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研究生:蘇彥璇
研究生(外文):Yen-Hsuan Su
論文名稱:以產品設計最佳化角度建構老人公寓物業管理服務模式
論文名稱(外文):Developing Property Management Service Model for Senior Apartments from the Perspective of Product Design Optimization
指導教授:劉述舜劉述舜引用關係黃盈樺黃盈樺引用關係
指導教授(外文):Shu-Shun LiuYing-Hua Huang
學位類別:碩士
校院名稱:國立雲林科技大學
系所名稱:營建與物業管理研究所
學門:商業及管理學門
學類:其他商業及管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2013
畢業學年度:101
語文別:中文
論文頁數:87
中文關鍵詞:物業管理老人公寓整數規劃
外文關鍵詞:integer programmingsenior apartmentproperty management
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由於社會經濟與科技的發展、醫藥衛生與醫療技術的進步與改善,使人類的平均壽命大幅延長。此外,幼兒出生率下降的少子化問題,更突顯老年人口不斷增加之比例,且隨時代變遷及教育程度的增加,有許多長者不再認為養兒防老是唯一的選擇,反而希望能有私人獨立的空間,進而推動老人公寓相關住宅及服務產業的發展。長者除了期望老人公寓物業管理服務與一般租賃住宅應在服務上有本質性的差異之外,也相當關心管理費用的合理性。

因此,本研究以老人公寓物業管理服務為出發點,先透過文獻回顧找出長者所認為應有的服務與需求,再透過一般問卷與層級分析法問卷的發放、彙整、計算之後,取得長者對各項老人公寓物業管理服務的喜好權重,並以喜好權重建構兩種不同問題設定的整數規劃模式,第一部分是以產品設計最佳化問題設定建立模式,希望藉此求出提供服務的最適模式;第二部分是以背包問題設定進行建模,模式中加入自行設定的服務成本比例做討論,藉以探討長者對服務水準的喜好選擇。上述模式建構皆以LINGO 11進行運算,並執行敏感度分析觀察其服務選擇模式配置的差異,以尋找老人公寓所需的適切服務及相關管理費用之平衡,期望能將老人公寓的服務成效最大化,管理服務費用比例最適化。藉由研究結果分析,本研究所發展之的老人公寓物業管理服務模式,可提供業者做為提供老人公寓物業管理服務時的服務設計參考。
As economical, technological and medical technology is improved tremendously fast, it extends the human being’s life expectancy. In addition, the low birth rate problem has highlighted the increasing proportion of senior population. As times change and the level of education is raised, many seniors are thinking that taken care by children is not the only option for their later life. The elders now may choose to live in senior apartments for their own private space. Their expectations for senior apartment services are fundamentally different to general property management services, which are not tailed to elders’ practical needs. Also, the reasonable service fees are essential for elders’ decision, as they don’t have additional incomes except the savings and pensions.

In order to justify the balance of proper services and reasonable service fees, this study adopts senior apartment property management services as a starting point. First, through the literature review, the service options and needs for senior apartments are identified. Moreover, the use of the questionnaire and AHP questionnaire is conducted to obtain elders’ preference weights for each service option. Two integer programming models are developed to satisfy the need for the optimal decision of service options, and the preference weights obtained from questionnaires are used as the input parameters of the proposed models. The first model is developed based on the setting of design optimization problem, and intended to provide the optimal profile of service options; the second is knapsack problem, and is subjedted ot the constraints of budgeting and service level considerations. Sensitivity analysis is performed to observe the differences in their service selection, to balance the senior needed and the service expenses for apartments. From research analysis, the proposed models could provide a refined guideline for the companies in the area of senior apartment property management, for providing better service for elders.
目錄
中文摘要 i
ABSTRACT ii
誌謝 iii
目錄 iv
表目錄 vi
圖目錄 vii
第一章 緒論 1
1.1 研究背景與動機 1
1.2 研究目的 3
1.3 研究的限制與範圍 4
1.4 研究流程 5
1.5 研究架構 6
第二章 文獻回顧 7
2.1 物業管理 7
2.1.1 物業管理起源與概述 7
2.1.2 物業管理定義 8
2.1.3 物業管理範疇 10
2.2 老人公寓 14
2.2.1 高齡者之住宅模式概述 14
2.2.2 高齡者之定義 16
2.2.3 高齡者之需求 17
2.3 相關研究理論 21
2.3.1 最佳化產品設計 21
2.3.2 背包問題 21
第三章 研究方法 23
3.1 層級分析法 23
3.2.1 層級分析法之理論假設 23
3.1.2 層級分析法之分析步驟 24
3.2 整數規劃 27
第四章 問卷設計與資料分析 28
4.1 問卷發展與設計 28
4.1.1 老人公寓物業管理服務重視程度之問卷設計 29
4.1.2 老人公寓物業管理服務重視程度權重評估之問卷設計 32
4.2 問卷資料蒐集與分析 33
4.2.1 五點量表問卷回收概況 33
4.2.2 敘述性統計分析 33
4.2.3 信度分析與資料統計 36
4.2.4 層級分析法問卷回收概況 41
4.2.5 一致性檢定及運算結果 41
4.2.6 五點量表問卷與層級分析法問卷之數據資料結果比較 44
第五章 整數規劃建模與案例分析 46
5.1 以產品設計最佳化問題設定建構老人公寓物業管理服務喜好選擇 47
5.1.1 服務模式之問題描述 47
5.1.2 服務項目喜好選擇之整數規劃模式建構 48
5.1.3 服務項目喜好選擇之案例分析結果 49
5.1.4 服務項目喜好選擇之敏感度分析 54
5.2 以背包問題設定建構老人公寓物業管理服務水準喜好選擇 54
5.2.1 服務模式之問題描述 54
5.2.2 服務水準喜好選擇之整數規劃模式建構 55
5.2.3 服務水準喜好選擇之案例分析結果 57
5.2.4 服務水準喜好選擇之敏感度分析 61
第六章 結論與建議 64
6.1 結論 64
6.2 未來研究方向與建議 65
參考文獻 66
附錄一:問卷 69
附錄二:層級分析法之20份問卷分析結果資料 75
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