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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:張方瑩
研究生(外文):Chang, Fang Ying
論文名稱:法拍屋價格指數及其與中古屋市場間關連性之研究—以台北市為例
論文名稱(外文):The Relationship between Auction Housing Markets and Existing Housing Markets -The Case of Taipei City
指導教授:林左裕林左裕引用關係
指導教授(外文):Lin, Tsoyu Calvin
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:地政研究所
學門:社會及行為科學學門
學類:公共行政學類
論文種類:學術論文
畢業學年度:101
語文別:中文
論文頁數:87
中文關鍵詞:特徵價格法房價指數時間序列因果關係標準不動產法拍屋市場中古屋市場
外文關鍵詞:Hedonic Price MethodHousing Price IndexTime SeriesCausalityStandard HousingAuction Housing MarketExisting Housing Market
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2012年8月不動產成交案件實際資訊申報登錄制度正式實施,此重大變革對不動產交易資訊透明化提供相當助益;然而,透過不動產交易實價查詢可揭露個案成交資訊,而不動產價格指數則能以時間序列方式快速呈現不同地區及產品類型等面向的房價動態,提供縱斷面的觀察角度。
國內法拍屋市場近年逐漸成為房地產市場中重要的一個次市場,而法拍屋價格指數仍較為缺乏;本研究蒐集5,467筆台北市近9年期間法拍屋拍定物件,以特徵價格法建立複迴歸模型;為避免不動產異質性造成偏誤,先設定標準不動產以固定不動產品質,以35期的時間序列資料編製法拍屋價格指數;再將其與代表中古屋市場的信義房價指數進行觀察比較,釐清法拍屋與中古屋市場間之領先、落後關係,並將本研究編製之法拍屋價格指數與信義房價指數進行單根檢定及因果關係檢定。本研究實證結果顯示,台北市中古屋價格指數領先法拍屋價格指數,亦即當中古屋價格上漲,將引領法拍屋拍定價格隨之上漲。


The reporting system of the real price of housing transaction implemented formally in August 2012. This improved the price transparency of housing market. However, it can only expose cases information, but not present price changes in the different regions, time and building type, while the housing price index could provide a longitudinal observation.
Since the real estate auction market has been one of the main market mechanisms used in home purchases, foreclosure price index is not so available as in existing housing; We collected 5,467 foreclosure cases in Taipei City from 2003 to2011, apply multiple regression with the hedonic price method, generate 35 time-series data and then establish a foreclosure price index.
To clarify the lead-lag between real estate auction market and existing housing market, we apply the unit root test and Granger causality test. The empirical results show that the existing housing price leads the foreclosures price, that is, when existing housing prices raise, the foreclosures prices would follow up.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究範圍與限制 4
第三節 研究方法與流程 6
第二章 理論基礎與文獻回顧 8
第一節 特徵價格理論 8
第二節 不動產價格指數 16
第三節 國內不動產價格指數之現況 20
第四節 法拍屋價格影響因素之相關文獻 24
第三章 法拍屋市場之現況分析 27
第一節 我國法院拍賣制度 27
第二節 法拍屋市場現況分析 32
第三節 法拍屋價格指數之架構 36
第四節 法拍標準不動產屬性之界定 38
第四章 資料與實證結果分析 40
第一節 資料說明與處理 40
第二節 基本敘述統計與分析 42
第三節 研究設計 46
第四節 特徵價格模型之建立 53
第五節 法拍屋價格指數之建立 62
第六節 法拍屋與中古屋價格指數之因果關係檢定 67
第五章 結論與後續研究 71
第一節 結論 71
第二節 後續研究 73
參考文獻 74
附錄 79

一、 專書
林左裕,2008,『不動產投資管理』三版,台北:智勝文化。
邱皓政,2010,『量化研究與統計分析』五版,台北:五南圖書。
陳奉瑤、梁仁旭,2009,『不動產估價』,二版,台北。
楊奕農,2009,『時間序列分析-經濟與財務上之應用』二版,台北:雙葉書廊出版。
陳旭昇,2009,『時間序列分析-總體經濟與財務金融之應用』修訂版,台北:東華書局。
二、 期刊論文與成果報告
辜炳珍、劉瑞文,1989,「房地產價格指數查編之研究」,行政院主計處研究成果報告。
張金鶚、林秋瑾,1995,「台灣地區住宅價格指數之研究」,行政院經建會委託研究。
林秋瑾、黃佩玲,1995,「住宅價格與總體變項關係之研究-以自我向量迴歸模式(VAR)進行實證」,『政大學報』,71:143-160。
林秋瑾、王健安、張金鶚,1996,「房地產景氣與總體經濟景氣於時間上領先、同時、落後關係之探討」,『國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學』,7(1) :35-56。
林祖嘉,林素菁,1996,「住宅需求、住宅價格與貸款成數」,『台灣經濟學會年度論文集』:203-219。
林秋謹、楊宗憲、張金鶚,1996,「住宅價格指數之研究-以台北市為例」,『住宅學報』,4(2):1-31。
林秋謹、王健安、張金鶚,1997,「不動產景氣與總體經濟景氣於時間上之領先、同時或落後關係之探討」,『國家科學委員會研究彙刊』,7(1):35-56。
張金鶚、林秋瑾,1997,「台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統之建立與應用」,內政部建築研究所。

蔡芬蓮、張金鶚、林秋瑾,1997 ,「法拍屋價格影響因素之研究—台北市為例」,『1997 年中華民國住宅學會第6 屆年會學術研討會論文集』,台北。
彭建文,1999,「台灣房地產景氣循環之研究-生產時間落差、宣告效果、總體經濟之影響」,政治大學地政學系博士論文。
彭建文、張金鶚,2000,「總體經濟對房地產景氣影響之研究」,『國家科學委員會研究彙刊:人文及社會科學』,10(3):330-343。
陳憶茹、張金鶚,2004 ,「法拍屋市場結構與價格之分析」,『2004 年中華民國住宅學會第13 屆年會學術研討會論文集』,608-620。
廖仲仁、張金鶚,2004 ,「搜尋成本與定錨行為對於購屋者價格貼水之影響」,『住宅學報』,13(2):47-62。
彭建文、林秋瑾、楊雅婷,2004,「房價結構性改變影響因素分析-以台北市、台北縣房價為例」,『台灣土地研究』,7(2):27-46。
彭芳琪、張金鶚,2005 ,「不同拍賣機制對不良資產價格之影響」,『2005 年中華民國住宅學會第14 屆年會學術研討會論文集』 。
江婷,2005,「法拍屋估價與價格之分析」,『土地問題研究季刊』,4(2):93-103。
林祖嘉、馬毓駿,2007 ,「特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用」,『住宅學報』,18(1):1-21。
楊顯爵、林左裕、陳宗豪,2008,「住宅抵押貸款違約之研究-影響因素之顯著性分析」,『台灣土地研究』,11(2):1-36。
洪御仁、張金鶚、 楊宗憲,2008,「中古屋及預售屋房價指數之建立、評估與整合-台北市之實證分析」,『住宅學報』,17(2):13-34。
廖仲仁、張金鶚,2009 ,「景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視」,『住宅學報』,16(2):1-22。
張怡文、江穎慧、張金鶚,2009,「分量迴歸在大量估價模型之應用-非典型住宅估價之改進」,『都市與計畫』,36(3):281-304。
林左裕,2009,「再論美國次級房貸風暴對我國金融資產證券化、估價制度及投資者之啟示」,『土地問題研究季刊』,8(3):18-34。

三、 博、碩士學位論文
黃佩玲,1995, 「住宅價格與總體經濟變數關係之研究:以向量自我迴歸模式(VAR)進行實證」,碩士論文,國立政治大學地政學系。
陳力維,2001,「台灣房地產價格變動因素之研究」,碩士論文,淡江大學財務金融學系。
趙子鑫,2002,「法拍屋價格決定因素之研究-以台北市中小型住宅為例」,台北大學企業管理學系研究所碩士論文。
鍾陳佳,2002,「住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以臺北市12層以上之集合住宅為例」,逢甲大學土地管理學系碩士論文。
陳憶茹,2003,「拍賣制度、市場機制與法拍屋價格之分析」,碩士論文,國立政治大學地政學系。
錢定家,2004,「法拍屋底價訂定對拍定價格與拍賣結果影響之研究」,朝陽科技大學財務金融系碩士論文。
顏玲玲,2008,「總體經濟因素對臺灣房價影響之研究」,碩士論文,台中技術學院事業經營研究所。
邱千惠,2010,「影響成屋議價空間比率之變項研究-以台北縣、市為例」,碩士論文,國立政治大學地政學系。
姚蕙芸,2010, 「美國次級房貸風暴期間房地產價格、利率與股價之因果關係研究」 ,博士論文,台北大學企業管理學系。
張曉慈,2010,「影響不動產報酬波動性之總體經濟因素分析」,碩士論文,國立政治大學地政學系。
許舒婷,2010,「法拍屋底價訂定偏誤對拍定價格的影響」,政治大學財務管理研究所碩士論文。
蔡秀瑛,2011,「影響法拍屋拍定價對底價比之變項研究-以台北市士林區為例」,碩士論文,國立政治大學地政學系。
四、 其他
內政部網站:http://www.moi.gov.tw/
行政院主計處網站:http://www.dgbas.gov.tw/mp.asp
山水法拍屋搜尋引擎網站:http://www.104bid.com.tw/
透明房訊法拍屋資訊中心:http://www.tom.com.tw/
經建會景氣指標查詢系統網站:http://index.cepd.gov.tw/
五、 國外文獻
Barras, R.(1994),“Property and the economic cycle: cycles revisited", Journal of Property Research, p.183-197.
Chow, Gregory C.(1960), “Tests of equality between sets of coefficients in two linear regressions",Econometrica, 28(3),591-605.
Feldman, R.A. and Mehra, R., 1993. "Auctions Theory and Applications". IMF Staff Papers, 40(3):485-511.
Gatzlaff, Dean H., and Tirtiroglu, Dogan., (1995),“Real Estate Market Efficiency: Issues and Evidence”, Journal of Real Estate Literature,3:157-189.
Goodman, Allen C. and Thomas G. Thibodeau, (1998),“Housing Market Segmentation”, Journal of Housing Economics,7:121-143.
Goodman, Allen C. and Thomas G. Thibodeau, (2003), “Housing market segmentation and hedonic prediction accuracy”, Journal of Housing Economics, 12(3):181-201.
Harrison, D.J and Rubinfeld, D.L, (1978), “Hedonic Housing Price and the Demand for Clean Air”, Journal of Environmental Economics and Management, 5:81-102.
Lancaster,K., 1966, "A New Approach to consumer theory", The Journal of political Economy, 74(2):132-157.
Liand, M. M. and Brown, H. J., 1980, " Micro-Neighborhood Externalities and Hedonic Housing Prices", land Economics, 56(2):125-141.
Mayer, C. J.,1998, “Assesing the Performance of Real Estate Auction”, Journal of Real Estate Economics,26(1):41-66.
McAfee, R. P. and McMillan, J., 1987. "Auctions and Bidding". Journal of Economic Literature, 25(2):699-738.
Milgrom, P. R. and Weber, R.J., 1982. "A Theory of Auctions and Competitive Bidding". Econometrica, 50(5):1089-1122.
Mills, E.S., (1996), “New Hedonic Estimates of Regional Constant Quality House Prices”, Journal of Urban Economics 39, 1996.
Pagourtzi, E,. V. Assimakopoulos, T. Hatzichristos and N. French,2003, "Real estate appraisal: A review of valuation methods", Journal of Property Investment &; Finance, 21(4):383-401.
Quan, D. C. and Quigley, J. M. ,1991, “Price Formation and Appraisal Function in Real Estate Markets”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 4(2):127-146.
Quan, D. C., 1994, “Real Estate Auctions: A Survey of Theory and Practice”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 9(1):23-49.
Rosen, S., 1974, "Hedonic Prices and Implicit Markets:Product Differentiation in Pure Competition", Journal of Poliitical Economy,82(1):34-55.
Sirmans, G. Stacy., Macpherson, David A., and Zietz, Emily N., (2005), “The Composition of Hedonic Pricing Models”, Journal of Real Estate Literature,13(1).
Stull, W.J. ,1975, "Community Environment Zoning and the Market Value of Single-Family Homes", Journal of Law and Economics, 18(2):535-557.
Zabel, J.E, (1999), “Controlling for Quality in Housing Price Indices”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 19:3, 223-241.


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