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研究生:楊舒喬
研究生(外文):YANG, SHU-CHIAO
論文名稱:台灣不動產證券化基金之績效評估 -超效率DEA之應用
論文名稱(外文):Performance Evaluation of Taiwan’s Real Estate Securitization Fund:Using A Super-Efficiency in Data Envelopment Analysis
指導教授:徐芳霞徐芳霞引用關係
指導教授(外文):SHU, FANG-HSIA
口試委員:徐芳霞劉曦敏陳振銘
口試委員(外文):Fang-Hsia ShuShi-Miin LiuChen-Ming Chen
口試日期:2013-06-21
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北大學
系所名稱:經濟學系
學門:社會及行為科學學門
學類:經濟學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2013
畢業學年度:101
語文別:中文
論文頁數:103
中文關鍵詞:超效率DEAMalmquist生產力指數差額變異數
外文關鍵詞:Super Efficiency DEAMalmquist Productivity IndexSlacked variance
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台灣不動產價格長期以來不斷攀升,不少投資人藉此賺取許多利潤,然而不動產投資需要龐大的資金,導致一般小額投資人不容易參與投資;另一方面,在金融市場快速發展下,不動產證券化基金因應龐大的不動產市場而產生。不動產證券化基金不但能參與不動產市場之長期投資,回收穩定的收益,還有提供專業經理人代為操作,尤其在金融海嘯後的表現不錯,逐漸獲得投資人的注意。因此,本研究選取自2008年至2012年的年資料,運用資料包絡分析法(Data Envelopment Analysis, DEA)評估台灣不動產證券化基金之相對效率,同時把交易費率和直接扣除費率納入考量,藉此改善傳統績效指標之缺陷;並且進一步透過超效率DEA模式,有效區分出有效率基金之績效表現,提供投資人作決策之參考。
實證結果發現以超效率DEA評估之台灣不動產證券化基金績效具有持續性,而且與傳統指標間無顯著一致性。另一方面,以Malmquist生產力指數分析則發現在研究期間總要素生產力有明顯進步,主要來自規模效率和生產管理技術之進步。接著以差額變異數分析投入面,研究顯示交易費率應獲得改善的幅度最大,而年化標準差次之,直接扣除費率應獲得改善的幅度最小。另外,以作為參考決策單位之次數為衡量標準,被參考最多次之基金表示其為相對有效率且穩健度較高,可視為改善無效率基金之榜樣。

關鍵字:超效率DEA、Malmquist生產力指數、差額變異數。

Taiwan’s real estate prices has been rising in long time, and many investors have earned a lot of profits from it, but real estate investment requires huge funds, resulting in small investors to invest in is not easy. On the other hand, the rapid development of the financial markets, the Real Estate Securitization Fund was generated. Real Estate Securitization Fund can not only participate in the real estate market in long-term to recover a stable income, but also provide professional managers on behalf of operating Fund. Especially Real Estate Securitization Fund performed well in the financial crisis, thus gradually gained the attention of investors. Therefore, the study selected from 2008 to 2012 annual data, using Data Envelopment Analysis to evaluate the relative efficiency of Taiwan’s Real Estate Securitization Fund. And the transaction rates and direct deduction rates take into account, to improve the traditional performance indicators defects. Further, using the Super Efficiency DEA model to effectively distinguish the efficient of Fund’s performance, and providing investors with a reference for decision-making.
The empirical results found that Taiwan’s Real Estate Securitization Fund performance is persistent by Super Efficiency DEA model, but with no significant consistency between the traditional indicators. On the other hand, The empirical results found that total factor productivity has significant progress during the study period by Malmquist Productivity Index. The mainly advancements come from scale efficiency and technology efficiency. Then, analyzing inputs side by slacked variance analysis, the study showed transaction rates should be improved the most, and then was the annualized standard deviation, and the smallest one was the direct deduction rates. In addition, as the frequency of being reference set as the measured standard. The most number of being reference set Fund represents that it is relatively efficient and with higher robust, which can be regarded as an example to improve the inefficient funds.
Keywords: Super Efficiency DEA, Malmquist Productivity Index, slacked variance.

目錄

第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機與目的 2
第三節 論文架構 3
第二章 文獻回顧 5
第一節 不動產證券化基金之簡介 5
第二節 基金績效之評估模型 14
第三節 以資料包絡分析法評估基金績效之文獻 19
第三章 研究方法 25
第一節 資料包絡分析法(Data Envelopment Analysis) 25
第二節 效率分析 37
第三節 Malmquist生產力指數分析 41
第四節 相關性分析 46
第五節 變數定義與資料選取 49
第四章 實證結果分析 54
第一節 敘述統計 54
第二節 不動產證券化基金績效分析 59
第三節 Malmquist生產力指數分析 71
第四節 相關性分析 74
第五章 結論與建議 77
第一節 研究結論 77
第二節 研究限制與建議 78
附表1-1 基金各年度之交易費率 83
附表1-2 基金各年度之直接扣除費率 84
附表1-3 基金各年度之年化標準差 85
附表2-1 不動產基金2008年差額變數分析 86
附表2-2 不動產基金2009年差額變數分析 87
附表2-3 不動產基金2010年差額變數分析 88
附表2-4 不動產基金2011年差額變數分析 89
附表2-5 不動產基金2012年差額變數分析 90
附表3-1 2008年與2009年之參考集合分析表 91
附表3-2 2010年與2011年之參考集合分析表 93
附表3-3 2012年之參考集合分析表 95
附表4-1 2009年Malmquist生產力指數表 96
附表4-2 2010年Malmquist生產力指數表 97
附表4-3 2011年Malmquist生產力指數表 98
附表4-4 2012年Malmquist生產力指數表 99
附表4-5 各檔基金之平均Malmquist生產力指數表 100
附圖1-1 2008年淨值報酬率與年化標準差之關係 101
附圖1-2 2009年淨值報酬率與年化標準差之關係 101
附圖1-3 2010年淨值報酬率與年化標準差之關係 102
附圖1-4 2011年淨值報酬率與年化標準差之關係 102
附圖1-5 2012年淨值報酬率與年化標準差之關係 103



表目錄

表 2-1 不動產證券化基金與各類型基金之報酬率比較 7
表 2-2 台灣不動產投資信託受益證券 9
表 2-3 台灣不動產資產信託受益證券 10
表 2-4 應用資料包絡分析法於基金績效之國內外文獻 23
表 3-1 不動產證券化型基金名稱之變更 52
表 3-2 變數資料來源 53
表 4-1 2008年至2012年投入項與產出項之敘述統計 57
表 4-2 基金各年度之淨值報酬率 58
表 4-3 以資料包絡分析法評估基金績效之效率值 62
表 4-4 以超效率DEA評估基金績效之超效率值 63
表 4-5 基金之規模效率 64
表 4-6 基金之純技術效率 65
表 4-7 各年度之基金規模 66
表 4-8 基金作為參考集合次數 70
表 4-9 基金各年度之麥氏TFP指標 73
表 4-10 各年度基金效率值持續性分析超效率值之Spearman等級相關檢定75
表 4-11 Kendall相關分析 76


圖目錄

圖 1-1 研究流程 4
圖 2-1 不動產證券化基金規模的變動 6
圖 2-2 基金運作方式 11
圖 2-3 證券市場線 15
圖 3-1 Farrell模式之技術效率與配置效率 27
圖 3-2 效率的關係 31
圖 3-3 CRS與VRS之邊界與效率 32
圖 3-4 超效率模型 39
圖 3-5 Farrell之效率衡量與差額 40
圖 3-6 效率變動的關係 44
圖 3-7 投資基金之費用 49
圖 4-1 基金各年度之麥氏TFP指標 73
參考文獻
中文部分

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英文部分

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QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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