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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:郭俊佑
研究生(外文):Kuo Chun Yu
論文名稱:不動產交易相關法制-以履約擔保及產權保險為中心
論文名稱(外文):The Security of Real Estate Transaction - Focused on Escrow System and Title Insurance
指導教授:謝哲勝謝哲勝引用關係
指導教授(外文):Shieh Jer-Shenq
口試委員:吳光明王文宇謝哲勝楊宏暉黃健彰
口試委員(外文):Wu Guang MingWang Wen YeuShieh Jer-ShenqYang,Hung-HuiHuang Chien Chang
口試日期:2016-06-24
學位類別:博士
校院名稱:國立中正大學
系所名稱:法律系研究所
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2016
畢業學年度:104
語文別:中文
論文頁數:338
中文關鍵詞:履約擔保交易安全產權保險不動產不動產登記
相關次數:
  • 被引用被引用:6
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不動產之價值,在經濟社會脈絡中,具有一定相當之利益,透過不動產交易所衍生的經濟效益,更是促進金融市場之活絡與資金靈活運用,有助於國家整體經濟與國際競爭力。而不動產交易安全所呈現之面貌,一直以來攸關社會重大議題,因此確實有必要針對不動產法制做進一步之檢視,相對重要的是建立一套能夠有效預防糾紛的事前交易機制,使交易之風險能夠透過交易安全機制而得以事先預防或排除,進而減少交易糾紛。
為了保障不動產交易安全,我國不動產交易有履約擔保(俗稱履約保證)制度之運用。然我國履約擔保內容,參照成屋與預售屋之契約範本,抑或建築經理公司之運作,僅確保交易價金之交付,並無確保產權之無瑕疵交付,因此有必要探討美國施行已久的Escrow制度,包含在Escrow Law規範下之履約擔保之運作程序、約束力及適用範圍;此外對照我國實務操作及建築經理業管理條例草案等規定,推陳適合我們國情的履約擔保制度,強化不動產交易過程安全制度之維護。
不動產交易糾紛常因產權不清所導致,而產權保險(title Insurance),尤其在起源地即美國,此保險制度即是用以保障不動產交易安全,目的是為了保障被保險人所有之各種權利發生瑕疵或被人侵占所受損失之填補。而產權保險亦攸關不動產登記制度,在登記制度之學理與實務上,從私經濟活動的角度來看,具有保護交易安全的功能,而我國現行物權法之修正與不動產登記法草案之擬定,我國登記制度已有部分採登記對抗主義。因此,我國尚未有完整產權保險之法規範下,探究美國產權保險之規定、效力、賠償範圍等,透過此制度之說明,相對於我國不動產有無產權保險制度適用可能性,以確保交易過程中之不動產權利瑕疵擔保,以及在實務上如何運用於不動產交易,以強化不動產交易安全之保護。

第一章 緒論
第一節 研究動機及目的
第一項 研究動機
第二項 研究目的
第二節 研究範圍及方法
第一項 研究範圍
第二項 研究方法
第三節 文獻探討
第四節 研究架構及流程
第一項 研究架構
第二項 研究流程

第二章 不動產交易法制概論
第一節 不動產之定義與交易性質
第一項 不動產之定義與範圍
第二項 不動產交易之性質
第二節 不動產交易流程與經濟及風險分析
第一項 成屋買賣交易流程
第一款 買賣雙方是否透過不動產經紀業交易
第二款 簽訂不動產買賣契約書與稅賦
第三款 不動產之點交
第二項 預售屋買賣交易流程
第一款 預售屋交易流程
第一目 廣告行銷及契約簽訂
第二目 價金支付階段
第三目 完工登記及貸款階段
第四目 交屋點交
第二款 預售屋交易流程分析
第三項 不動產交易之經濟分析
第一款 寇斯定理之運用與限制
第二款 交易成本分析
第一目 交易成本之種類
第二目 資訊解析成本
第三目 不動產交易當事人之風險成本
第三款 降低交易成本之經濟分析
第一目 物權法定與私法自治
第二目 公示原則及公信原則
第三目 公示原則與降低資訊成本之關連性
第四目 不動產交易資訊公開降低資訊解析成本
第五目 契約之聯立與交易當事人之風險成本
第六目 居間斡旋對經濟成本之助益
第三項 不動產交易風險與控管
第一款 交易風險類型
第二款 交易風險之控管方式
第三節 現行不動產交易安全相關規範
第一項 不動產交易糾紛之現況
第二項 適用不動產交易之法規範內容
第一款 共同性法規範
第一目 公平交易法
第二目 消費者保護法
第三目 土地法及相關法規
第二款 特別業法相關規範
第一目 不動產經紀業
第二目 地政士
第三目 公證人
第三目 建築經理業
第三項 提升不動產交易安全制度之引進-小結

第三章 不動產履約擔保
第一節 不動產履約擔保之緣起
第一項 履約擔保之定義與適用範圍
第一款 一般商品之履約擔保
第二款 不動產交易之履約擔保
第三款 不動產交易履約擔保名稱之迷思
第二項 不動產履約擔保之性質
第一款 不動產履約擔保與價金信託之差異性
第二款 履約擔保契約之性質
第一目 保證契約
第二目 信託契約
第三目 混合性契約
第二節 不動產履約擔保之運作與法律關係
第一項 履約擔保之運作流程
第一款 締約
第二款 用印及完稅
第三款 點交
第二項 預售屋之履約擔保流程及內容
第一款 履約擔保機制內容區分
第二款 不動產開發信託
第三款 價金信託
第四款 預售屋履約擔保之評析
第三項 不動產履約擔保之法律關係
第一款 不動產交易當事人與建築經理公司
第二款 銀行與建築經理公司之關係
第三款 地政士與履約擔保相關人之關係
第四款 仲介業者與履約擔保相關人之關係
第三項 我國不動產履約擔保制度之檢討
第一款 履約擔保制度之功能受限與質疑
第二款 法令制度之欠缺與管制
第三款 付款中間人之定位與風險控管
第三節 Escrow機制之介紹與運用
第一項 Escrow之定義與功能運用
第一款 Escrow之定義
第二款 Escrow之運作目的與特色
第二項 託管機構之設立與指令運用
第一款 託管機構之設立與職責
第二款 託管指令與託管帳戶之運用
第三項 美國不動產託管機構運作程序
第一款 託管機制之基本規範
第二款 託管機構之運作程序
第四節 推動我國Escrow制度之運用與展望
第一項 Escrow與我國履約擔保制度之比較
第一款 法制規範密度之差異
第二款 配套機制之運用程度
第三款 履約擔保辦理機構之性質
第二項 我國履約擔保制度之修正與進展-小結
第一款 消費者保護意識之開展
第二款 託管帳戶之稽核與獨立
第三款 產權保險之配套運用可行性
第四款 中間人角色之定位與託管機構法制化
第一目 中間人角色之定位
第二目 法制化與前瞻

第四章 產權保險
第一節 不動產登記制度與產權保險發展之關聯性
第一項 不動產登記制度之探討
第一款 登記制度之概念與功能
第二款 土地登記制度之立法例
第二項 產權保險與登記制度之關連性
第二節 產權保險之演進與發展
第一項 產權保證演進為產權保險
第一款 契據擔保義務(warranty deed)
第二款 產權摘要(title abstract)
第三款 產權意見書(title opinion)
第四款 產權保證間接促進產權保險之開展
第二項 產權保險之起始與開展
第一款 產權保險起源案例
第二款 產權保險演進面向
第三款 產權保險之開展
第三節 產權保險之運作方式與規範內容
第一項 產權保險之基本分類
第一款 業主產權保險
第二款 貸款人產權保險
第二項 產權保險之運作方式
第一款 申請投保產權保險
第二款 產權調查程序
第三款 產權報告與承約
第四款 產權鏈
第三項 產權保險基本規範內容
第一款 契約標的
第二款 產權保險契約之當事人
第一目 保險人、要保人及被保險人
第二目 受益人
第三款 產權保險契約之承保範圍與除外條款
第一目 產權保險之承保範圍
第二目 保險契約之除外條款
第四款 產權保險契約責任之承擔
第四項 產權保險之功能發揮與特性
第一款 產權保險制度之功能發揮
第二款 產權保險運作特性
第四節 我國產權保險之發展與運用
第一項 導入產權保險之動機
第一款 控制不動產交易風險
第二款 推動不動產抵押貸款證券化市場之發展
第三款 促進不動產關係產業之健全發展
第二項 我國不動產相關制度與產權保險之連動性
第一款 不動產登記制度之關連性
第二款 不動產登記錯誤賠償與產權保險之關連性
第一目 不動產登記錯誤之規範
第二目 土地法第68條與國家賠償法之關連性
第三目 登記審查賠償責任與產權保險之替代性
第三款 善意取得制度與產權保險之關連性
第一目 不動產善意取得之基本要件
第二目 產權保險制度對善意取得制度之補強性
第三項 我國產權保險制度之建構
第一款 我國在產權保險相類似之運作
第二款 產權保險之定義性建立
第三款 產權保險之具體實踐¬
第一目 產權保險公司運作模式
第二目 適切產權保險範圍之訂定
第三目 產權保險賠償範圍之訂定
第四目 產權保險公司之代位求償制度
第四款 完善產權保險配套機制-小結
第一目 不動產登記制度之方向
第二目 強化不動產產權查詢制度與調查程序
第三目 小結

第五章 結論--不動產交易安全制度之展望

參考文獻

一、中文文獻

(一)專書

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