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研究生:趙重明
論文名稱:不動產債權約定公示制度之研究--兼論臺北車站特定專用區交九用地
指導教授:楊松齡楊松齡引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:地政學系碩士在職專班
學門:社會及行為科學學門
學類:公共行政學類
論文種類:學術論文
畢業學年度:101
語文別:中文
論文頁數:105
中文關鍵詞:公示制度公示力推定力公信力債權約定用益債權登記能力登記專簿物權價值化債權物權化不動產產權別體化格式化之債權約定
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不動產財產權為個人獲取生產的工具,以維持其經濟生活的手段及賴以生存的必要方式之一,故如何規範不動產交易之要件使之安全無虞,實為維護不動產財產權交易之最重要課題。
我國對於不動產財產權交易,向以物權法定主義為原則,並以土地登記簿之登記公示為主要之產權歸屬憑藉。但因近年「債權物權化」及「物權價值化」之世界潮流,及因應民法物權編之大幅修正,有關不動產財產權之「債權約定」,已構成不動產財產權發揮最大經濟效益的重要權利內容,固有以法定物權為主之土地登記簿,已漸次擴展為兼具各類型債權約定之登記公示制度。
鑑於已慣行多年之預告登記與信託登記,其權利內容及民法修正後之「共有物之分管協議」、「用益物權之權利內容約定」等,究其內容應屬有關不動產財產權之「債權約定」,因此本研究論文建議,均宜區分為各類型之「登記專簿」,以分野登記機關辦理法定物權變動登記之不同審查責任及不同之登記效力。另對於困擾多年之「租賃權物權化」及「公寓大廈規約」之債權約定,因其對不動產財產權之交易安全深具重要性,謹另以分別章節予以同時作進一步之解析,以尋求更為合理完善、符合時宜之公示制度。

第一章 緒論 ………………………………………………………1
第一節 研究動機與目的……………………………………………1
一、 研究動機 ………………………………………………………1
二、 研究目的 ………………………………………………………7

第二節 研究範圍與內容 …………………………………………………9
一、 研究範圍 ………………………………………………………9
二、 研究內容 ………………………………………………………9

第三節 研究方法與流程…………………………………………………10
一、 研究方法 ………………………………………………………10
二、 研究流程 ………………………………………………………11
第二章 不動產財產權交易與公示制度之分析…………………13
第一節 我國不動產財產權交易之相關問題 ……………………………14
一、 土地及其定著物獨立財產權分別交易之問題…………………15
二、 不動產物權與債權約定交易之區別……………………………16
三、 土地及其定著物之物權或債權約定交易之交錯問題…………18

第二節 公示制度對不動產財產權交易之意義 …………………………23
一、 不動產財產權與公示制度之關係 …………………23
二、 不動產財產權交易之公示機制 ………………………………27
三、 不動產財產權歸屬與移轉之公示方式 ………………………29

第三節、不動產債權約定物權價值化之登記公示 ………………………32

第四節 小結…………………………………………………………………34

第三章 不動產債權約定辦理專簿登記之分析……………………35
第一節 現行有關債權約定專簿登記之探討 ………………………36
一、 共有不動產使用管理專簿之登記及相關問題 ……………38
二、 用益物權權利內容之專簿登記及相關問題 ………………40
三、 信託專簿之登記及相關問題 ………………………………45

第二節 債權約定專簿登記之效力與審查權限 …………………………47
一、債權約定專簿登記之推定力……… ……………………………47
二、債權約定專簿登記之公信力 ……………………………………49
三、登記機關對專簿登記之審查權限 ………………………………51

第三節 債權約定辦理專簿登記之未來發展趨勢…………………………57
一、 租賃權物權化之因應及防範對策 ………………………………57
二、 公寓大廈規約對共有專用權之專簿登記 ………………………59
三、 其他應歸納為專簿登記之債權約定 ……………………………60

第四節 小結…………………………………………………………………62

第四章 臺北車站特定專用區交九用地開發案之評析 ……………65
第一節 京站案財產權之交易架構分析 …………………………………65
一、緣起、交易模式與特色 …………………………………………65
二、投資人、信託機構與使用權人間之法律關係 …………………66
三、使用權人、信託機構與第三人間之法律關係 …………………67

第二節 京站案使用權交易之公示機制 ……………………………………69
一、京站案使用權之法律性質 ………………………………………69
二、京站案之地上權及使用權之法律關係 …………………………72
三、京站案使用權交易辦理登記公示之經濟效益 …………………73

第三節 京站案使用權交易與登記公示之相關問題 ………………………74

第四節 小結 …………………………………………………………………80
第五章 結論與建議 …………………………………………………85
第一節 結論 ………………………………………………………………85

第二節 建議 ………………………………………………………………88

一、專書(按姓氏筆劃)
1. 王文宇,『民商法理論與經濟分析』,元照出版,2003年4月。
2. 王澤鑑,『民法物權』,第1冊,三民書局,1995年。
3. 王澤鑑,『民法物權』,自版,2009年7月。
4. 王澤鑑,『民法學說與判例研究』第1冊,2004年。
5. 王志誠,『信託法』,『信託法』,五南圖書,增定3版,2006年。
6. 史尚寬,『物權法論』,中國政法大學,2000年1月。
7. 史尚寬,『土地法原論』,正中書局,臺5版,1975年2月。
8. 朱章寶,『土地法理論與詮解』,上海:商務印書館,1936年。
9. 李鴻毅,『土地法論』,自版,修訂25版,2001年。
10. 李光夏,『民法物權新論』,上海書報社出版,1955年2月。
11.李肇偉,『民法物權』,自版,1979年10月。
12.郁元英,『所有權之變遷』,王雲五主編,臺灣商務印書館,
1972年12月。
13.倪江表,『民法物權論』1965年。
14.翁嶽生,『行政法』(上),元照出版,3版第1刷,2006年10月。
15.姚瑞光,『民法物權論』,大中國圖書,自版,再版,1972年9月。
16.黃右昌,『民法物權詮解』,1961年。
17.曹傑, 『中華民國物權論』,台2版,台灣商務出版,1967年3月。
18.陳立夫,『土地法研究』,新學林出版,2007年7月。
19.陳立夫,『土地法研究(二)』,新學林出版,2011年6月。
20.陳棋炎,『民法繼承』,三民書局,1969年1月修訂4版。
21.陳榮隆,『法制現代化之回顧與前瞻』,月旦出版社,1997年8月。
22.梅夏英,『財產權構造的基礎分析』,人民法院出版社2002年4月。
23.溫麗琪編譯,『法律經濟學』,Robert Cooter&Thomas Ulen
(Land and Economics)華泰文化事業,2003年6月初版。
24.董保城,『國家責任法』,神州圖書,2002年。
25.楊松齡,『實用土地法精義』,五南書局,4版1刷,2005年10月。
26.楊松齡,『實用土地法精義』,五南書局,10版1刷,2010年10月。
27.楊仁壽,『法學方法論』,三民書局,1986年11月
28.蔡明誠,『物權法研究』,學林文化,2003年6月。
29.廖義男,『國家賠償法』,自版,增訂版,1993年。
30.劉志敭,『民法物權上卷』,上海大東書局,1948年10月。
31.蔣兆康譯,林毅夫校,『法律的經濟學分析』,北京,中國大百科全書
出版社,Richard Allen Bosner,1997年。
32.鄭玉波,『民法物權』,三民書局,修訂6版,1971年5月。
33.鄭玉波,黃宗樂修訂,『民法物權』,三民書局,修訂14版,2004年3
月。
34.鄭玉波,『民法總則』,三民書局,七版,1971年。
35.鄭玉波,『民法債編各論』(上),三民書局,1971年8月。
36.謝哲勝,『財產法專題研究』(六),中國民法典立法爭議評析,台灣
財產法暨經濟法研究協會出版,2008年11月。
37.謝哲勝,『民法物權』,三民書局,2007年9月。
38.謝在全,『民法物權論』,三民書局,1989年12月初版。
39.謝在全,『民法物權論』(上),中國政法大學出版社,1999年。
40.謝在全,『民法物權論』(上),修訂4版,2009年6月。
41.謝在全,『民法物權論』(中),自版,2010年5月。
42.謝在全,『民法物權論』(上),修訂5版,2010年9月。
43.蘇志超,『土地法新論』,五南圖書,1998年。
44.蘇永欽,『經濟法的挑戰』,初版一刷,1994年5月。
45.蘇永欽,『尋找新民法』,元照出版,初版第一刷,2008年9月。
46.蘇永欽,『民法經濟法論文集』,1988年。

二、專書、期刊論文
1. 王文宇,信託法運用於金融市場的幾個爭議問題,『證券及財貨管理』,第19卷8期,2001年8月。
2. 王文宇, 論契約法預設規定的功能-以衍生損害的賠償規定為例,臺大法學論叢,第31卷5期,2002年11月。
3. 王文宇,信託之公示機制與對世效力,月旦法學雜誌,第91期,2002年12月。
4. 王文宇,物權法定原則與物權債權區分-兼論公示登記制度,月旦法學雜誌第93期,2003年2月。
5. 王文宇,行政判斷與BOT法制-以ETC案及京站案為例,月旦法學雜誌,第142期,2007年3月。
6. 王文宇,物權法定、資訊成本與公示登記-兼論物權法修訂,月旦民商法雜誌,第31期,2011年3月。
7. 朱柏松,民法登記對抗效力規定適用疑義解析-以流抵契約登記之對抗效力為討論中心,世新法學4卷1號,2010年12月。
8. 朱柏松,海峽兩岸不動產物權變動理論及土地登記制度之比較研究,收錄於:民事法問題研究──物權法論,元照,2010年3月。
9. 吉富茉莉譯、松本恒雄著,「從不動產的流動化和證券化看物權與債權共有法理、團體法理、契約法理之間的交錯關係」,中日民商法研究第3卷,法律出版社2004年,第`1版。
10. 吳珮君,物權之共通效力,月旦法學教室,30期,2005年4月。
11. 呂榮海,社會變遷與法律(三),法務通訊第1167期,1984年6月。
12. 林明鏘,溫豐文教授六秩五華誕論文集,民事法學的現代課題與展望,「論德國土地登記制度與審查權限」,元照出版社,2011年。
13. 胡天賜,民法第166條之1之立法政策評析,『人文及社會科學集刊』,第16卷2期,2004年6月。
14. 胡國棟,土地審判實務之研究,載於「司法研究年報」,第9輯上冊,司法週刊雜誌社,1989年。
15. 高富平,財產、財產權、財產法體制-財產關係規範體系化之思考,發表於臺灣政治大學與南京大學於合辦財產法體系的重構-從物權法定原則談起學術研討會,2010年3月。
16. 高富平,物權公示與公信力原則新論,華東政法學院學報,第5期,
2001年。
17. 陳榮隆,法制現代化之回顧與前瞻,月旦出版社,1997年8月。
18. 陳榮隆,讓與擔保之借殼信託契約,月旦法學雜誌,第27期,1997年8 月。
19. 陳明燦,臺北大學法學論叢,第74期,「我國不動產法上債權物權化及其登記相關問題探討」,2010年6月。
20. 陳新民,憲法解釋之理論與學術研討會,憲法解釋,中央研究院,1986年。
21. 陳立夫,土地登記之損害賠償,月旦法學教室第75期,2009年1月。
22. 黃源盛,民初大理院關於民事習慣判例之研究,政大法學評論,第63期,2000年6月。
23. 黃茂榮,民法債編部分修正條文要論(債各部分)植根雜誌,第16卷第1期,2000年1月,。
24. 溫豐文,論不動產登記-以探討民法物權編修正草案之規定為主,月旦法學,第68期,2001年1月。
25. 張永健,民法第826條之1分管權之法律經濟分析-財產權與準財產權之析辨,國立臺灣大學『法學論叢』第40卷第3期,2011年9月;
26. 張永健,物權法中之習慣-資訊成本理論之觀點,月旦法學雜誌,第188期,2011年1月。
27. 張永健,物權「自治」主義的美麗新世界?-民法第757條之立法論與解釋論,發表於臺灣政治大學與南京大學合辦財產法體系的重構-從物權法定原則談起學術研討會,2010年3月26-27日
28. 張鵬, 物權法定經濟上合理性之批判,月旦法學雜誌第108期,2004年5月。
29. 曾品傑,論信託關係下使用權轉讓契約審閱期間之實務問題,月旦法學雜誌,第142期,2007年3月。
30. 楊松齡,土地所有權保障、限制與徵收補償之探討,現代地政理論,殷教授章甫七秩誕祝壽論文集,五南書局,1999年6月。
31. 楊松齡,時效取得制度之「未登記不動產」之探討,黃宗樂教授六秩祝賀-財產法學篇(一),2001年7月。
33. 楊松齡,台灣物權法的相關問題-以修正草案有關不動產登記為中心,海峽兩岸土地學術研討會論文,2008年8月。
34. 楊松齡,資訊不對稱與不動產物權制度之設計-民法物權編修正之省思-2010年第8屆海峽兩岸民法典學術研討會,2010年10月。
35. 趙重明,從Hohfeld權利概念的觀點論公寓大廈之規約,『土地問題研究季刊』,第34期,中國地政研究所、土地改革紀念館聯合發行,2010年6月。
36. 趙重明,論我國民法物權編之「債權約定登記」與公示機制,『土地問題研究季刊』,第40期,中國地政研究所、土地改革紀念館聯合發行,2011年11月。
37. 蔡明誠,民法物權編的發展與展望,「民國七十年之回顧與展望記念論文集(三)」,元照出版,2000年9月。
38. 蔡明誠,新用益物權之解釋及適用問題,法務部、輔仁大學法律學院暨民商法研究中心、臺北大學聯合主辦「新物權法解釋適用學術研討會」會議手冊,2010年5月29日。
39. 謝在全,不動產役權之誕生-地役權之蛻變,月旦法學,179期,2010年4月。
40. 謝哲勝,民法第425條之1的類推適用-最高法院98年度臺上字第294號判決評釋,法令月刊,第64卷第2期,2013年2月。
41. 謝哲勝,民法物權編修正,第一講通則,月旦法學教室第110期,2011年12月。
42. 謝哲勝,信託運用於BOT契約的法律關係,月旦法學雜誌,第142期,2007年3月。
43. 謝哲勝,財產法專題研究(五),物權的公示-評台灣民法物權編修正草案,翰蘆總經銷,2006年5月。
44. 謝哲勝,財產法專題研究,初版,「從土地法第100條之適用論住宅租賃權之保障」,1995年5月。
45. 謝哲勝、吳春岐,中國大陸不動產物權變動公示方法的考察與分析,中正法學集刊第14期,2004年1月
46. 簡資修,物權最適量問題,發表於臺灣政治大學與南京大學合辦財產法體系的重構-從物權法定原則談起學術研討會,2010年3月26-27日。
47. 羅光宗,民法物權編修正草案有關他項權利登記事項之實務探討,民法物權編修正之探討與因應學術研討會論文集,內政部、輔仁大學法學院等主辦,2000年12月。
48. 蘇永欽,物權自由了,『法令月刊』61卷3期,夏蟲語冰錄(二十六),2010年3月。
49. 蘇永欽,民法第一條之規範意義,「民法總則爭議問題研究」,五南圖書出版,1998年10月。
50. 蘇永欽,物權堆疊的規範問題,成大法學,第13期,2007年6月。
51. 蘇永欽,物權法定主義的再思考(經濟論文叢刊第19輯第2期),台大經濟學系出版,1992年。

三、博碩士論文
1. 胡天賜,民法財產權意定變動要件之立法政策分析,中正大學法律研究所博士論文,2009年5月。

2. 陳品甫,債權物權相對化下不動產公示態樣之研究-以登記制度的效益分析為中心,中正大學碩士論文,2010年。

3. 林似英,論不動產公示制度及其法律效力,中正大學法律研究所碩士論文,2010年。

4. 楊克成,預售屋交易機制對消費者之安全保障,國立政治大學法律學研究所碩士論文,2011年。

5. 張淑娟,我國土地登記審查制度之研究,中正大學法律研究所碩士論文,2011年。

四、政府出版品
1.「民法研究修正委員會物權編研究修正小組」對民法物權編第757條至772條研修意見,法務部總務司彙總出版,1988年11月。

2. 法務部法律事務司,『民法物權編』出版,修正條文對照表(修正說明),2010年4月。

3. 法務部編印,『法務部信託法研究制定資料彙編(二)』,1994年;『法務部信託法研究制定資料彙編(三)』,1994年。

4. 內政部(編印),『土地登記審查手冊』,2004年12月。

5. 司法院99年7月5日對行政訴訟土地事件專題研究計畫案,委託國立臺北大學不動產與城鄉環境學系陳明燦教授發表「不動產權利登記爭議問題之研究」報告書。

7. 常岐德,臺北市政府捷運工程局局長,「臺北車站特定專用區交九用地開發案之執行經驗」報告,2005年7月。

8. 陳新民,憲法解釋之理論與學術研討會,中央研究院,發表論文,1986年。

9. 鄭建才,大法官會議釋字第349號解釋之不同意見書,1994年6月。

10. 廖義男,大法官會議釋字第600號解釋之不同意見書,2005年7月。


五、媒體資訊
1. 自由電子報,2013年6月 9日,The Liberty Times。

2. 蘋果日報,2013年1月 13日,A8版。

六、英美參考書籍、資料
1. A.M.Honor'e Ownership. In Oxford Essays in Jurisprudence 107.(1961)CH.V.p.111。
2. James O Grunebaum,『Private Ownership』,charpter Ⅱ,The Natural Perfectionists,Routledge &Kegan Paul ,London and New York,1987。
3. John H. Merryman,Ownership and estate,48,Tulane Law Review(1974)。
一文所提﹙Optimal Standardization in the law of property:The Numerus Clausus Principle﹚;(The property/Contract Interface¸olumbia Law Review¸)。

七、日文參考書籍、資料
1. 北川善太郎,『北川物權』,東京,有裴閣,1996年。

2. 鳥谷部茂,高橋宏等編,『現代民事法改革の動向』,2001年。

3. 我妻栄,『新訂民法総則』,岩波書店,1965年。

我妻栄著,有泉亨補訂,『新訂物權法』,民法講義Ⅱ,東京:岩波,1992年。

4. 遠藤浩等,『要論物權法』,東京,青林書院,1966年。

5. 船越隆司,『物權法』,東京都,尚學社,第3版,2004年。

6. 近江幸治,『民法講義Ⅱ(物権法)』,成文堂,1998年6月。

7. 川島武宜,『所有權法的理論』,岩波書店,1959年。

8. 川島武宜、川井健(編)『新版注釋民法(7)物権(2)』,有斐閣,(鈴木祿彌執筆),小池信行、藤穀定勝(監修)2007年。

9. 幾代通(德本伸一補訂),『不動產登記法』,有斐閣,1994年。

10. 半田正夫,「登記の效力をめぐる諸問題」田中康久(編)『不動產登記と實務上の諸問題 <上卷>』テイハン,1987年。

11. 杉之原舜一,『不動產登記法』,一粒社,1973年。

12. 幾代通,(德本伸一補訂),『不動產登記法』,有斐閣、1994年。

13. 鈴木祿彌,「不動產登記における實質的および形式的審查主義」同氏『抵 當権の研究』,一粒社,1968年。『物權法講義』,訂版遺作,創文社。

14. 舟橋諄一、德本鎮(編),『新版注釋民法(6)物權(1)』,有斐閣,補訂版,(清水響執筆),2009年。

15. 広中俊雄,『物権法』,青林書院,2版增補,1989年。

16. 田山輝明,『物権法』,弘文堂,2008年。

17. 鎌田熏「対抗問題と第三者」星野英一(編),『民法講講座第2卷物権(1)』,有斐閣、1984年。

18. 石田剛「登記ガなければ対抗することガできなぃ第三者」,鎌田熏、寺田逸郎、小池信行(編),『新不動產登記講座 第2卷 縂論Ⅱ』,日本評論社、1998年。

19. 浦野雄幸,『判例•先例コンメンタ-ル新編不動產登記法 別卷』,三省堂,2000年。

20. 小池信行、藤穀定勝(監修)『権利に関する登記の實務Ⅴ 第3編用益権に関する登記(上)』,日本加除,2009年。

21. 渡部房男<地上権之登記>鎌田熏、寺田逸郎、小池信行<編>『新不動產講座 第4卷 各論Ⅰ』,日本評論社,2000年。

22. 山野目章夫,『不動產登記法』,商事法務,2009年。

23. 石田穰,『物權法』,信山社, 2008年。

24. 赤松秀嶽,「物權‧債權峻別論とその周邊」,二十世紀どいつにおける展開を中心に。

25. 田中實、山田昭,『信託法』,學陽書房,1990年。

26. 新井誠,『信託法』,有斐閣,2002年。

27. 石外克喜,『敷金と權利金』,契約法大系,法律文化社初版,契約法大系,

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1. 42. 謝哲勝,信託運用於BOT契約的法律關係,月旦法學雜誌,第142期,2007年3月。
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3. 40. 謝哲勝,民法第425條之1的類推適用-最高法院98年度臺上字第294號判決評釋,法令月刊,第64卷第2期,2013年2月。
4. 39. 謝在全,不動產役權之誕生-地役權之蛻變,月旦法學,179期,2010年4月。
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