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研究生:陳麗梅
論文名稱:提升基層地政機關地價人員地價查估績效之研究
論文名稱(外文):A Study on Enhancing the Performance of Land Appraisals by the First-line Assessors at the Local Land Offices
指導教授:黃華山黃華山引用關係劉政淮劉政淮引用關係
學位類別:碩士
校院名稱:國立彰化師範大學
系所名稱:財務金融技術學系
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2014
畢業學年度:102
語文別:中文
論文頁數:156
中文關鍵詞:地價查估地價人員德懷術
外文關鍵詞:Land AppraisalsAssessorDelphi technique
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  我國土地政策,係以實施平均地權為最高原則,平均地權的四大政策規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公是係以地價為主軸,故能否掌握正確之地價,是決定土地政策成敗之關鍵,而公部門的地價查估,則仰賴地政機關地價人員的估價成果。
  本研究旨在探討提升基層地政機關地價人員地價查估績效之關鍵因素,經由第二章文獻回顧歸納出本研究之理論基礎,第三章研究方法與實施,及第四章運用德懷術之研究結果與分析,彙整而成本研究之結論與建議。
本研究運用德懷術問卷調查歸納得出「提升基層地政機關地價人員地價查估績效」之最重要構面為提升地價查估專業知能、主管支持、精進買賣實例的蒐集及估價等三個構面及九個關鍵因素。
  依研究發現與結論,本研究建議對地價人員之教育訓練應依其估價資歷及經驗區分專業訓練課程,並加強估價實務訓練課程,以提升地價人員專業知能;並建議地價主管仍需強化本身不動產估價之專業知能,掌握轄區內地價高低層次,才能公平客觀的審視各地價人員的估價成果及區段地價之均衡性。

  Land value is the main idea of the supreme principal of our national land policy, the equalization of land rights which consists of four policies, decreed value, land value tax based on the declared land value, land purchase at their declared value and land value increment to the public. To master the correct land value is crucial to the success of the land policy. The land appraisals of the public sector depend on the first- line assessors at the local land offices.
  The research discusses the crucial elements of the performance of land appraisals by the first- line assessors at the local land offices. Chapter Ⅱ concludes the basis of the theory. Chapter Ⅲ discusses the implement methods. Chapter Ⅳ compiles the result and analysis of the research by utilizing Delphi technique to offer the conclusion and suggestions. The most important three perspectives and nine crucial elements of enhancing the performance of land appraisals by the first- line assessors at the local land offices are promoting professionalism, directors’ support, enhancing the collection and appraisals of buying and selling…etc.
  According to the findings and conclusion, the research suggests the professional training courses for assessors should be divided by qualifications and experience. The directors still need to strengthen the professionalism of appraising real estate, and master the land value under their jurisdiction to cast assessors’ appraisals and the equilibrium of valuation zone equally and objectively.

目錄
中文摘要 I
Abstract II
謝誌 III
目錄 IV
圖目錄 VI
表目錄 VII
第一章緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機與目的 4
第三節 研究範圍與限制 6
第四節 研究流程 7
第二章文獻探討 10
第一節 地價查估的內涵 10
第二節 我國之地價查估制度 19
第三節 影響地價人員地價查估績效關鍵因素之分析 30
第四節 德懷術 42
第三章研究方法與實施 50
第一節 研究架構 50
第二節 研究方法 52
第三節 研究工具 58
第四節 問卷資料處理 59
第五節 效度與信度分析 61
第四章研究結果與分析 63
第一節 學者專家訪談資料分析 63
第二節 德懷術專家問卷資料分析及結果 72
第三節 統計結果與整理 103
第四節 研究發現 106
第五章結論與建議 115
第一節 結論 115
第二節 建議 116
參考文獻 118
附錄 124


圖目錄
圖1-1研究流程圖 9
圖2-1 全國公告現值佔一般正常交易價格比率(94-103年) 26
圖2-2德懷術實施的兩個階段 46
圖2-3德懷術研究進行流程圖 47
圖2-4 德懷術問卷處理流程圖 49
圖3-1研究架構 51
圖3-2研究架構(修正後) 51


表目錄
表2-1全公告土地現值調幅(100-103年)一覽表 29
表3-1學者專家及其專長領域資料表 54
表3-2 德懷術專家基本資料表 57
表4-1學者專家訪談「提升地價查估專業知能」統計彙整表 64
表4-2學者專家訪談「法規制度的修正」統計彙整表 66
表4-3學者專家訪談「精進買賣實例的蒐集及估價」統計彙整表 67
表4-4學者專家訪談「提升地價評議委員會機能」統計彙整表 68
表4-5學者專家訪談「主管支持」統計彙整表 69
表4-6第一次德懷術專家問卷內容編碼表 70
表4-7第一次德懷術問卷「提升地價查估專業知能」資料分析 74
表4-8整理後之第二次德懷術問卷「提升地價查估專業知能」構面及子題 75
表4-9第一次德懷術問卷「法規制度的修正」資料分析 75
表4-10整理後之第二次德懷術問卷「法規制度的修正」構面及子題 76
表4-11第一次德懷術問卷「精進買賣實例的蒐集及估價」資料分析 77
表4-12整理後之第二次德懷術問卷「精進買賣實例的蒐集及估價」構面及子題 78
表4-13第一次德懷術問卷「提升地價評議委員會機能」資料分析 79
表4-14整理後之第二次德懷術問卷「提升地價評議委員會機能」構面及子題 80
表4-15「主管支持」第一次德懷術問卷資料分析 80
表4-16整理後之第二次德懷術問卷「主管支持」構面及子題 81
表4-17 第二次德懷術專家問卷內容編碼表 82
表4-18第二次德懷術問卷「提升地價查估專業知能」資料分析 85
表4-19整理後之第三次德懷術問卷「提升地價查估專業知能」構面及子題 86
表4-20第二次德懷術問卷「法規制度的修正」資料分析 87
表4-21整理後之第三次德懷術問卷「法規制度的修正」構面及子題 87
表4-22第二次德懷術問卷「精進買賣實例的蒐集及估價」資料分析 88
表4-23整理後之第三次德懷術問卷「精進買賣實例的蒐集及估價」構面及子題 89
表4-24第二次德懷術問卷「提升地價評議委員會機能」資料分析 90
表4-25整理後之第二次德懷術問卷「提升地價評議委員會機能」構面及子題 90
表4-26「主管支持」第二次德懷術問卷資料分析 91
表4-27整理後之第二次德懷術問卷「主管支持」構面及子題 92
表4-28 第三次德懷術專家問卷內容編碼表 93
表4-29第三次德懷術問卷「提升地價查估專業知能」資料分析 95
表4-30第三次德懷術問卷「法規制度的修正」資料分析 96
表4-31第三次德懷術問卷「精進買賣實例的蒐集及估價」資料分析 97
表4-32第三次德懷術問卷「提升地價評議委員會機能」資料分析 98
表4-33「主管支持」第三次德懷術問卷資料分析 99
表4-34德懷術一致性判斷表 100
表4-35第三次德懷術專家問卷統計分析結果彙整表 104
表4-36第三次德懷術專家問卷各構面總平均數統計分析彙整表 105
表4-37提升基層地政機關地價人員地價查估績效之研究構面總平均數排序表 106
表4-38提升基層地政機關地價人員地價查估績效關鍵因素排序表 107


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公告土地現值 103年全國平均調升14。19%(2013年12月31日)。 2014年5月6日 擷取自 中華民國內政部全球資訊網: http://www。moi。gov。tw/chi/chi_news/news_detail。aspx?type_code=02&;sn=8019
公告地價、現值雙漲 高雄製造業、民眾哀嚎(2014年5月6日)。 2014年5月26日 擷取自 中時電子報: http://www。chinatimes。com/newspapers/20140506001208-260204
拜實價登錄之賜,仲量聯行全球透明度指數,台灣名次提升!(2012年7月5日)。 2014年5月6日 擷取自 Jones Lang LaSalle, IP, Inc。: http://www。joneslanglasalle。com。tw/Taiwan/ZH-TW/Pages/NewsItem。aspx?ItemID=25493

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