年6月。
3.林宗竭,公寓大廈規約之研究,國立臺北大學法律系碩士論文,2000年7月。
4.饒緯德,兩岸共有制度之比較研究,中國文化大學法律學研究所碩士論文,2007年6月。

三、公報
司法院公報第36卷第8期。

四、網路資料
1.司法院法學資料檢索系統:http://jirs.judicial.gov.tw/
Index.htm。
2.全國法規資料庫:http://law.moj.gov.tw
3.立法院國會圖書館:http://npl.ly.gov.tw/do/www/homepage
4.法源法律網:http:www.lawbank.com.tw/index.php
QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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1. 20.廖元豪,美國「種族優惠性差別待遇」合憲性之研究-兼論平等原則之真意,東吳法律學報第9 卷第2 期,1996年。
2. 21.戴東雄,論建築物區分所有權之理論基礎Ⅱ,法學叢刊第115期。
3. 19.鄭冠宇,民法物權編關於「共有」部分之修正簡析,月旦法學雜誌,第168期。
4. 18.蔡明誠,共有人依同一條件行使優先承購權之問題,台灣本土法學雜誌,第70期,2005年5月。
5. 17.蔡明誠,公同共有物之處分及其他權利行使之意義─以最高法院87年度台上字第174號民事判決為例,月旦法學雜誌,第114期,93年11月。
6. 15.蔡明誠,共有物分管契約與物上請求權問題,臺灣本土法學雜誌第12期,2000年7月。
7. 16.蔡明誠,共有之應有部分及共有物之分割,月旦法學教室,第2期,2002年12月。
8. 14.溫豐文,論共有物之管理,臺灣法學雜誌,第135期,2009年9 月。
9. 13.溫豐文,〈分管契約之效力〉,《月旦法學教室》,第50期,2006年12月。
10. 12.溫豐文,〈共有物分割效力之發生時期〉,《月旦法學教室》,第42期,2006年4月。
11. 11.溫豐文,共有物之出租,月旦法學教室,第30期,2005年4月。
12. 10.溫豐文,共有人之優先購買權,台灣本土法學雜誌,第38期,2002年9月。
13. 6.呂炳寬,平等的憲法意涵與政策拘束,中台人文暨社會學報,第1 期,2001年4月。
14. 9.黃義豐,論附隨於不動產之特約之效力,法令月刊,第47卷第2 期。
15. 5.李念祖,論我國憲法上外國人基本人權之平等保障適格,憲政時代,第27 卷1 期,2000年7 月。