住房對每個人的生命和每一個家庭都是一種特殊財產價值，房屋也是形成房地產的一個重要組成部分，它是每個人、每個家庭和社會的基本需求之一。越南由於都市化過程和市場經濟發展，引起都會區人口密度增加迅速，在1986年越南居住在大城市的總人口比例為19.3％，但到2006年上升到27.12％，預計到2020年這個比例將提高到40％。移民從農村到城市地區一方面加快城鎮化進程，但另一方面也為都市的基礎設施、社會服務、住房、環境...帶來了巨大的壓力，房價、土地價格在大城市地區持續提高，尤其是在河內、胡志明市等大都市，相對地對低收 入家庭即產生嚴重的居住問題。
因此，本研究擬透過越南經濟與社會發展資料的蒐集，分析越南的低收入家庭現況，再藉由越南社會與經濟發展的趨勢分析與越南房地產市場發展分析，探討越南房地產市場所存在的問題，並藉由相關指標的建立，包括都市人口比例的變動趨勢、越南家戶平均所得、低收入家庭平均所得、房地產的價格、平均家戶居住面積、平均家戶人口等，建議越南政府的低收入家庭住宅政策的對策。經由本研究的探討，越南低收入家庭住房負擔所存在的問題包括：需求遠大於供給、雖有供給計畫但執行狀況不佳、住宅價格超過低收入家庭所能負擔、住宅市場住房規格(面積太大)不符合低收入家庭的需求等問題等；本研究並分別針對土地、財政、貸款、及行政程序方面提出相關的建議對策及針對購房者、租者、投資者等提出具體的實施建議。

Housing represents a peculiar value of property to everyone’s life as well as every family. Besides, housing consists of the major parts of real estate. Housing is also the basic need for everyone and every family constituting the society. In Vietnam, owing to urbanization and economic development, the density of population in metropiltan area increased dramatically. The portion of people living in cities increased from 19.3% in 1986 to 27.12% in 2006, and which portion was predicted as high as 40% in 2020. Migrants from villages to cities have not only expedited urbanization but also brought about the pressure of affording infrastructures, social services, housing, and environment problems for cities. The prices of housing and land increasing continuously in major cities, especially in Hanoi city and Ho Chi Minh city , has resulted in serious problems for family of low-income.
The study intends to analyze the present situation of low-income families through the collection of social and economic data and to explore the issues existing within the real estate market in Vietnam by analyzing the trend of social and economic development and the development of real estate market. And by the establishment of relevant indicators including the changes in the growth rate of urban population, average household income in Vietnam, average income of individual low-income household, average size of household living space, average family size, etc, the countermeasure was recommended to the Vietnam Government’s low-income families housing policy. Through this research, the ability to afford housing for low-income families in Vietnam included the following existing problems: 1) demand being much greater than the supply; 2) weak execution capability even though there existing the supply plan in Vietnam; 3) housing prices are unaffordable to low-income families; 4) residential housing market specifications (size too large) being not able to meet the demand of low-income families. The objective of the research was to propose policy suggestions regarding land, finance, loans administrative procedures. Also, the practical conduct for buyers, tenants and investors was proposed.

摘要 I
Abstract II
謝誌 III
目錄 IV
表目錄 VI
圖目錄 VII

第一章：緒論 1
第一節：研究動機 1
第二節：研究目的 1
第三節：研究方法與流程 2
(一) 研究方法 2
(二) 研究內容與流程 2
(三) 研究範圍 5
(四) 名詞定義 5

第二章：文獻回顧 7
第一節：公部門介入住宅市場之政策工具 7
(一) 政策工具 7
(二) 住宅建設 9
(三) 住宅補貼 9
第二節：住宅負擔能力 10
(一) 住宅負擔能力的意義 10
(二) 住宅負擔能力衡量之方式 11
第三節：越南低收入家庭住宅政策 13
(一) 越南住宅政策 13
(二) 越南低收入家庭住宅政策 14
第四節：各國公共及社會住宅制度 15
(一) 中國大陸 15
(二) 美國 16
(三) 英國 17
(四) 新加坡 18

第三章: 越南低收入家庭居住現況與課題 19
第一節：越南低收入家庭 20
(一) 越南之家戶規模趨勢分析 22
(二) 越南人口移動趨勢與都市化特性分析 23
(三) 都市化特性 25
(四) 越南家戶消費趨勢分析 26
第二節：越南低收入家庭居住概況 26
(一) 各城市低收入家庭居住概況 28
(二) 低收入家戶的住宅供給 30
(三) 低收入家戶居住項目的品質之衡量 32
(四) 公共住房租賃現況 32
第三節：越南低收入家庭居住課題之探討 33
(一) 低收入者的負擔能力 33
(二) 房價收入變動對家庭住宅價格負擔能力之影響 33

第四章：各國解決低收入家庭居住問題之經驗探討 36
第一節：公共住房政策 36
(一) 美國 36
(二) 英國 37
(三) 新加坡住房補貼制度 38
(四) 住房補貼模式的各國比較 40
第二節：公共住房租賃政策 44
(一) 中國 44
(二) 美國 46
(三) 英國 47
(四) 發達國家發展公共租賃房的經驗借鑒 47

第五章：越南低收入家庭居住問題改善策略 49
第一節：越南整體經濟與社會發展趨勢 49
(一) 越南整體經濟發展概況 49
(二) 越南整體社會發展趨勢 51
第二節：越南低收入家庭住宅發展需求 52
(一) 越南低收入家庭住宅發展需求 52
(二) 投資建設社會住房計劃 53
第三節： 越南低收入家庭住宅發展改善策略研擬 54
(一) 越南低收入家庭住房存在的制約問題 54
(二) 越南政府的低收入家庭住宅政策的對策建議 55
(三) 實施方式 56

第六章：結論與建議 59
第一節：結論 59
研究不足 61
第二節：建議 61
參考文獻 63

參考文獻
1.王延龍、宋永發、許傳斌（2006)，用可負擔能力指數分析越南城鎮居民購房負擔能力，現代城市研究，2006（2）：33-36。
2.石振弘（2000），台灣住宅補貼制度與都市地區中低收入家庭之互動-以台北市為例，中華民國住宅學會第九屆年會論文集， 413-435。
3.李文斌（2007)，美國不同時期的住房補貼政策：實施效果的評價及啟發，城市發展研究，14(3)。
4.李佳、劉學東（2006），國外如何幫助低收入者買房，金融經濟，Vol.2006 No.2A。
5.李春日（2012)，國外經驗對中國住房保障制度改革的啟示，經濟研究導刊，第4期。
6.李莉（2010)，美國公共住房政策演變述評，史學理論研究，2010年第01期。
7.金亦龍（2004），國民住宅之現況環境及改善策略─以台北縣為例，碩士論文，中華大學土木工程學系，新竹。
8.施育曉（2003），低收入人士住房政策-國際比較及其啟示，香港理工大學應用社會科學系。
9.高國峰（2000），台北市合理房價之研究－從住宅負擔能力之角度分析，國立政治大學地政研究 所所碩士論文， 2000.7，頁 10。
10.陳永賀撰（2004），上海市家庭住宅負擔能力之研究，國立中山大學大陸研究所碩士論文, 頁5。
11.陳明吉、蔡怡純、張金鶚（2003)，住宅負擔能力惡化之再檢視-台北市住宅市場分析，台大管理論叢 (TSSCI)，第十四卷第一期，47-78。
12.陳慧敏（1992），由住宅負擔能力與補貼公平探討越南購屋貸款制度，國立政治大學地政研究 所所碩士論文，1992.6，頁 13-14。
13.孫兆東，張志前，塗俊（2011)，危機爆發--一石激起千層浪，《越南“危機”》,第10節,第一篇。
14.梁学周（1995)，美國住房政策與住房制度簡介，《北京房地产》，第10期 。
15.黃志弘（1991），新世紀福利國家中的住宅政策，台北臺北市政府社會局社會福利雜誌社。
16.黃迪南（1999)，高雄市家戶對期望住宅負擔能力之研究， 國立成功大學都市計畫研究所碩士 論文，1999.2，頁 2－7。
17.曾輝、虞曉芬（2013)，國外低收入家庭住房保障模式的演變及啟示——以英國、美國、新加坡三國為例，浙江工業大學2012年度校工人文社科研究基金專案成果。
18.齊歡（2011)，越南的社會現代化:現狀、問題及發展趨勢，東南亞南亞研究，2011年第3期。
19.劉友平、陳險峰、虞曉芬（2012)，公共租賃房運行機制的國際比較及其借鑒——基於美國、英國、德國和日本的考察，《建築經濟》2012年第03期。
20.薛立敏（1996)，台灣地區合理房價之探討，行政院經建會。
21.嚴強（2008），公共政策學 社会科学文献出版社，2008年版，第96頁。

外文文獻：
1.Boothroyd, P. and Pham, X.N. (2000), Socioeconomic Renovation in Viet Nam: The Origin, Evolution and Impact of Doi Moi, International Development Research Centre, Institute of Southeast Asian Studies.
2.Bramley, G.(1994) . An affordability crisis in British housing: Dimensions, causes and policy impact. Housing Studies, 9(1), 103–123.
3.Coit Katharine (1998),Housing policy and slum upgrading in Ho-Chi-Minh City, Habitat International;Vol. 22 Issue 3, p273, 0p.
4.Deng, L., Shen, Q. and Wang, L. (2009), Housing policy and finance in China . Paper prepared for U.S. Department of Housing and Urban Development.
5.Duong, Q. M. (1999), Hanoi City’s Housing Development Program to 2000 and 2010, “Xay dung” Journal – The Construction Ministry, No.8.
6.Engle, R. and Smith, A. (1999). Stochastic permanent breaks. The Review of Economics and Statistics,81 (4),553-574.
7.General statistics office of Vietnam : Result of the Viet Nam Household living standards survey 2010.
8.Hock, Er. (2010), Sustainable Affordable Housing for a Nation The Singapore Success Story, World Bank Anchor City Innovations Seminar Series – Washington DC – 7 Oct 10.
9.Jehan,S.N. and Luong, T. N. (2008) Vietnam’s Real Estate Market: Can it Sail through the Capital Puzzle? ; 2008 Ritsumeikan Asia Pacific Conference.
10.Kangasharju, A. (2010), Housing Allowance and the Rent of Low-income Households. Scandinavian Journal of Economics, Vol. 112 Issue 3, p595-617.
11.Katherine V. G and Tran, H.A . (2009) ,Changing housing policy in Vietnam: Emerging inequalities in a residential area of Hanoi, Cities, Vol. 26, Issue 4, p. 175–186.
12.Lerman, D.L. and Reeder, W.J. (1987) “The affordability of adequate housing” AREUEA Journal Vol.15, No.4 P389-404。
13.Linneman, P., & Megbolugbe, I.,(1993) , Housing affordability: Myth or reality? Urban Study, 29(4), 369–392.
14.Luong, A. D. (1999), Urban housing models beyond 2000, “Xay dung” Journal – The Construction Ministry, No.10.
15.Man, J.Y. (2009), Low Income Housing in China: Current Issues and Challenges. Paper presented at the Symposium on Low-Income Housing in China: Current Issues and Policy Design.
16.Nghi, D.Q. and Kammeier, H.D. (2001), Balancing data integration needs in urban planning: a model for Ha Noi City, Viet Nam ;Cities; Vol. 18 Issue 2, p61, 0p
17.Nguyen ,V. C.(2001), Finding solutions for new urban area development of Hanoi City, “Xay dung” Journal – The Construction Ministry, No.10.
18.Nguyen, H. B. (2008),Housing Development in Viet Nam Proposal for Urban Planning Approach with integration of Housing Development for the Low-income population.
19.Nguyen, L.H.（ 2010）,Land Policy and Property Price in Hanoi, Vietnam, Journal of the Eastern Asia Society for Transportation Studies, Vol.8, 2010
20.Nguyen, Q. and Hans, D. K. (2002), Changes in the political economy of Vietnam and their impacts on the built environment of Hanoi, Cities, Vol. 19, No. 6, p. 373–388.
21.Nguyen, T. B. (2011), Household income in present day Vietnam, Historical and Social Sciences IPEDR vol.17 .
22.Nguyen, T. H (2011) ，越南當前低收入者居住情況， 越南國民經濟大學，地籍45。
23.Sieu, H. C. (2006), The main characteristic and issues of Hanoi property price and market from 1993 to 2006, presented at Expert Meeting Conference, Hanoi, July 2006.
24.Wang, Y.P. (2005), Low-Income Communities and Urban Poverty in China. Urban Geography, 26(3), 222-242.
25.Weicher, J.C. (1977) “The affordability of new homes” AREUEA Journal Vol.5 ,P209-226。
26.Yuen, B. (2007), Squatters no more: Singapore Social Housing, Global Urban Development, Volume3, 2007.
27.Zhu, H.B. (2006), The Structure of Housing Finance Markets and House Prices in Asia. BIS Quarterly Review, 55-70.
28.越通社《信息報》2011年10月26日：越南制訂到2020年面向2030年住房發展戰略。
29.越南計畫投資部統計總局：人口變化調查和計劃生育2011年1月4日.

網路資料
1.王書城（2012）公租房政策面臨考驗
網址：http://wangshucheng.blog.hexun.com.tw/78008898_d.html
2.甘犁（2013）MTO租房补贴对我国的启示
網址：http://www.yicai.com/news/2013/04/2653369.html
3.任蕊 （2008）低收入人群住房補貼體系研究——以西安市為例，西安建筑科技大学。
網址：http://www.doc88.com/p-703895282660.html
4.李静,王双喜（2012）政府住房補貼政策的比較
網址：http://wenku.baidu.com/view/cef19a222f60ddccda38a0a7.html
5.陳航（2009）美國政府如何讓開發運營商提供低收入家庭住房？
網址：http://blog.sina.com.cn/s/blog_5e164d360100cyxt.html
6.Thi Thuy Ha (2011). Management Policy on Social Housing for Unskilled Labours from Rural Areas in Big Cities in Vietnam. 網址：http://www.forum-urban-futures.net/activities/papers/management-policy-social-housing-unskilled-labours-rural-areas-big-cities-vietnam