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研究生:蔡旻耿
研究生(外文):Tsai, Min Keng
論文名稱:不動產估價主體適格性之研究
指導教授:林左裕林左裕引用關係
指導教授(外文):Lin, Tso Yu
學位類別:碩士
校院名稱:國立政治大學
系所名稱:地政研究所
學門:社會及行為科學學門
學類:公共行政學類
論文種類:學術論文
畢業學年度:103
語文別:中文
論文頁數:136
中文關鍵詞:法解釋論法律漏洞法規範效力法律保留比例原則
外文關鍵詞:legal hermeneuticsloopholeslegal effectlegal reservationprinciple of proportionality
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按未取得不動產估價師資格者,不得辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。此乃不動產估價師法第14條所明定。行政機關於無法律授權情形下,恣意專擅以行政函示將建築師法第16條規定解釋成為建築師依法得辦理建築物及建築土地之估價,導致未取得估價師資格之建築師,是否違反不動產估價師法第14條規定而應依同法第32條規定裁罰之疑義。
上開疑義所涉及者,首先以法解釋論觀點,不動產估價師法第14條本文與但書規定之法律性質為何?又行政機關於無法律明確授權下所為之行政解釋是否逾越法律解釋之界限?其次以法律漏洞補充觀點,不動產估價師法第14條第2項本文規定是否存有法律漏洞?第14條第2項但書規定是否填補本文規定之漏洞?再則以法規範效力觀點,建築師繼續辦理不動產估價權益是否有保護必要?又僅保護建築師繼續辦理不動產估價是否違反平等原則?最後以交易成本及實證觀點,探究不動產估價師與建築師辦理法拍估價有無顯著差異?建築師辦理不動產估價是否引發逆選擇及道德危險?
本文認為,首先以法解釋論觀點,第14條第2項本文與但書規定間,係分屬不同法規範領域;行政機關所為闡釋已逾越法律條文文義所能涵蓋之界限;政機關所為闡釋已違背徹底保障不動產交易安全之目的。其次以法律漏洞觀點,第14條第2項本文規定既符合規範計畫之目的,自非屬法律漏洞;同條項但書規定之增設,並非填補該條項本文之法律漏洞,其僅係重申建築師法與不動產估價師法規範不同;另行政機關所為闡釋,實已肇致無法將估價業者之執業資格及業務責任納入規範之法律漏洞。再則以法規範效力觀點,憲法第86條第2款規定專門職業及技術人員執業資格,應經考試院依法考選銓定之。因此人民選擇從事專門職業之自由,根據憲法之規定,即受限制(大法官釋字第682號)。復既已設有合理保護措施及過渡條款,建築師繼續辦理不動產估價權益即無信賴保護之必要,故增訂第14條第2項但書規定之立法理由,殊非妥適,顯有違憲之虞。另已從事不動產估價業務者中,僅保護建築師繼續辦理不動產估價違反平等原則。爰此,行政機關所為行政闡釋牴觸第14條本文規定,違反法律優位、法律保留、比例、平等原則。最後以實證交易成本觀點,透過實證分析結果顯示,不動產估價師不僅較能提供適切之不動產價值資訊,而且更能有效地降低不動產交易成本,而建築師不受不動產估價師法懲戒規範之拘束,將有引發逆選擇及道德危險之虞。

That without qualification of Real Estate Appraiser no one is allowed to undertake appraisal of land, buildings, crops and interest upon them is specified in Article 14 of the Real Estate Appraiser Art. Nevertheless, through the promulgated Letter No. Taiwan-89-Interior-Construction-8910591 on October, 6, 2000, the Construction and Planning Agency, Ministry of the Interior only relied upon Article 16 of the Architectures Act and then roughly and literally explained that architects could still undertake appraisal affairs without the qualification. Such unfounded and careless explanation is full of ambiguity and controversial and has led to a doubt whether an architect without the qualification could have breached Article 14 of the Real Estate Appraiser Art and should be fined according to Article 32 of the Art.
In many respects there emerge serious concerns that must be further clarified and addressed. First, from the perspective of legal hermeneutics, what does the legislative intent entail the essential stipulation in the first half of Paragraph II of Article 14 and the exceptive provision in the second half? Moreover, without the mandate conferred by law to make such administrative interpretation, has the executive branch of government gone beyond the scope of legal hermeneutics? Second, from the perspective of filling the loopholes in the law, are there loopholes in Paragraph II of Article 14? Has the provision of the proviso to Paragraph II of Article 14 remedied the loopholes? Next, from the perspective of legal effect, is it necessary to protect the interests of architects so that their appraisal affairs remain even though they are not qualified? Has this kind of protection breached the principle of equality? Finally, from the perspective of new institutional economics, can architects who undertake appraisal affairs cause adverse selection and moral hazard if there are differentiated appraisals to the same case between them and real estate appraisers?
All in all, the author has reached some critical conclusions in this article. First, from the perspective of legal hermeneutics, the essential stipulation and the provision of the proviso in Paragraph II of Article 14 belong in separate scopes of legislation. The administrative interpretation made by the executive branch of government has not only gone beyond the scope of legal hermeneutics but also violated the legislative intent to facilitate the safety of transactions of real estate and protect the interests of parties in the transactions. Second, the provision of the proviso is enacted in Paragraph II of Article 14 not for filling the loopholes but only for reaffirming the regulatory difference between the Real Estate Appraiser Art and the Architectures Act because in accordance with the legislative intent the first half of Paragraph II of Article 14 per se leaves no room for loopholes. Ironically, such interpretation creates a new loophole, that is, the provisions of qualification and responsibility for practicing appraisals cannot be entirely applied to whoever undertakes appraisal work. Third, from the perspective of legal effect, in Subparagraph 2 of Article 86 of the Constitution of the Republic of China it is specified that qualifications for practice in specialized professions or as technicians shall be determined and registered through examination by the Examination Yuan in accordance with law. People’s freedom to choose occupations is thus limited under the Constitution. Additionally, whoever has undertaken real estate appraisal stated before the Act takes effects still has time to obtain the requisite qualification in that transitional provisions specified in Article 44 provides reasonable protective measures. Hence, the provision enacted in the proviso of Paragraph II of Article 14 to allow only architects to continue practicing appraisal works not only is unnecessary legitimate expectation but also infringes the Constitution and the principle of equality since architects have no more expectations or interests lost after the Act takes effect than the others. Consequently, the administrative interpretation of Article 14 has simultaneously breached the principles of legal hierarchical structure, legal reservation, proportionality and equality. Finally, in order to justify the theory of new institutional economics, the author conducts an empirical research on the difference of judicial foreclosure appraisals between the architects and real estate appraisers. The result shows that the real estate appraisers not only provide more proper and valuable information of real estate but also incur lower transaction cost than the architects do, and that architects who shall be not held liable for any fine or punishment resulting from violating the Real Estate Appraiser Art indeed generate adverse selection and moral hazard.

第一章 緒論 1
第一節 研究動機與目的 1
第二節 研究問題與架構 4
第二章 不動產估價相關爭議彙整 7
第一節 建築師辦理不動產估價之爭議 7
第二節 司法實務與學術界見解 13
第三節 小結 14
第三章 法解釋論之觀點 16
第一節 估價師法立法目的理由 16
第二節 法解釋論之文義、歷史解釋 18
第三節 不動產估價體系、目的解釋之內容 25
第四節 不動產估價主體規範之合憲性解釋 36
第五節 小結 41
第四章 法律漏洞觀點 44
第一節 法律漏洞之意義及類型 44
第二節 法律漏洞補充方法與界限 57
第三節 不動產估價主體規範之法律續造 66
第四節 小結 75
第五章 法規範效力論觀點 79
第一節 法規範之效力 79
第二節 法規範之生效要件 84
第三節 立法行為之界限 98
第四節 小結 112
第六章 交易成本觀點與實證分析 116
第一節 交易成本觀點 118
第二節 樣本分析 123
第三節 實證設計與結果分析 126
第四節 小結 129
第七章 結論與建議 130
第一節 結論 130
第二節 建議 132
第八章 參考文獻 134

中文期刊論文

王澤鑑,舉重明輕、衡平原則與類推適用(上),法令月刊,47卷2期,1996.02。
李惠宗,三次翹課,死當!--不當聯結禁止原則在學業成績評量上的應用,台灣法學雜誌,2004.03,第56期。
李惠宗,不當聯結立法之禁止立法之界限(二),月旦法學教室,第32期,2005.06,。
李惠宗,個案立法之禁止-立法行為之界限(一),月旦法學教室,第29期,2005.03。
李惠宗,從大法官釋字453號解釋論司法審查在專業證照法制上之功能,東海法學研究第13期,1998.12。
李惠宗,論營業許可基準之司法審查-兼論我國憲法上營業自由之限制,精舍法制論叢,第5期,1990.1。
李惠宗,從法理到立法技術-以大法官有關國會對於條約審議權的解釋為中心,台灣法學雜誌,127期,2009.5。
李惠宗,論比例原則作為刑事立法的界限-大法官釋字第517號解釋評釋,台灣本土法學,18期,2001。
李惠宗,論國軍老舊眷村改建條例的多重不平等-從體系正義觀點評大法官議決釋字第458號解釋,台灣本土法學,第4期,1999.10。
李建良,行政法上不當聯結禁止原則,月旦法學雜誌,2002.08,第82期。
李建良,專門職業人員之依法考選與記帳士之執業資格-釋字第655號解釋,台灣法學雜誌,124期,2009.3。
李建良,違憲審查程序種類之比較研究-憲法訴訟的法理辯證與制度選擇,東亞法學評論,第1卷第1期,2010.3。
肖雪慧,民主、憲政的古代起源,社會科学論壇,2013,第11期。
林唐裕,知識經濟時代專門職業及技術人員考試發展趨勢之研究,收錄於「95年考選制度研討會系列三會議實錄」,2006.12。
施能傑,考試權獨立機關化定位的新討論-民主責任政治之檢驗,台灣民主季刊,第6卷第1期,2009.3。
許志雄,職業自由之保障與規制,月旦法學教室,No.104,2011.6。
許春振,德國專門職業及技術人員管理法制,臺灣海洋法學報第7卷第2期,2008.12。
許育典,當教師工作權遇到學生自我實現權-釋字第702號解釋的憲法疑義,月旦法學雜誌,No.211,2012.12。
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黃舒芃,法律保留原則在德國法秩序下的意涵與特徵,中原財經法學,2004,第13期。
黃舒芃,法律明確性原則的制度功能-評釋字第702號解釋對法律明確性原則之認定,裁判時報,No.17,2012.10。
黃越欽,憲法工作權之意義暨其演進,月旦法令月刊,第51卷第10期,2000.10。
喬育彬,我國憲法及增修條文所規範考試權體制之比較研究,中國行政評論,1995.09,第4卷第4期。
湯德宗,司法院大法官有關「權力分立原則」解釋之研析(上):總體分析,1995.12,政大法學評論,第54期。
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董保城,從大法官法律保留之解釋論憲法考試權,國家菁英,第6卷第4期,2010.12。
董保城,釋字655號解釋對維護專門職業資格專業及技術人員法建構之探討,2009.6,國家菁英季刊第5卷第2期,2009.6。
陳愛娥,考試權與應考試權之間的抉擇-評釋字第682號,月但裁判時報,2011.06,No.9。
陳愛娥,憲法工作權涵義之演變—我國與德國法制之比較,收錄於台大政治系主辦,「全球化與基本人權:政治學與公法學之對話」學術研討會,2003.12,台大社會科學院國際會議廳。
顏愛靜,由知識經濟談不動產估價師專業技術人才證照制度,國家菁英季刊,第2卷第2期,2006。
蘇永欽,我國憲政體制下的獨立機關(上),月旦法令月刊,第59卷第1期,2008.1。
蔡文良,五權憲法中考試權獨立行使之意涵與發展,政策研究學報,第1期,2001.7。
蔡宗珍,法律保留思想及其發展的制度關聯要素探微,台大法學論叢,第39卷第3期,2010.9。
蔡宗珍,營業自由之保障及其限制-最高行政法院2005年11月22日庭長法官聯席會議決議評價,台大法學論叢,第35卷第3期,2006.5。

中文書籍
王澤鑑,民法概要,2010.06,三民書局。
林子儀、葉俊榮、黃昭元、張文貞編著,憲法權力分立,2013.09,修訂二版,新學林出版股份有限公司。
林合民、李震山、陳春生、洪家殷、黃啟禎合著,行政法入門,2010.06,元照出版社。
林森田,土地經濟學,2008.08,作者自版。
林左裕,不動產投資管理,2010.09,四版,智勝文化事業有限公司。
林惠玲、陳正倉合著,應用統計學,2006.7,3版,雙葉書廊有限公司。
吳從周,當然解釋與類推適用係不同法律思維方式,收錄於民事法學與法學方法,第1冊,2008.03,作者自版。
吳從周,民事法學與法學方法,第2冊,2010.03,作者自版。
吳從周,民事法學與法學方法,第4冊,2010.03,作者自版。
吳 庚,行政法之理論與實用,9版,2003.10,三民書局。
李惠宗,行政法要義,2013.08,元照出版公司。
李惠宗,行政法院有關不當聯結禁止原則判決之研究,-兼評司法院大法官釋字626號解釋,收於城仲模教授古稀祝壽論文即-21世紀公法學之新課題,第2册,新學林出版社,2008.10。
李惠宗,案例式法學方法論,新學林出版股份有限公司,2010.09,一版。
李惠宗,憲法要義,2012.09,元照出版公司。
李建良,基本權利與國家保護義務,收於氏著,憲法理論與實踐(二),新學林出版公司,2000。
施啟揚,民法總則,2000.04。
邱浩政,量化研究與統計分析:SPSS(PASW)資料分析範例解析,2011.2五南圖書出版股份有限公司。
許宗力,論法律保留原則,收於氏著,法與國家權力,1993.04元照出版公司,增訂2版。
許育典,憲法,2013.02,6版,元照出版有限公司。
程修明,論基本權保障之「禁止保護不足原則」,收於城仲模教授六秩華誕祝壽論文集:憲法體制與法制行政,三民書局,1998.08,初版。
黃茂榮,法學方法與現代民法,2011.09增訂6版,國立台灣大學法律系法學叢書編輯委員會。
梁仁旭、陳鳳瑤,不動產估價,2014.03,作者自版。
楊日然,法理學,2005.10,三民書局。
楊仁壽,法學方法論,1999,中國政法大學出版社。
鄭玉波,黃宗樂修訂,法學緒論,2003,三民書局。
陳慈陽,憲法學,2005.11,2版,元照出版有限公司。
鍾惠民、吳壽山、周賓凰、范懷文,財金計量,2009.3,修訂3版,雙葉書廊有限公司。
邊泰明,土地使用規劃與財產權-理論與實務,2004.09,詹氏書局。

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4. 李建良,行政法上不當聯結禁止原則,月旦法學雜誌,2002.08,第82期。
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