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研究生:趙昱泓
論文名稱:台灣房價翻轉特徵之觀察
論文名稱(外文):The Characteristics of Turning Points in House Prices: Observations from Taiwan
指導教授:王佳真王佳真引用關係
口試委員:林昆立王佳真李君屏
口試日期:2013-06-25
學位類別:碩士
校院名稱:逢甲大學
系所名稱:金融碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2013
畢業學年度:101
語文別:中文
論文頁數:54
中文關鍵詞:信義房地產指數均數回歸特徵共整合檢定
外文關鍵詞:Sinyi Housing Price Indexmean-reverting characteristiccointegrating test
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本研究觀察台灣房價翻轉特徵與重要經濟變數間的關係。本研究使用「信義房價指數」(Sinyi Housing Price Index)來衡量台灣房地產價格水準,並蒐集2001年第一季至2012年第4季、23個經濟變數的資料,經過共整合檢定(cointegration test)後發現,在5%臨界值信賴水準(critical value)下,共有13個變數與房價指數間存有顯著的共整合關係;而且經過指數化過程的處理後,多個總體變數與房地產價格指數結合後的時間數列,存有十分明顯的「均數回歸」(mean reverting)現象。雖然OLS加上時間趨勢項下的預測模型結果均不顯著,無法預測台灣房價的變化,但是使用「靜態預期」(static forecast)、以前期值當作本期值並算出預測偏誤值後,本文發現這些時間數列,都在上下各一個標準差的預測區間之中做規律整齊的波動,在46季的樣本期間中,準確率甚至可達81%至97%的高度,亦即呈現出很明顯的均數回歸型態,所以本文的確觀察到台灣房市價格漲多回跌及跌深反彈的明顯翻轉特徵。
The purpose of this study is to investigate the flip characteristic of Taiwan housing price proxied by the Sinyi Housing Price Index. And the sampling period is from 2001 to 2012. By applying the cointegration test with other 23 economic variables at 5% confidence level, 13 of them cointegrate with the Sinyi Housing Price Index series and show definite mean-reverting relationships. Specifically, after indexation of these variables with the housing index, time series of these 13 economic variables reveal definite flipping or mean-reverting pattern. The OLS prediction model with time trend shows insignificant empirical prediction capability, but the simple static forecasts with predicted errors show a regular and obvious flipping characteristic. That is, the 13 time series fluctuate within the band of one standard deviation of prediction errors back and forth. Moreover, prediction accuracy ratios of the 13 series in the 46 quarters of sampling period rang from 81% to 97%.
第一章 緒論 1
第一節 研究背景及動機 1
第二節 研究目的 3
第三節 研究架構及流程 4
第二章 文獻回顧 6
第一節 房地產基本概念 6
第二節 我國房地產市場分析及近況 9
第三節 文獻探討 10
第三章 研究方法 13
第一節 研究方法說明 13
第二節 變數定義與預期符號 15
第四章 實證結果 19
第一節 樣本收集 19
第二節 指數化的HPI數列群 23
第三節 預測誤差(Forecast error,FE)33
第四節 各變數趨勢波動分析 36
第五章 結論與建議 44
第一節 結論 44
參考文獻 46
表目錄
表1 研究之變數符號及資料來源列表 18
表2共整合檢定 21
表3共整合檢定 22
表4指數化的HPI數列群敘述統計 32
表5最小平方法模型檢定 34
表6敘述統計(靜態預期) 35
圖目錄
圖 1、論文研究流程 5
圖2信義房價指數走勢圖 23
圖3國泰房地產推案量指數走勢圖 23
圖4名目國民儲蓄毛額(季)走勢圖 24
圖5名目國民儲蓄淨額(季)走勢圖 24
圖6國民儲蓄率(季)走勢圖 25
圖7實質GDP國內生產毛額走勢圖 25
圖8實質國民可支配所得走勢圖 26
圖9名目平均每人GDP走勢圖 26
圖10名目平均每人GNP(季) 走勢圖 27
圖11名目平均每人NI(美元) 走勢圖 27
圖12名目平均每人NI(台幣) 走勢圖 28
圖13實質國民儲蓄毛額走勢圖 28
圖14實質國民儲蓄淨額走勢圖 29
圖15 GDP物價平減指數走勢圖 29
圖16國泰房地產指數(推案量)趨勢波動分 36
圖17名目國民儲蓄毛額趨勢波動分析 37
圖18名目國民儲蓄淨額區式波動分析 37
圖19儲蓄率趨勢波動分析 38
圖20實質GDP國內生產毛額趨勢波動分析 38
圖21實質國民可支配所得趨勢波動分析 39
圖22名目平均每人GDP趨勢波動分析 39
圖23名目平均每人GNP趨勢波動分析 40
圖24名目平均每人NI趨勢波動分析 40
圖25名目平均每人NI趨勢波動分析 41
圖26實質國民儲蓄毛額趨勢波動分析 41
圖27實質國民儲蓄淨額趨勢波動分析 42
圖28 GDP物價平減指數趨勢波動分析 42
一、中文文獻
台灣金融研訓院,2006, 不動產估價理論方法與案例分析,財團法人台灣金融研訓院著。
吳紫誼,2010,房價與總體經濟因素的互動分析:以預售屋與成屋市場為例,國立高雄第一科技大學金融所碩士論文。
張金鶚,1996,房地產投資與決策分析-理論與實務,華泰書局。
張金鶚,2010,張金鶚的房產七堂課,方智出版社。
張金鶚、楊宗憲、洪御,2008,仁住宅學報,第17卷第2期。
張金鶚、林秋瑾,1997,台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與應用,內政部建築研究所。
張誌文,2011,影響房地產價格之總體經濟因素分析,國立台灣大學社會科學院經濟學系碩士論文。
張學平,2010,台灣房價之總體經濟因素模式研究,中原大學國際貿易學系碩士論文
許易民,台灣房地產業景氣循環之影響與對策,頁328-330。
陳力維,2001,台灣房地產價格變動因素之研究,碩士論文,淡江財金所。
彭建文、張金鶚,2000,總體經濟對房地產景氣之影響,國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學,第10卷第3期,pp330-343。
游淑滿,2006,住宅成本與總體經濟因素對房價之實證分析,國立屏東商業技術學院不動產經營學系碩士論文
程采晴,2012,總體經濟對台灣房價非線性影響之研究,淡江大學財務金融學系碩士論文。
葉裕正,2007,台灣股票價格與不動產價格互動關係之研究,逢甲大學經濟學系碩士班碩士論文。
蔡愷文,2007,不動產指數模型與資產重估,台灣大學經濟學研究所碩士論文。
鄭惠如,2006,人口結構變遷對房地產價格影響之研究,東吳大學國際貿易學系國際貿易金融組碩士論文。
顏玲玲,2008,總體經濟因素對台灣房價影響之研究,國立台中技術學院事業經營所碩士論文。



二、英文文獻
Johansen, Soren. 1991. “Estimation and Hypothesis Testing of Cointegrating Vectors in Gaussian Vector Autoregressive Models.” Econometrica, vol. 59, no. 6 (November):1551–1580.
Lin, Zhenguo, and Kerry D. Vandell. 2007. “Illiquidity and Pricing Biases in the Real Estate Market.” Real Estate Economics,vol. 35, no. 3 (Fall):291–330.
Mitsuru Mizuno and Isaac T. Tabner 2011, The Margin of Safety and Turning Points in House Prices, CFA institute.
Zhou, Jian. 2010. “Testing for Cointegration between House Prices and Economic Fundamentals.” Real Estate Economics,vol. 38, no. 4 (Winter):599–632.

三、網站資料
中華民國統計資訊網:httpwww1.stat.gov.tw
信義房屋:http://www.sinyi.com.tw
住展房屋網:http://www.myhousing.com.tw
台灣經濟新報(TEJ) http://www.tej.com.tw/twsite/
國泰建設:http://www.cathay-red.com.tw/housing.htm
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