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研究生:洪國興
研究生(外文):Kuo-Hsing Hung
論文名稱:都市更新建築容積獎勵辦法對房地產開發影響之探討-以高雄市為例
論文名稱(外文):The Study of Influence for House Property Developed Investment of the Urban Renewal Capacity Reward Item -Taking Kaohsiung City as a Sample
指導教授:李建興李建興引用關係晏揚清晏揚清引用關係
指導教授(外文):Jen-Sin LeeYang-Ching Yen
學位類別:碩士
校院名稱:義守大學
系所名稱:企業管理學系
學門:商業及管理學門
學類:企業管理學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2015
畢業學年度:103
語文別:中文
論文頁數:77
中文關鍵詞:都市更新建築容積獎勵辦法房地產開發
外文關鍵詞:urban renewal capacity reward itemhouse property developed investment
相關次數:
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為了能夠加速老舊都市的重建、整建及維護,經由容積獎勵的誘因,促使老舊之都市得以推動更新。藉由市場的交易機制,使地主在政府未徵收前,可以透過容積移轉制度出售給建築開發業者以得到價金補償的機會,除可降低政府直接辦理徵收的財政壓力,亦可讓容積移轉制度成為取得私有地的有效方法。本研究試圖從各利害關係者的觀點與角度來思考,以瞭解到在都市更新建築容積獎勵辦法對房地產開發影響,以為未來推動與修訂容積移轉制度與法令制度時之參考。本研究結論歸納如下:
一、現行對都市更新容積獎勵制度之整體評價,多半是不佳的,包括政府無法依法介入干涉及建商增加獲利但無法回饋房價建商增加獲利但無法回饋房價,政府應確實檢討成效不彰的問題。
二、設置容積獎勵的必要性且合理之原因,包括具開發重建實質之效益、提升房地產價值等優點。而沒必要且不合理之原因,包括建商有獨佔獲利、增加社會成本、不具滿足地主誘因等。
三、都市更新容積獎勵制度之得失,法令制度規定的問題,包括1.無法完成所有程序,2.增加地主與開發商衝突,3.現行相關法令對建築高度限制,4.開發強度增加,造成較大的環境衝擊。執行推動及管理的問題,包括1.地主意見之整合,2.都發局對個案的態度,3.民意高漲致政府公權力不彰,4.參與都更住戶與建商間資訊不對稱。獎勵方式的問題,包括1.委員會意見多,2.多項容積獎勵過度集中,3.與都市發展脈動脫節,違背公益,4.欠缺新的想法與對策,5.高雄土地供給較充裕且平均房價低,6.更新時程無法掌握。對房地產的整體影響以負面影響比例為略高。
四、對房地產的因應解決對策,包括1.政府心態,明確規定公權力執行,2.都發局協調給予協助,3.另訂方法,試行後再做調整,讓相關或非相關者可容易取得資訊,4.引入民間投資的資本與企業化管理。

In order to speed up the reconstruction and maintenance of the old city, via incentives reward volume, prompting the city to promote the old update. With the market trading mechanism, so that the former government did not impose landlord may sell opportunities for building development industry in order to obtain compensation for the price of gold through the volume transfer system, in addition to reducing the government directly for financial pressure imposed, can make volume shift transfer system has become an effective way to acquire private land. This study attempts from points of view of each stakeholder to understand urban renewal building volume incentives regulations impact on real estate development, that the reference to future promotion and transfer system and the revision of the volume of the system when the decree. The conclusions are summarized as follows:
1.The Current overall evaluation of urban renewal volume of mostly poor reward system, including government cannot intervene legally interference and increase profits but builders cannot back Rate builders increase profits but cannot back prices, the government should review the effectiveness of really poor condition issues.
2.The need to set a reasonable reason and volume incentives, including the development of a reconstruction on the essence of efficiency, enhance property values and so on. The reasons is not necessary and unreasonable, including builders have exclusive profit, increased social costs and does not have to meet the landlord and other incentives.
3.The urban renewal incentive system wins and losses, the problem act requirements, including: (1). unable to complete all procedures (2). Increase landlords and developers conflict, (3). the existing relevant laws height restrictions on buildings, (4) increasing development intensity, resulting in greater environmental impact. Promote the implementation and management issues, including: (1). the landlord opinions integration, (2) the attitude of the board has made the case, (3). the public opinion caused by rising government authority failed, (4). the participation is more information asymmetry between residents and builders. The problems of reward, including: (1). The commission opinion more, (2) more volume reward excessive concentration, (3) out of touch with the pulse of the city, against the public interest, (4). lack of new ideas and measures (5) Kaohsiung relatively abundant supply of land, and the average price low, (6) updates scheme could not be hold. verall impact on the real estate to the negative slightly higher.
4.In response to the real estate solutions, including: 1. The government of attitude, clearly defined public power execution, 2. The development council to coordinate all assistance, 3. Another method, the pilot before making adjustments, make related and non-related person can easily obtain information, 4. the introduction of private investment capital and enterprise management.

第一章 緒論
第一節 研究背景與動機………………………………………………… 1
第二節 研究目的………………………………………………………… 3
第三節 研究對象與研究範圍…………………………………………… 4
第四節 研究流程………………………………………………………… 5
第五節 研究限制………………………………………………………… 6
第二章 文獻探討
第一節 都市更新與容積移轉相關理論………………………………… 7
第二節 容積移轉法令及實務…………………………………………… 12
第三節 研究主題相關研究………………………………………………17
第三章 研究設計
第一節 研究架構…………………………………………………………19
第二節 研究方法…………………………………………………………20
第三節 訪談實施…………………………………………………………21
第四節 訪談問卷大綱……………………………………………………22
第五節 資料分析方法……………………………………………………23
第六節 研究倫理…………………………………………………………24
第四章 研究結果分析
第一節 訪談者背景簡介…………………………………………………25
第二節 都市更新容積獎勵制度措施周延性分析………………………26
第三節 參與都市更新容積獎勵制度之誘因……………………………30
第四節 目前都市更新容積獎勵制度對房地產開發業者投資的問題及影 響…………………………………… ……………………………………34
第五節 對容積獎勵制度問題的因應對策………………………………41
第六節 個人對容積獎勵制度影響的見解………………………………43
第五章 結論與建議
第一節 研究結論…………………………………………………………46
第二節 建議事項…………………………………………………………48
參考文獻
中文部分……………………………………………………………………50
英文部分……………………………………………………………………51
附錄
附錄一 高雄市現已通過三個都更案之探討法………………………… 52

一、中文部份
1.丁育群。(2014年4月11日)。「都市更新與國土安全2014都市再生」研討會。主辦單位:財團法人都市發展與環境教育金金會,台北市。
2.于明誠(1998),都市計劃理論與實務,台北市:詹氏書局。
3.王文科(1994),課程與教學導論(研究方法),台北:五南。
4.古永嘉(1996),企業研究方法,台北:華泰。
5.江中信(2009)。都市更新法理與實務,台北市:詹氏書局。
6.吳卓夫、韓道昀(2004),以土地開發觀點探討容積移轉之應用–以台北縣為例,現代營建月刊,第289 期,頁59-66。
7.吳秉蓁(2002),都市更新容積獎勵對開發時機的影響,國立政治大學地政研究所碩士論文。
8.吳俊煒(2001),都市更新容積獎勵對開發時機的影響,國立成功大學都市計畫研究所碩士論文。
9.林佳慧(2009),從建築開發商觀點探討容積移轉制度影響之研究–以台中市實施經驗為例,朝陽科技大學建築及都市設計研究所碩士論文。
10.林芳夙(2013),高雄市公共設施保留地容積移轉機制之探討,義守大學管理學院管理碩士在職專班碩士論文。
11.林英彥、黃正義、賴虹橋、陳奉瑤、周良惠(1987)。市地重劃如何配合促進都市建設發展之研究,台北市:台灣省住宅及都市發展局市鄉規劃處委託研究報告。
12.林元興(1989),都市建築容積加成與轉移制度之基礎研究,台北市:內政部營建署建築研究所。
13.林左裕(2007),不動產投資管理(三版),台北市:智勝文化事業有限公司。
14.林國慶(1992),以可移轉發展權制度維護農業區之可行性分析,經社法制論叢,第10 期,頁.55-82。
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17.張友怡(1999),私部門辦理都市更新問題之研究,國立中興大學都市計畫研究所碩士論文。
18.張隆盛(1999),災後重建計畫政策探討,論文發表於〈921災後城鄉重建政策研討會〉,中央經濟研究院經濟研究所、中山人文社會科學研究所。
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20.陳全勝(2004)。論都市更新容積獎勵對房地產投資報酬率影響之研究-以台北市中山區長安段三小段709、717地號都市更新案為例,國立台灣科技大學建築系碩士論文。
21.陳向明(2002)。社會科學質的研究。台北市:五南。
22.陳明燦(2001),財產權保障、土地使用限制與損失補償學術論文集,台北:翰蘆圖書公司。
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24.黃俊英(1996),行銷研究,管理與技術,台北:華泰。
25.黃建二(1984)。都市更新之研究,台北市:大佳出版社。
26.賴宗裕(1998),容積移轉技術問題之探討,台北建築月刊,第259期,頁11-13。
27.賴宗裕、李家儂(2000),現行容積移轉制度與容積可移轉量評估之探討,土地經濟年刊,第11期,頁69-98。
28.謝文昇(2006),實施都市計劃容積移轉辦法之問題研究──以高雄市為例,國立中山大學公共事務管理研究所碩士論文。
二、英文部份
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2.Gibson , M. S. & Langstaff, M. J., (1982), An Introduction to Urban Renewal , London, Hutchinson & Co. Publishers Ltd.
3.Gottsegen(1992), Planning for Transfer of Development Rights:A Handbook for New Jersey Municipalities, Mount Holly, NJ:The Burlington County Land Use Office.
4.Neuman, W. L. (1997). Social Research Methods: Qualitative and Quantitative Apporaoches. Boston: Allyn and Bacon.
5.Schiffman(1989), Alternative Techniques for Managing Growth , California:The Regents of the University of California.

QRCODE
 
 
 
 
 
                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               
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