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研究生:劉家麟
研究生(外文):Gia-lin Liu
論文名稱:法拍拍定價格對住宅大樓買賣價格之錨定效果
論文名稱(外文):The Anchoring Effects of the Auction prices on the Trading Price of Residential Building
指導教授:陳明吉陳明吉引用關係
指導教授(外文):Ming-Chi Chen
學位類別:碩士
校院名稱:國立中山大學
系所名稱:財務管理學系研究所
學門:商業及管理學門
學類:財務金融學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2014
畢業學年度:102
語文別:中文
論文頁數:53
中文關鍵詞:法拍屋買賣市場特徵價格模型錨定效果中古屋
外文關鍵詞:Auction housemid-ancient houseanchoring effectHedonic pricing theorytrading market
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  錨定效應是指當人們需要對某個事件做定量估測時,會將某些特定數值作為起始值,而起始值如同錨一樣制約著估測值,進而使決策時給予最初獲得之訊息過多重視,以致影響整體決策。針對錨定效應,於房地產之研究眾多,而透過相關文獻之回顧可得知,法拍市場所拍定價格會對附近地區相類似之買賣市場拍定資料產生定錨效果,在搭配第一手買賣資料樣本研究下,以價格特徵理論為基礎,進一步探討法拍屋拍定價格對高雄市區一般中古住宅大樓買賣市場中的價格決定是否存在錨定效果。
本研究之研究對象為住宅用大樓,故將高雄市區法拍市場價格與一般中古住宅大樓買賣市場價格進行彙整,並加以區分十大行政區,而時間區間部分,法拍市場為2008~2009年、買賣市場為2008~2013年;經確認符合上述區間之資料後,買賣市場共2,944筆資料、拍賣市場共3,134筆。
研究結果顯示,於高雄市區法拍市場價格與一般中古住宅大樓買賣市場價格呈正向關係,且錨定效果亦可被證實存在於法拍市場與買賣市場中;區位部份則部份行政區對於一般中古住宅大樓買賣市場價格呈正向關係;於假說二,於假說二,法拍、買賣市場之建物面積將與買賣市場價格呈正向關係,其中僅買賣市場之建物面積對買賣市場價格呈現顯著;另有關交易時間將與買賣市場價格則呈現正向關係,錨定效果於當年度之影響較不顯著,但於後兩年之區間當中則錨定效果相對顯著。
  Anchoring effect refers when people need to perform quantitative estimation for something, they will take some specific values as the initial values, which determine the estimation value like anchors. Thus, when making decisions, the initial information will be valued, so they finally affect the overall decision. The anchoring effect has been studied in the field of real estate for a lot of times. However, the literature review shows that the price determined in the auction market will show anchoring effect on the final price of the trading market in the similar area nearby. With the research on the first-hand trading data samples, the study takes the Hedonic pricing theory as the foundation to further explore whether the price of the auction house has anchoring effect on the final price of the common mid-ancient houses in the trading market of the urban area in Kaohsiung.
The study subjects are the residential buildings, so it sorts the prices in the auction market and the price of the mid-ancient houses in the trading market in the urban area in Kaohsiung, and also differentiates 10 administrative districts. In terms of the time range, it is from 2008 to 2009 for the auction market, while from 2008 to 2013 for the trading market. There are 2,944 data for the trading market, and 3,134 data for the auction market which are confirmed to be within the above range.
He study results show, the price of auction market in the urban area of Kaohsiung shows positive correlation to the price of trading market for the common mid-ancient houses. Moreover, it also verifies the anchoring effect exists in the auction market and trading market. In terms of the range, the administrative district shows positive correlation to the price of trading market for the common mid-ancient houses. Hypothesis 2 states the building area of the auction and trading markets will show positive correlation to the price of the trading market. Only the building area of the trading markets shows positive correlation to the price of the trading market. Besides, the trading time will show positive correlation to the price of the trading market. The anchoring effect is not significant in the current year, while it is relatively significant within the range of the last and the next years.
序言與感謝.......................................................... i
目錄內容........................................................... ii
圖目錄............................................................ iii
表目錄............................................................. iv
中文摘要............................................................ v
Abstract........................................................... vi
第一章緒論.......................................................... 1
1.1研究動機 ................................................... 1
1.2研究問題與目的 ............................................. 6
第二章文獻探討...................................................... 8
2.1相關理論演變之探討 ......................................... 8
2.2錨定效果相關文獻 .......................................... 10
第三章研究設計..................................................... 13
3.1研究假設 .................................................. 13
3.2研究模型內容 .............................................. 14
3.3研究樣本來源與選取 ........................................ 17
第四章實證分析..................................................... 24
4.1描述性統計分析 ............................................ 24
4.2實證分析 .................................................. 27
4.3實證結果討論 .............................................. 33
第五章結論與建議................................................... 35
參考文獻........................................................... 37
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1. 林祖嘉、馬毓駿,(2007),特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用,住宅學報,第16 卷,第2期,第1~22頁。
2. 林祖嘉、馬毓駿,(2007),特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用,住宅學報,第16 卷,第2期,第1~22頁。
3. 張梅英、鍾陳佳,(2002),住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市1樓以上之集合住宅為例,土地問題研究季刊,第1卷,第2期,第12~20頁。
4. 張梅英、鍾陳佳,(2002),住宅法拍屋屬性與拍定價格關係之研究-以台中市1樓以上之集合住宅為例,土地問題研究季刊,第1卷,第2期,第12~20頁。
5. 陳乃榕、徐士堯,(2004),現行不動產法拍估價作業之探討,土地問題研究季刊,第三卷,第三期,第131~134頁。
6. 陳乃榕、徐士堯,(2004),現行不動產法拍估價作業之探討,土地問題研究季刊,第三卷,第三期,第131~134頁。
7. 林秋瑾、楊宗憲、張金鶚,(1996),住宅價格指數之研究-以臺北市為例,住宅學報,第4期,第1~30頁。
8. 林秋瑾、楊宗憲、張金鶚,(1996),住宅價格指數之研究-以臺北市為例,住宅學報,第4期,第1~30頁。
9. 花敬群、張金鶚(1999),住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係,都市與計劃,第二十六卷,第一期,第79-94頁
10. 花敬群、張金鶚(1999),住宅空間次市場價格比例與市場規模之關係,都市與計劃,第二十六卷,第一期,第79-94頁
11. 邱國勳、張金鶚,(2003),我國不良資產處理方式之研究,管理評論,第二十二卷,第一期,第75~97頁。
12. 邱國勳、張金鶚,(2003),我國不良資產處理方式之研究,管理評論,第二十二卷,第一期,第75~97頁。
13. 龔永香、江穎慧、張金鶚,(2007),客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價,住宅學報,第16卷,第2期,第23~42頁。
14. 龔永香、江穎慧、張金鶚,(2007),客觀標準化不動產估價之可行性分析-市場比較法應用於大量估價,住宅學報,第16卷,第2期,第23~42頁。
15. 廖仲仁、張金鶚,(2009),景氣期間購屋市場機制選擇及拍賣市場折價效果之再檢視,住宅學報,第十八卷,第一期,第1~21頁。