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研究生:陳淑娟
研究生(外文):Chen,Shu-Chuan
論文名稱:實價登錄對銀行放款決策之影響-以T銀行為例
論文名稱(外文):The Impact of The Reference Prices on The Bank’s Mortgage Decision.
指導教授:高銘淞高銘淞引用關係
指導教授(外文):Kao, Ming-Sung
口試委員:郭國泰沈信漢
口試委員(外文):Kuo, Kuo-TaiShen, Shin-Han
口試日期:2014-06-25
學位類別:碩士
校院名稱:輔仁大學
系所名稱:金融與國際企業學系金融碩士在職專班
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2014
畢業學年度:102
語文別:中文
論文頁數:70
中文關鍵詞:實價登錄房貸放款房屋鑑價
外文關鍵詞:Actual Selling Price Property Value ReportingReal price listingReal Estate Registration SystemMortgageAppraisal of Property
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實價登錄主要目的是在促進不動產市場之交易正常化與合理化的發展,藉由實際交易資訊與成交價格之實際登錄,讓房價公開透明,而實價登錄之交易資訊已成為銀行鑑估之重要參考,實價登錄制度的推出與銀行房貸業務關聯緊密,本研究希望透過對個案銀行房貸業務資料之分析,來探討房貸授信於參考實價登錄資訊後,是否影響個案銀行的放款決策?實價登錄資訊是否有助於個案銀行授信品質之提升?
本研究以個案銀行在各區域之房貸鑑估值,於實價登錄前、後之差異性作比較、分析,探討實價登錄制度實施後銀行不動產鑑估偏離的情形。研究結果顯示,銀行在參考實價登錄資訊後,在五大區域之房屋鑑估偏離情形,即台北市、新北市、桃園縣、台中市、高雄市偏離皆有變大的現象。結果亦表示,於參考實價登錄資訊後,使銀行鑑估過於樂觀,故銀行在參考實價登錄資訊時應調整參考資訊,以減少銀行曝險部位,並應強化房貸授信業務上之品質,以預防系統性風險發生時或景氣反轉時,銀行曝險值增加將承受莫大風險。
本研究並以迴歸模分析探討實價登錄資料參考筆數對各區域鑑估偏離值之影響,研究結果顯示,對台北市、桃園縣、高雄市之房屋鑑估偏離值有顯著影響。在台北市的實價登錄參考筆數越多,反而有助於銀行房屋鑑估,減少偏離,降低險風。而桃園縣、高雄市實價登錄資料的參考筆數越多,銀行房屋鑑估偏離值卻越大,故在此二區運用實價登錄資訊時亦需特別謹慎評估參考資料是否合理,並增加其他可靠的參考資訊,此研究結果也說明了銀行該如何運用實價登錄之參考資訊,以作為房貸放款之參考依據。

The main purpose of real estate registration system is to promote the normal and rational development in the trade of real estate. By logging the actual trade information and deal price, the housing price would become transparent and make known to the public. Besides, the transaction information has become an important reference for banks with a view to appraisal of a mortgage on the property. The promotion of real estate registration system has close relationship with bank’s mortgage business. This research through analyzing the data from a bank’s mortgage on the property tries to explore whether the real estate registration is contribute to increasing the bank’s mortgage quality.
In this research, depending on the bank’s appraisal data, the differences between “before the registration” and “after the registration” among each area would be compared and analyzed. Also, the issue of “whether the practice of the real estate registration will cause the divergence from the bank’s appraisal of property” will be discussed. After taking the real estate registration information as a reference, the result suggests that the exposure value of the bank’s appraisal of property among five regions in Taiwan become greater, including Taipei City, New Taipei City, Taoyuan County, Taichung City, Kaohsiung City. Namely, it means that after taking the real estate registration information as a reference, the bank’s appraisal of property tends to become overly optimistic. So, the bank should adjust the reference price in order to reduce the bank’s risk exposure and strengthen the credit quality of the mortgage business. And prevent the happening of systemic risk. This action can prevent the bank from increasing its value at risk during economic reversal.
By applying the multiple regression model, this research would also explore how the references from the real estate registration system affect exposure value of the bank’s appraisal of property among each area. The result shows that exposure value of the bank’s appraisal of property among Taipei City, Taoyuan County, and Kaohsiung City have significant influence. In Taipei City, the more a bank gets the transaction numbers from the real estate registration system - it will be more helpful to the appraisal of property, to decreasing the exposure value, and reducing a risk. However, in Taoyuan County and Kaohsiung city, the more a bank gets the transaction numbers from the real estate registration system, the greater exposure value from the appraisal of property. In these two areas, the bank needs to evaluate the references from the real estate registration system more carefully, and increase other credible references. The result also shows how a bank can take the reference price from the real estate registration as the reference for mortgage.

目 錄
摘 要..........................................................Ⅰ
Abstract......................................................Ⅲ
謝 辭..........................................................Ⅴ
目 錄 .........................................................Ⅵ
表目錄.........................................................Ⅶ
圖目錄 ........................................................Ⅷ

第一章 緒論.....................................................1
第一節 研究背景及動機 ............................................1
第二節 研究問題與目的.............................................5
第三節 研究架構與流程.............................................7
第二章 文獻探討 .................................................8
第一節 相關文獻..................................................8
第二節 實價登錄制度 .............................................11
第三章 研究方法.................................................17
第二節 變數因子選定….............................................19
第三節 資料分析與統計方法.........................................24
第四章 實證結果 ................................................28
第一節 敘述統計分析..............................................28
第二節 分群比較.................................................30
第三節 迴歸分析.................................................40
第四節 小結....................................................58
第五章 結論與建議 ..............................................60

參考文獻 .......................................................64
附錄一 .........................................................65
附錄二 .........................................................66
附錄三 .........................................................67
附錄四 .........................................................68
附錄五 .........................................................69
附錄六 .........................................................70

參考文獻:
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3.簡淑芬(2012)不動產估價模型之研究-以臺中市為例,逢甲大學財稅學系碩士在職專班碩士論文。
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6.新北市政府地政局 (2013),102年12月新北市實價登錄一周年分析報告。
7.內政部(2013),102年第三季內政部的住宅需求動向調查報告。
8.內政部(2013),10238week建築買賣登記。
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10.內政部(2013),住宅需求動向調查102Q3,P10、P60、P106、P37、P63。
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16.信義房屋實價登錄資料,網址http://tradeinfo.sinyi.com.tw/itemList.html?a1=242&a2=3193&c5=1&s1=1&s2=10001_10202&s6=1
17.莊孟翰(2014),房價長期走高 非僅利率單一因素,2014年3月6日,取自Yahoo奇摩房地產編輯部Yahoo奇摩房地產編輯部,網址https://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E5%9C%B0%E7%94%A2%E5%B0%88%E6%AC%84-%E3%80%91-%E8%8E%8A%E5%AD%9F%E7%BF%B0-%E6%88%BF%E5%83%B9%E9%95%B7%E6%9C%9F%E8%B5%B0%E9%AB%98-064340187.html
18.王進祥(2013)。三項高房價解藥,政府聽不聽。2013年11月26日。取自好房News,最在地化的房地產新聞。網址http://news.housefun.com.tw/news/article/15387648700.html
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