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研究生:張 崑
研究生(外文):Kung Chang
論文名稱:區分所有建築物重建問題之研究─以都市更新條例為中心
論文名稱(外文):A Study on the Reconstruction of the Condominium -- Focus on Urban Renewal Act
指導教授:謝在全謝在全引用關係
口試委員:林誠二邱玟惠
口試日期:2014-07-03
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:法律學系
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2014
畢業學年度:102
語文別:中文
論文頁數:97
中文關鍵詞:區分所有建築物重建都市更新條例
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立體化利用土地的「集合住宅」型式公寓大廈(區分所有建築物)目前已成為臺灣都市住宅的主流。惟早期興建的公寓大廈現在多已呈現老態,已經逐漸步入需要更新重建的階段。然而區分所有建築物係由建築物之專有部分與該建築物及附屬物之共同部分所組成,乃所有權之特殊型態,其使用特性與區分所有之法律關係,顯然較傳統一般建築物更為複雜,導致重建時常困難重重。目前雖已訂立都市更新條例以司其事,但實務上糾紛仍然層出不窮,成效不彰,甚至該條例部分條文被司法院釋字第709號解釋宣告違憲。若是不能妥善解決區分所有建築物之重建,終必形成嚴重的社會問題。
針對區分所有建築物之重建,公寓大廈管理條例中僅有第13、14條之規定作為點綴,似不足以因應社會需求。依該條例第13條但書第一款規定,配合都市更新計畫而實施重建,即是經由都市更新條例相關規定辦理,為區分所有建築物重建之主要方式。
在現行法律規範下,關於區分所有建築物之重建仍然存有疏漏之處。本論文擬自法律層面切入探討區分所有建築物重建的問題,以及目前都市更新條例有關都市更新事業實施的規定;試圖釐清其間一些與法律相關的觀念與細節,研討提出適切的解決方法與建議。期望能藉此消弭潛在可能發生的紛爭,裨利區分所有建築物重建,達成增進公共利益之目的。

"Collective housing" type of condominium, three-dimensional use of the land, has become the mainstream in Taiwan urban housing. But the early biult condominiums now have rendered the old state. It has gradually entered the stage of renewal and reconstruction. However, condominium building consisting of individual units of the building and the common elements of the building and its accessories, is a special type of ownership. The features of use and the legal relationships of condominium building, are obviously more complicated than the traditional ordinary building. It leads to reconstruction often difficult. Although the Urban Renewal Act has been legislated, but the practice is still on the dispute after another and ineffective. Even some of the provisions of the Act was declared unconstitutional by the Judicial Yuan Interpretation No. 709. If the reconstruction of condominium buildings can not be resolved properly, it will ultimately be a serious social problem.
For the reconstruction of condominium buildings, the Condominium Administration Act has only the provisions of Articles 13 and 14 as an embellishment. It can not satisfy the social demands seemingly. According to proviso section 1 of Article 13 of the Condominium Administration Act, the reconstruction is to be conducted in line with an urban renewal project, which means the reconstruction handled by the relevant provisions of the Urban Renewal Act. It is the main way of the reconstruction of condominium buildings.
Under the active legal system, rules of the reconstruction of condominium buildings still exist omissions. This thesis intends to discuss the problems of the reconstruction of condominium buildings from legal aspect, and the current provisions of the Urban Renewal Act relating to the implementation of urban renewal business. It will try to clarify some concepts and details related to law, propose appropriate solutions and recommendations. We expect to eliminate the potential conflicts that may occur, have advantage to the reconstruction of condominium buildings, and reach the purpose to promote the public interest.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機 1
第二節 研究目的 1
第三節 論文架構 2
第二章 建築物區分所有權基本理論 4
第一節 概論 4
一、區分所有建築物 4
二、建築物區分所有之類型 5
三、區分所有權之構成 5
第二節 區分所有建築物之物權關係 7
一、專有部分 7
二、共有部分 10
三、基地之權利 13
第三節 區分所有建築物之處分與用益 16
一、區分所有權之行使 16
二、共有部分之用益與管理 18
第四節 專用權之約定 19
一、意義 19
二、客體 20
三、取得 20
四、性質 22
五、變更與消滅 22
第五節 實務問題研討 23
一、地下室(層) 23
二、停車位 25
第三章 都市更新條例概論 31
第一節 總則 31
一、立法目的 31
二、主管機關 31
三、用語定義 31
四、處理方式 32
五、實施者 32
第二節 都市更新計畫與更新地區 33
第三節 都市更新事業之實施─申請 36
一、政府實施(公辦都更) 36
二、民間實施(私辦都更) 36
三、申請程序 37
第四節 都市更新事業計畫 42
一、擬訂事業計畫 44
二、舉辦公聽會 45
三、公開展覽 46
四、取得法定比例同意 47
五、報核發布實施 49
第五節 都市更新權利變換 50
一、權利變換概述 51
二、權利變換程序 54
三、權利變換關係人 60
第四章 區分所有建築物重建問題探討 64
第一節 重建之法律問題探討 64
一、概念與類型 64
二、重建要件 65
三、區分所有人間權益之調整 68
四、都市更新實施重建之檢討 71
第二節 重建之實務問題探討 75
一、得以一般建築物方式重建之要件 75
二、法定共有部分登記為專有部分 76
三、獎勵增設停車位 79
四、被強迫拆除重建之避免 82
第五章 結論與建議 86
第一節 結論 86
第二節 建議 87
一、都市更新條例應就不同處理方式訂定相應之規定 87
二、同一基地上建築物不得部分先行辦理重建 88
三、修正公寓大廈管理條例第11條 88
四、修正公寓大廈管理條例第13條 90
五、修正公寓大廈管理條例第14條 92
六、回復公寓大廈管理條例制定時第31條規定 94
七、修正公寓大廈管理條例第56條第3項 94
參考文獻 96
書籍(按作者姓名筆劃為序)
一、中文部分
王澤鑑,民法物權,臺北,自版,增訂二版,2010年6月。
史尚寬,物權法論,臺北,自版,初版,1957年4月。
林誠二,建築物所有權與基地利用權之一體化,收錄於王仁宏教授祝壽論文集編輯委員會編,商事法暨財經法論文集─王仁宏教授六十歲生日祝賀論文集,臺北,元照,初版,1999年8月。
陳谷鴻,都市更新之法律研究,臺北,司法院,初版,2012年12月。
陳新民,憲法基本權利之基本理論(上),臺北,圓照,五版,1999年6月。
黃越欽,住宅分層所有權之比較法研究,收錄於鄭玉波編,民法物權論文選輯(上),臺北,五南,初版,1984年7月。
溫豐文,建築物區分所有權之研究,臺北,三民,初版,1992年2月。
蔡志揚,圖解!良心律師教你看穿都更法律陷阱,臺北,三采文化,初版,2011年8月。
謝在全,民法物權(上)、(中),臺北,自版,修訂五版,2010年9月。
鄭玉波,黃宗樂修訂,民法物權,臺北,三民,修訂十八版,2012年8月。
二、外文部分
丸山英氣,區分所有法(1),日本東京,一粒社,初版,1987年6月。
期刊(按作者姓名筆劃為序)
吳啟賓,關於區分所有建築物問題之探討,法令月刊,第46卷第3期,第12-16頁,1995年3月。
林鳴鏘,都市更新之公共利益─兼評司法院大法官釋字第709號解釋,台灣法學雜誌,第227期,第121-39頁,2013年7月。
陳立夫,我國權利變換方式之都市更新事業制度,全國律師,第12卷第9期,第40-49頁,2008年9月。
陳立夫,我國土地登記法制若干問題之辨析,台灣法學雜誌,第121期,第23-44頁,2009年2月。
溫汶科,建築物之區分所有權,法學叢刊,第96期,第33-38頁,1979年12月。
溫豐文,區分所有建築物法律關係之構造,法令月刊,第43卷第9期,第5-7頁,1992年9月。
溫豐文,公寓大廈重建法律問題之研究,法學叢刊,第177期,第37-53頁,2000年1月。
溫豐文,公寓大廈管理條例若干規定之實像,月旦法學雜誌,第226期,第5-15頁,2014年3月。
劉得寬,建築物區分所有者之空間所有權--公寓大廈各戶之所有權形態,法學叢刊,第93期,第1-11頁,1979年3月。
蔡志揚,都市更新公共利益與財產權保障限度之本質,台灣環境與土地法學雜誌,第1卷第2期,第97-107頁,2012年6月。
蔡志揚,都市更新條例違憲條文屆期失效,不影響新案申請?,台灣環境與土地法學雜誌,第2卷第2期,第151-59頁,2014年6月。
謝在全,建築物區分權要論(上),法令月刊,第53卷第4期,第3-20頁,2002年4月。
謝在全,法定共用部分登記為專有部分之效果,月旦法學雜誌,第161期,第257-65頁,2008年10月。
戴東雄,論建築物區分所有權之理論基礎(I),法學叢刊,第114期,第20-34頁,1984年4月。
戴東雄,從公寓大廈管理條例草案論建築物區分所有大樓搭蓋屋頂建築物及懸掛廣告牌之法律問題,法令月刊,第45卷第12期,第3-11頁,1994年12月。

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1. 吳啟賓,關於區分所有建築物問題之探討,法令月刊,第46卷第3期,第12-16頁,1995年3月。
2. 吳啟賓,關於區分所有建築物問題之探討,法令月刊,第46卷第3期,第12-16頁,1995年3月。
3. 陳立夫,我國權利變換方式之都市更新事業制度,全國律師,第12卷第9期,第40-49頁,2008年9月。
4. 陳立夫,我國權利變換方式之都市更新事業制度,全國律師,第12卷第9期,第40-49頁,2008年9月。
5. 溫汶科,建築物之區分所有權,法學叢刊,第96期,第33-38頁,1979年12月。
6. 溫汶科,建築物之區分所有權,法學叢刊,第96期,第33-38頁,1979年12月。
7. 溫豐文,區分所有建築物法律關係之構造,法令月刊,第43卷第9期,第5-7頁,1992年9月。
8. 溫豐文,區分所有建築物法律關係之構造,法令月刊,第43卷第9期,第5-7頁,1992年9月。
9. 溫豐文,公寓大廈重建法律問題之研究,法學叢刊,第177期,第37-53頁,2000年1月。
10. 溫豐文,公寓大廈重建法律問題之研究,法學叢刊,第177期,第37-53頁,2000年1月。
11. 劉得寬,建築物區分所有者之空間所有權--公寓大廈各戶之所有權形態,法學叢刊,第93期,第1-11頁,1979年3月。
12. 劉得寬,建築物區分所有者之空間所有權--公寓大廈各戶之所有權形態,法學叢刊,第93期,第1-11頁,1979年3月。
13. 戴東雄,論建築物區分所有權之理論基礎(I),法學叢刊,第114期,第20-34頁,1984年4月。
14. 戴東雄,論建築物區分所有權之理論基礎(I),法學叢刊,第114期,第20-34頁,1984年4月。
15. 戴東雄,從公寓大廈管理條例草案論建築物區分所有大樓搭蓋屋頂建築物及懸掛廣告牌之法律問題,法令月刊,第45卷第12期,第3-11頁,1994年12月。
 
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