臺灣博碩士論文加值系統

摘要
政府為抑制房價不斷攀升，自2009 年以來不斷祭出豪宅稅、奢侈稅、
實價登錄、合宜住宅及選擇性信用管制等政策或法案，預期目的為抑制
不合理的高房價，其中實價登錄自民國101 年8 月1 日實施後對房價透
明化有很大的助益，因此本研究利用實價登錄後的價格來研究屏東地區
不動
產價格影響因素，蒐集屏東縣自民國101 年7 月至12 月的交易資料共
1349 筆作為樣本，進行實證研究及分析，探討影響因素建坪大小、屋齡、
地區別、建物型態等對於屏東房價的影響。
本研究利用統計分法迴歸分析及單因子變異數分析檢定結果發現，
建坪大小與房屋總價為政相關且每增加一建坪，總價將增加4.998萬元；
屋齡、建物型態及地區別對於每建坪單價均有顯著影響，其中新屋的屋
齡大於中古屋的屋齡，但屏東市30 年以上老屋的單價卻高於10 年以上
30 年以下的中古屋，主要係受到投資客的影響；建物型態中以土地持分
愈完整的建物如店面及透天厝的每建坪單價較顯著高於須與多人共同持
分的公寓、華夏及大樓；地區別因素因東港鎮受到黑鮪魚季的經濟效益
影響，帶動購屋需求，呈現每建坪單價上高於屏東市及潮州鎮。

Abstract
Government to curb housing prices rising constantly since
2009 resorted luxury tax, luxury tax, Nett login, desirable
residential and selective credit control policies or bills,
intended purpose for the inhibition of unreasonably high prices,
which Nett login since 2012.08.01 transparency on prices after the
implementation of a great help, so this study Nett price after
login to study factors affecting real estate prices Pingtung,
Pingtung County gathered from July 2012 to December transactions
Total 1349 document as a sample for empirical research and analysis
to explore factors affecting the size of floor space, housing
construction, to distinguish, building types, etc. Rates for
Pingtung impact.
This study used statistical regression analysis and ANOVA
analysis of test results showed that the total amount of floor
space the size of government related to housing and each additional
floor space, the total price will increase by 49,980 yuan; housing
construction, building types and the distinction between the each
floor has a significant impact on price, where new housing estates
older than existing housing estates age, but more than 30 years
old house in Pingtung City, the price is higher than 10 years below
30 years of existing housing, mainly by investors effects;
building patterns in order to land the more complete stakeholders
such as building floor space per store and villa significantly
higher price than the common people shall stakeholders apartments,
China and buildings; Geographic factors affected due Donggang
bluefin tuna fish quarter economic impact, driving housing demand,
showing every floor space price is higher than the town of Pingtung
City and Chaozhou.

目錄
第一章緒論 ................................................................................................. 1
第一節研究背景與動機 .............................................................. 1
第二節研究目的 .......................................................................... 4
第三節研究方法與流程 .............................................................. 5
第四節研究範圍與限制 .............................................................. 6
第二章文獻探討 ........................................................................................ 11
第一節房地產定義與特性 ......................................................... 11
第二節房地產價格之文獻探討 ................................................. 13
第三章研究方法與設計 ............................................................................ 22
第一節實價登錄介紹 ................................................................ 22
第二節研究分析方法與步驟 ..................................................... 25
第三節變數設置與定義 ............................................................ 26
第四章研究結果 ........................................................................................ 29
第一節描述性統計分析 ............................................................ 29
第二節建物坪數對總價之迴歸分析 ......................................... 38
第三節建物型態對每建坪單價的影響 ..................................... 41
第四節屋齡對每建坪單價的影響 ............................................. 45
第五節三大城鎮的建坪單價分析 ............................................. 50
v
第五章結論與建議 .................................................................................... 53
第一節結論 ................................................................................ 53
第二節未來研究建議 ................................................................ 55
參考文獻 ..................................................................................................... 56
vi
圖目錄
圖1-1 歷年1-10 月建物所有權買賣登記棟數 ............................................ 2
圖 1-2 研究流程圖 ....................................................................................... 5
圖 1-3 屏東縣行政區範圍示意圖 ................................................................ 7
圖 3-1 不動產實價登錄畫面 ...................................................................... 24
圖 3-2 實價登錄查詢畫面 .......................................................................... 24
圖 4-1 基本資料概述:各鄉鎮交易資料筆數 ............................................. 30
圖 4-2 殘差分析 ......................................................................................... 40
vii
表目錄
表 1-1 縣市別建物別所有權買賣登記按月分別 ......................................... 3
表 1-2 信義房價指數2011 年第四季 .......................................................... 3
表 1-3 屏東縣面積與人口資料(2013.03) ..................................................... 8
表 1-4 台北市面積與人口資料(2013.03) ..................................................... 9
表 2-1 房地產景氣之潛在影響因素 .......................................................... 15
表 4-1 基本資料概述:各鄉鎮成交筆數 .................................................... 31
表 4-2 基本資料概述:各建物型態筆數 ..................................................... 32
表 4-3 基本資料概述:建物屋齡筆數 ......................................................... 33
表 4-4 成交總價、單價、坪數敘述統計資料 ........................................... 34
表 4-5 屏東縣房地產交易總價敘述統計資料 ........................................... 35
表 4-6 屏東縣房地產交易單價敘述統計資料 ........................................... 36
表 4-7 表屏東縣房地產交易坪數敘述統計資料 ..................................... 37
表 4-8 房屋總價與坪數大小相關係數表 .................................................. 39
表 4-9 模型擬和情況表 .............................................................................. 39
表 4-10 方差分析表.................................................................................... 39
表 4-11 係數表 ........................................................................................... 40
表 4-12 不同建物型態的平均單價 ............................................................ 42
表 4-13 建物型態ANOVA 表.................................................................... 42
viii
表 4-14 建物型態的多重比較 .................................................................... 43
表 4-15 不同屋齡的平均單價 .................................................................... 47
表 4-16 屋齡的ANOVA 表 ....................................................................... 47
表 4-17 屋齡的多重比較 ............................................................................ 48
表 4-18 屏東市不同屋齡的平均單價 ........................................................ 48
表 4-19 屏東市屋齡ANOVA 表 ................................................................ 49
表 4-20 屏東市屋齡多重比較 .................................................................... 49
表 4-21 屏東市、潮州鎮、東港鎮每建坪單價 ......................................... 51
表 4-22 屏東市、潮州鎮、東港鎮建坪單價ANOVA 表 ......................... 51
表 4-23 屏東市、潮州鎮、東港鎮建坪單價多重比較 ............................. 52

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