臺灣博碩士論文加值系統

隨著都市的成長與經濟的發展，對土地開發及公共設施之需求隨之提高，也反映都市規劃與都市財政之重要性。
本研究也運用文獻回顧尋找出我國容積移轉制度、發展權移轉的概念與起源、國內容積移轉議題相關研究、國內實施容積移轉之課題分析、現階段高雄市房地產的概況歸納說明整理。也利用容積移轉制度對開發商投資報酬率之評估，並以實證案例作完整的說明。
研究方法利用系統思考技術之因果環路圖分析，容積移轉政策對於開發商與政府綜合之影響、容積移轉政策對於開發商與政府及生活環境綜合之影響等分析說明。
本研究結果發現(1)容積移轉政策對於開發商與政府的綜合影響: 容積移轉政策本義，不論對於政府或開發商皆有調節之效果，對政府以調節財政負擔，對開發商調節其開發意願，但將這兩部分合併討論後發現，政府的財政負擔持續越低，而開發商的投資意願也越高，使得都市建設整體發展不斷進步。
(2)容積移轉政策對於開發商與政府及生活環境的綜合影響:運用容積移轉政策，政府與開發商互利且不斷加強，許多大型公共建設與住宅於容積移轉移入範圍內不斷增加，使得容積移轉範圍內的人口密度將會不斷升高，造成環境負擔，使得生活品質下降，迫使政府調整容積獎勵內容，以控制人口的激增，使得整體政策反轉，進行調節；但在當中，在每一個因子間，都產生了延遲，等到發現環境負擔過大問題時，再調整容積獎勵政策，往往都會來不及控制。

With increasing urbanization and economic growth, the demand for developed land and public service facilities also increases. This surge in demand accentuates the importance of urban planning and provision of government funding for urban development. This research explores, through a literature review, the theories and conceptualizations of the building capacity transfer regime, transfer of development rights and the related research and analyses on building capacity transfer in the specific setting of Taiwan. It examines the current state of the real estate market in Kaohsiung. An assessment of the impact of plot ratio regime on the ROI of real estate developers has been conducted and supported with evidence from empirical case studies.
Using the Causal Loop Diagram (CLD), a system thinking tool, as the research methodology, this research measures the aggregated impacts of building capacity transfer policies on both real estate developers and the government and investigates how such policies affect the dynamic relationships among the developers, the government and the living environment.
Findings of the research are twofold: (1) the aggregated impacts of building capacity transfer policies on real estate developers and the government: building capacity transfer policies per se have an adjustment effect on both developers and the government. Such policies, if implemented, may adjust the government’s fiscal commitment and developers’ intention to pursue any real estate development projects. It is found in our analysis that lower is the government’s on-going fiscal commitment, higher will be the developers’ intention to invest. The consequent of which is a positive effect on the overall development and advancement of the urban areas; (2) the aggregated impacts of building capacity transfer policies on the dynamic relationships among the developers, government and the living environment: leveraging on the building capacity transfer policies, the developer-government relationship continues to gain strength. However, as the population density in areas where the building capacity transfer policies apply continues to increase, the physical environment and the living quality of the areas concerned deteriorate, forcing the government to control population growth by adjusting the policy incentives. In other words, the policies are reversed and adjusted in view of the negative externalities arisen. However, as a certain amount of time-lag will occur between two different factors, the best time to intervene and control through adjustment of policy incentives may have already lapsed when an environmental overload is identified.

摘要 I
Abstract II
誌謝 II
目錄 IV
圖目錄 VI
表目錄 VII
一、緒論 1
1.1研究動機與背景 1
1.2研究目的 2
1.3研究範圍 3
1.4研究方法 4
1.5研究架構 5
二、文獻回顧 6
2.1我國容積移轉制度 7
2.2發展權移轉的概念與起源 13
2.3國內容積移轉議題相關研究 16
2.4國內實施容積移轉之課題分析 21
2.5現階段高雄市房地產的概況 25
2.6小結 36
三、容積移轉制度對開發商投資報酬率之評估 37
3.1投資報酬率評估模式 38
3.2容積移轉投資報酬率評估之建立 45
3.3實證案例之評估結果 50
3.4小結 57
四、系統思考與因果環路圖分析 58
4.1系統動力學 59
4.2容積移轉政策對於開發商之影響 64
4.3容積移轉政策對於政府之影響 66
4.4容積移轉政策對於生活環境之影響 68
4.5容積移轉政策對於開發商與政府綜合之影響 70
4.6容積移轉政策對於開發商與政府與生活環境綜合之影響 72
4.7小結 75
五、結論及建議 76
5.1結論 76
5.2建議 78
六、參考文獻 79

1.陳顯測，2002，容積移轉制度下樓層效應對住宅建築投資報酬影響之研究，國立高雄第一科技大學，碩士論文。
2.吳家德，2012，房地產理論與實務，(第五版)，五南書局出版股份有限公司。
3.張金鶚，2003，房地產投資與市場分析：理論與實務，華泰文化事業股份有限公司，台北。
4.韓 釖，2009，系統動力學-探索動態複雜之鑰，滄海書籍。
5.新竹市政府，1992，新竹市實施容積移轉作業計劃。
6.游啟勝，2011，容積移轉點石成金術，永然文化出版股份有限公司。
7.Peter M Senge(郭進隆 齊若蘭譯)，2010，第五項修練-學習型組織的藝術與實務，天下遠見出版股份有限公司。
8.張金鶚，2003，房地產投資與市場分析：理論與實務，華泰文化事業股份有限公司。
9.蘇懋康，1988，系統動力學原理及應用，上海交通大學出版社，中國上海。
10.林英彥，2000，不動產估價(九版)，台北市:文笙。
11.林英彥，2000，土地經濟學通論(五版)，台北市:文笙。
12.林英彥，2000，土地利用概要(三版) ，台北市:文笙。
13.林森田，1996，土地經濟理論與分析(出版)，台北市：三民。
14.高雄市政府，2009，高雄市政府審查容積移轉申請案件許可要點。
15.謝文昇，實施都市計劃容積移轉辦法之問題研究(以高雄市為例)。
16.林佳慧，2009，從建築開發商觀點探討容積移轉制度影響之研究-以台中市實施經驗為例。
17.王冠菲，1992，捷運系統對不動產價格之影響-以台北都會區為例。
18.曾智偉，2005，不同交通建設對房價影響之比較-以台北捷運南港線與市民大道之實證研究。
19.林聰達，2000，地價與容積率關係之研究-以旗山都市計劃區為例，國立成功大學碩士論文。
20.林莉婷，2000，建構容積移轉接受基地選址之研究，國立台北科技大學碩士論文。
21.廖耀東，1999，容積移轉制度在我國實施之可行性分析，台灣地政，(155)，頁，23。
22.蔡碧雲，1998，容積移轉接收區劃設之研究-以公共設施用地為例，國立成功大學碩士論文。
23.賴碧瑩，1999，現代不動產估價理論與實務(初版)。台北市：智聖。
24.內政部營建署，2001，都市計劃專業用語之解說及彙編(再版)，營建雜誌社。
25.王瑞興，1997，從美國移轉發展權之辦理經驗-探討我國實施移轉發展之可能行，台灣地政，(134)，頁15-21。
26.張金鶚，林秋瑾，1997，台灣地區房地產景氣指標電腦輔助系統建立與應用，內政部建築研究所
27.營建署住宅E化網，http://ehi.cpami.gov.tw
28.行政院經濟建設委員會，http://www.cepd.gov.tw/
29.維基百科自由的百科全書，http://zh.wikipedia.org