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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:石亞東
研究生(外文):Ya-Tung Shih
論文名稱:商務辦公大樓營運計畫之使用調查--以新莊企業大樓為例
論文名稱(外文):Survey of Operational Planning Usage of Commercial Office Buildings – The Case of Union Rong San LinNew World Centre Building
指導教授:陳錦賜教授
指導教授(外文):Chin-Tzu Chen
口試委員:台北科技大學 周鼎金教授開南大學 王敏順教授
口試日期:2012-06-16
學位類別:碩士
校院名稱:中國文化大學
系所名稱:建築及都市計劃研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2012
畢業學年度:100
語文別:中文
論文頁數:130
中文關鍵詞:營運計畫租賃績效商務辦公大樓三用三能空置率長效性收益
外文關鍵詞:Operational planninglease performancecommercial officemulti-usage and functionthe vacancy ratelong-lasting income
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中 文 摘 要
商務辦公大樓是不動產開發收益性屬於較高報酬之投資類別,近年來台灣之商用不動產已明顯具有上漲空間,但在全球經濟快速變遷下,產業變動興衰非常迅速,導致商務辦公大樓空置率相對嚴重,對於辦公市場之需求,實有探討之需。
台灣因開放ECFA(兩岸經濟合作架構協議)及MOU(兩岸金融監理備忘錄)之陸續簽定,對中國大陸經濟開放更加鬆挷之同時,產業興衰更迭非常明顯,勢必對於國內不動產產生更大的調整,尤其以商務辦公大樓之租賃業務將造成影響;本探討以商務辦公大樓營運計畫之租賃業務為主題,透過使用調查進行客戶業種分析、收益情形及內部條件優劣點分析,得出發展趨勢及營運計畫方向,並以位於新北市新莊區副都心旁之一宗基地三幢大樓群,所組成之商務辦公大樓為例,應用文獻資料及現況使用調查為架構,以營運計畫為核心,使用調查為論述,並以作業面、現實面及執行面之三面向進行,期能以探討之方式,瞭解空間有效使用並具有長效性收益;如無法利用,則以改善空間方式,能達研究之目的。
基於上述緣由,本文共五章、二十三節,摘要各章略述如下:
第一章為緒論。首先論述商務辦公大樓營運計畫之使用調查,續陳本文之研究動機與目的、研究範圍與內容、研究步驟、方法與流程、名詞解釋等。
第二章文獻回顧。以三用三能之使用、利用、效用中,提高租賃競爭力,並能發揮其功能、機能、性能,增加標的之價值及維持穩定性租賃收益,探討何種因素造成商務辦公大樓租金差異、空置率情形及長效性收益之關係。
第三章實證論述。以新莊企業大樓營運計畫之使用調查,首先以現況調查建立事論之架構,接續以客戶使用問卷調查設計與滿意度調查內容歸納成問題,再以深度訪談及討論將資料整合成議題,最後小結。
第四章課題與對策。經過議題內容討論後加以彙整,發現所面臨之課題,就其結果提出營運計畫之課題擬定及因應對策。
第五章結論與建議。本研究經由論述中獲得結論及提出相關建議,並提供後續研究之建議。

Abstract
Commercial office building belongs to the category of high-return investment in terms of profitability in the real estate development, the commercial real estate in Taiwan has shown an obvious rise in recent years, but under the rapidly changed global economy, changes in industries rise and fall quickly without signs, Leads to Commercial office building vacant rate relative to seriously, towards works market's requirement, real have inquire into need.
Taiwan because opens ECFA(Economic Cooperation Framework Agreement) and MOU (Memorandum of Understanding) with China, successive sign, To Chinese mainland economy will open much at the same time readied further easing on China’s economy, the rise and fall of industries were found to be very obvious, and this could result in a greater adjustment for the domestic real estate inevitably, as well as significant impacts on the leasing business of commercial office buildings. The theme of this discussion focuses on the leasing business of the operational planning of commercial office building, by using the usage survey to conduct the industrial analysis of external environment, economic environment analysis, and advantages and disadvantage of internal conditions to acquire results of the development trend and direction of operational planning. By taking the three-story commercial office building which is situated next to Planning in Xinzhuang District in New Taipei City as example and adopting literature and the current usage survey as the framework, the core of this paper is based on the operational planning and the discourse is based on the usage survey, discussion topics include the operation, reality, and implementation dimensions.Knows space effective use and possess long residual action gainings; is like can not take advantage of, then as ameliorates space style, can reach research aim.
Based on the above reason, a total of five chapters, section 23, only a summary of each chapter outline is as follows:
ChapterⅠ Is the introduction. First of all disserts commerce work building operate plan's usage investigation, Continues old text research motivation with aim, Researches range with content, Researches step, Means, Researches tool with flow.
Chapter II Review of the Literature. The rental competitiveness via the use, usage, and efficacy of the multi-usage and function, as well as to bring its role, function, and performance into full play and long-lasting for rent income, aims to explore what factors are contributed to the relationship among rent differences of offices, vacancies, and long-lasting income in order to figure out problems.
ChapterⅢ Demonstrations dissertations. As new farm enterprise building operate plan usage investigation, First of all as present situation investigate establish matter discuss framework, Continues as consumer use questionnaire survey design with degree of satisfaction investigate content generalize a problem, Again be as depth visit speak of discuss will data punish synthesize topic, Final brief summary.
ChapterⅣ Topics and countermeasures. Passes through topic content discuss behind add with remit punish, Discovers face proposed topics, Then it result bring up operate plan proposed topics draw up and because should countermeasure.
ChapterⅩ Conclusions and recommendations. Through discourse, conclusions and suggestions, and provide follow-up recommendations of the study.

目 錄
謝 誌-------------------------------------------------Ⅰ
中 文 摘 要-------------------------------------------------Ⅱ
英 文 摘 要-------------------------------------------------Ⅲ
章 節 目 錄-------------------------------------------------Ⅴ
圖 目 錄-------------------------------------------------Ⅶ
表 目 錄-------------------------------------------------Ⅸ
照 片 目 錄-------------------------------------------------XI

章 節 目 錄
第一章 緒 論
第一節、 研究緣起-----------------------------------------1
第二節、 研究動機與目的------------------------------------1
第三節、 研究範圍與內容------------------------------------6
第四節、 研究步驟、方法與流程-------------------------------8
第五節、 名詞解釋-----------------------------------------11
第二章 文獻回顧
第一節、營運計畫之相關文獻---------------------------------12
第二節、商務辦公大樓營運計畫與租金及空置率之關係--------------17
第三節、辦公大樓租金穩定性收益之分析------------------------19
第四節、小 結-------------------------------------------19
第三章 新莊企業大樓營運計畫使用調查與分析
第一節、新莊企業大樓營運計畫使用調查------------------------20
第二節、新莊企業大樓營運計畫使用調查分析--------------------28
第三節、新莊企業大樓營運計畫使用之問題提出------------------43
第四節、新莊企業大樓營運計畫客戶使用問卷調查-----------------47
第五節、新莊企業大樓營運計畫使用之議題討論------------------57
第六節、新莊企業大樓營運計畫使用之深度訪談與分析-------------59
第七節、小 結-------------------------------------------78
第四章 新莊企業大樓營運計畫使用課題與對策
第一節、新莊企業大樓營運計畫使用之討論----------------------79
第二節、新莊企業大樓營運計畫使用之課題----------------------80
第三節、新莊企業大樓營運計畫使用之因應對策------------------83
第四節、小 結-------------------------------------------90
第五章 結論與建議
第一節、結論--------------------------------------------91
第二節、建議--------------------------------------------93
第三節、後續研究----------------------------------------94
參考文獻
中文文獻------------------------------------------------96
英文文獻------------------------------------------------97
其 他------------------------------------------------97
附 錄
附錄一制作使用問卷調查內容-----------------------------------98
附錄二客戶滿意度調查統計表----------------------------------100
附錄三辦理變更使用執照-------------------------------------110
附錄四建築物交通影響評估準則--------------------------------110
附錄五結構外審--------------------------------------------113
附錄六建築物室內分戶審查-----------------------------------113
附錄七期初論文審查意見回附表-------------------------------114
附錄八期中論文審查意見回附表-------------------------------115
附錄九期末論文審查意見回附表-------------------------------116
附錄十口試論文審查意見回附表-------------------------------117
附錄十一自傳簡述------------------------------------------118

圖 目 錄
圖1-1 研究目的形成之架構圖-------------------------------4
圖1-2 時間範圍之時段限制圖-------------------------------6
圖1-3 問卷調查架構圖------------------------------------9
圖1-4 研究流程圖---------------------------------------10
圖2-1 環境調查流程圖-----------------------------------13
圖2-2 三用與三能之架構圖--------------------------------14
圖2-3 三用與三能之關係圖--------------------------------14
圖2-4 動態規劃觀念、三用三能之論述及流程圖----------------15
圖2-5 時間彈性與空間修正之示意圖-------------------------16
圖2-6 租金定價決策關係圖--------------------------------18
圖3-1 營運計畫實證之流程圖------------------------------20
圖3-2 區域位置圖---------------------------------------23
圖3-3 現況使用平面圖-----------------------------------24
圖3-4 現況使用立剖面圖---------------------------------25
圖3-5 未使用之樓層及標的圖-----------------------------26
圖3-6 B、C棟樓層空置率分析圖---------------------------32
圖3-7 B、C棟樓層租金差異分析圖-------------------------33
圖3-8 B、C棟坪數空置率雷達分析圖-----------------------33
圖3-9 使用問卷調查流程圖-------------------------------47
圖4-1 使用之問題、議題、課題及對策之流程圖---------------79
圖4-2 使用之問題、議題、課題及對策之歸納演繹圖-----------81
圖4-3 使用之課題形成對策之關係圖-----------------------82
圖4-4 地下一層變更停車空間平面圖-----------------------83
圖4-5 地下二層變更停車空間平面圖-----------------------84
圖4-6 設置一樓停車空間平面圖---------------------------84
圖4-7 分割戶平面圖------------------------------------85
圖4-8 增設B、C棟一樓迴車道平面圖-----------------------87
圖4-9 增設C棟一樓卸貨區平面圖--------------------------88
圖4-10 營運計畫租賃效益走勢圖---------------------------89

參考文獻
一、中文文獻
(一)《論文》
1. 黃名義 2002 辦公室市場租金與區位之研究 國立政治大學地政學系研究所博士論文
2. 徐偉棋 2010年 直接與間接投資商用不動產風險與績效衡量國立政治大學地政學系研究所碩士論文
3. 張譯之 2005 臺北市辦公不動產要價租金衡量因素之探討 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文
4. 張嘉宇 2008.06臺北市辦公大樓租金影響因素分析--以物業管理觀點之分析 國立政治大學地政學系私立中國地政研究所碩士論文
5. 曾翊瑋 2006 租戶結構對辦公大樓租金收益穩定性之影響:兼論辦公大樓投資組合分析 國立政治大學地政學系研究所碩士論文
6. 張又升 2009 商用辦公室收益資本化率之研究-以台北市為例 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文
7. 簡伯殷 2003中型建築投資興建公司經營策略之個案研究 國立政治大學商學院經營管理碩士學程企管組商學碩士
8. 林祺錦 1998台灣商業辦公大樓樣式發展之研究: 1945-1997國立臺灣科技大學工程技術研究所碩士論文
9. 許明郭 2006租賃業未來經營策略之個案研究 國立政治大學商學院經營管理碩士學程企管組商學碩士論文
10. 施美吟 2010新光一號標購中山大樓個案探討 國立臺灣科技大學財務金融所EMBA碩士班碩士學位論文
11. 邱千惠 2010 影響成屋議價空間比率之變數研究-以台北縣、市為例 國立政治大學地政學系碩士在職專班論文.
12. 盧金禮 2008 台灣銀行陽明山山仔后美軍眷舍再利用調查研究 中國文化大學建築及都市計畫學系碩士在職專班論文.
13. 林文惠 2009 建築使用執照與建物登記關係之研究 中國文化大學建築及都市計畫學系碩士在職專班論文.
14. 王品姍 富邦二號不動產投資信託基金 國立臺灣科技大學財務金融所EMBA碩士班碩士學位論文

(二)《期刊》
1. 台北捷運局 捷運營運策略分析 2003年版
2. 台北市建成圓環案例設計研討 建成圓環開發與營運專案 2008年
3. 陳耀東 挑戰、前瞻、實踐—新北市空間治理展望 建築師雜誌2010年11月
4. 林雅萍 以企業營運策略為投資原則 台灣通訊雜誌社 2002年

(三)《書籍》
1. 陳錦賜 教授 中國文化大學建築及都市設計研究所 授課內容
2. 中央建築法規 建築法第六章 使用管理
3. 交通部2007年 建築物交通影響評估準則
4. 內政部營建署 建築技術規則
5. 施光訓譯 Principles of Finance,4e 財務管理 Scott Besley著
6. 莊孟翰 不動產投資與經營 2011年版
7. 黃新薰 1992 高鐵加入後台鐵未來發展之營運策略分析 2002 交通部運輸研究所

二、英文文獻
1.「Wells REIT 2」,Harvard Business School,2006
2. Li,Y.and K. Wang 1995 “The Predictability of REIT Returns Market Segmentation”,The Journal of Estate Research.

三、其他
1. 內政部 營建署網站 www.cpami.gov.tw
2. 聯邦企業大樓網站 www.7088.com.tw
3. 行政院主計處 www.dgbas.gov.tw
4. 國泰建設公司 國立政治大學台灣房地產研究中心,(2010,2011)國泰建設房地產指數季報www.housing.nccu.edu.tw
5. 戴德梁行網站 www.dtz.com.tw
6. 世邦魏理仕網站 www.cbre.com.tw
7. 兩岸經貿網站 www.seftb.org



QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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