為促進不動產交易透明化，內政部於2012年8月1日起實施不動產價登錄，由於過去投資人鮮少能輕易取得錄，由於過去投資人鮮少能輕易取得錄，由於過去投資人鮮少能輕易取得不動產交易之實際資料，使投者於不動產交易之實際資料，使投者於不動產交易之實際資料，使投者於交易產生資訊不對稱的狀況。實價登錄之後，實價登錄之後，不動產交易資訊透明化，可不動產交易資訊透明化，可不動產交易資訊透明化，可藉由此資訊來瞭解各地區之房產交易情形與價格水準；本資訊來瞭解各地區之房產交易情形與價格水準；本資訊來瞭解各地區之房產交易情形與價格水準；本研究盼能以實證方式明瞭影明瞭影響實價登錄房的因素，並以台北市及新之房價進行探討與分析。進行探討與分析。影響實價登錄房價之主要因素可區分為個體面及總等兩向，研究結果顯示短期內短期內個體面因素(如單位土地持分、建物移轉面積樓層效用及衛浴數等如單位土地持分、建物移轉面積樓層效用及衛浴數等如單位土地持分、建物移轉面積樓層效用及衛浴數等如單位土地持分、建物移轉面積樓層效用及衛浴數等如單位土地持分、建物移轉面積樓層效用及衛浴數等)為實價登錄影響房價之重要因素。敏感性分析針對個別區域及將總體面因素(如房貸利率、加權股價指數及貨幣供給額年增等)納入研究分析，實證結果顯示不同地區有輕微之差異，但上述結果在各分具一致性。

To promote transparency in real estate transactions, Ministry of the Interior started to implementation of the Actual Selling Price Property Value Reporting in August 1, 2012. In the past, investors rarely can easily obtain information on the actual real estate transactions, so that investors have the situation of information asymmetry arising in real estate transactions. After the Actual Selling Price Property Value Reporting, the information transparency of real estate transaction, it can be understood real estate transactions situations and price levels by the reporting. The research hoped that can use empirical data to know those factors of affecting the prices of Actual Selling Price Property Value Reporting. And use the housing prices of Taipei City and New Taipei City to discuss. The major factors of affecting the prices of the Actual Selling Price Property Value Reporting can be divided into individual factors and the macroeconomic factors, and the research results showed that individual components (ex. unit of land, floor utility and number of bathroom) of short terms were the important factors to affect the actual selling price property value reporting. The sensitivity analysis was focused on individual regions and the macroeconomic factors (ex. mortgage rates, stock index and annual growth rate of money supply) to analysis. The empirical results shows that slight differences in different regions, but the above results have consistency in the district.

摘要........ i
ABSTRACT ii
誌謝........ iii
目錄........ iv
表目錄..... vi
圖目錄..... vii
第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 5
第三節 研究架構與流程 6
第二章 文獻回顧 8
第一節 個體面因素 9
一、建坪面積與房價的關聯性 10
二、屋齡與房價的關聯性 10
三、區位與房價的關聯性 11
四、土地面積/建物總面積與房價之關聯性 11
五、樓層效用與房價之關聯性 11
第二節 總體面因素 12
一、股價與房價之關聯性 13
二、貸款利率與房價之關聯性 13
三、貨幣供給與房價之關聯性 15
四、消費者物價指數與房價之關聯性 17
第三章 不動產市場 18
第一節 影響不動產價值的因素 18
第二節 台灣房地產市場發展歷程 19
第三節 臺北市不動產市場區域概況 21
第四節 新北市不動產市場區域概況 29
第四章 研究方法 37
第一節 研究假說 37
第二節 模型建立 38
第三節 變數衡量 41
第四節 研究樣本 49
第五章 實證結果與分析 51
第一節 敘述性統計分析 51
第二節 實證結果 51
第六章 結果與建議 68
第一節 研究結論 68
第二節 研究限制 68
第三節 未來研究方向與建議 68
參考文獻 70
附錄........ 75


表目錄

表2-1 臺灣房地產景氣綜合指標數列名稱 16
表3-1 臺北市各行政區面積 27
表3-2 新北市人口分布表 31
表3-3 新北市各行政區面積 33
表4-1 變數預期符號與說明表 45
表5-1 雙北市模型一變數之敘述統計量 52
表5-2 雙北市模型一相關係數矩陣表 53
表5-3 雙北市模型一實證結果 54
表5-4 雙北市模型二之敘述統計量 55
表5-5 雙北市模型二相關係數矩陣表 56
表5-6 雙北市模型二之實證結果 57
表5-7 敏感性分析之雙北市模型三敘述統計表 60
表5-8 敏感性分析─雙北市模型三實證結果 61
表5-9 臺北市模型四之敘述統計量 63
表5-10 臺北市模型四實證結果表 64
表5-11 新北市模型五敘述性統計量 65
表5-12 新北市模型五之實證結果 66



圖目錄

圖1-1 台灣省、臺北市、新北市、臺中市、臺南市及高雄市都市地價總指數變動趨勢 1
圖1- 2 歷年建築物所有權買賣移轉棟數圖 3
圖1-3 臺北市土地存量-依公告地價及公告現值區分 4
圖1-4 本論文架構 7
圖2-1 臺灣五大行庫平均房貸利率(%)趨勢圖 14
圖3-1 臺北市行政區 22
圖3-2 2013年3月臺北市各行政區人口數 27
圖3-3 臺北市各行政區土地面積比例 28
圖3-4 國泰台北市價量指數趨勢圖(季) 29
圖3-5 新北市行政區劃分 31
圖3-6 新北市各行政區之人口比例 33
圖3-7 新北市各行政區土地面積比例 35
圖3-8 國泰新北市價量指數趨勢圖(季) 36

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