臺灣博碩士論文加值系統

本研究使用分量迴歸法探討夜市與捷運兩因子對於鄰近不動產價格之狀況，其中捷運區之劃分範圍為鄰近五百公尺，夜市商業區域劃分依據為鄰近一公里。本研究分析內政部不動產實價登錄系統提供之2015年第四季資料，選擇台北市各行政區之房地及房地加車位案件，建物型態選取套房、公寓、華廈、住宅大樓，並排除預售屋及親友間交易之案件。模型應變數分別以單價及總價進行探討，分量迴歸之分量選取0.1、0.25、0.5、0.75、0.9。分析結果顯示捷運對於各分量價格之鄰近不動產皆顯著，且係數為正，有高價位效果大於低價位效果之現象。夜市則只在高分量價格下顯著，且係數為負，顯示夜市之負面外部性對於鄰近之高價位不動產有著負向的影響。此外，夜市對於鄰近之低價位不動產有價格提升的現象，然其效果不顯著。

In this research, we use quantile regression to investigate the impacts of metro station and night market on housing prices. When the distance between sample location and metro station is less than 500 meter, we define this sample is in the “metro effect area”. Similarly, the distance of “night market effect area” is 1 kilometer.
Applying the historical real transaction data in Taipei in 2015 quarter 4, we found:
(1) There is a significant and positive effect for metro station on housing prices in every quantile. When the quantile is higher, the effect tends to be larger. That means at high price level, buyers are willing to pay more to buy the house which is located in the “metro effect area” than at the lower level.
(2) The effect for the night market on housing prices is only significant at the high quantile. The effect is negative, that means at high price level, if the house is in the “night market effect area”, buyers will reduce the price compare to the house outside the effect area. Besides, at low quantile, the impact for night market on housing price seems to be positive, however, this effect is not large enough to be significant.

摘 要 I
ABSTRACT II
致 謝 III
目 錄 III
圖目錄 VI
表目錄 VII
第壹章 緒論 1
第一節 研究動機與背景 1
第二節 研究問題與目的 3
第三節 研究範圍與方法 4
第四節 研究架構與流程 6
第貳章 文獻探討 7
第一節 夜市相關文獻探討 7
一、 台北市夜市發展概況 7
二、 夜市攤販對都市的影響 8
三、 小結 8
第二節 捷運相關文獻回顧 9
第三節 分量迴歸文獻探究 10
第參章 研究設計 12
第一節 研究假說 12
第二節 研究分析方法 13
一、 模型設計 13
二、 變數選取 14
第肆章 實證結果分析 17
第一節 樣本敘述統計 17
第二節 實證結果 19
一、 單價模型 19
二、 總價模型 20
第伍章 結論與建議 25
第一節 研究結論 25
一、 捷運站與鄰近不動產價格之關係 25
二、 夜市與鄰近不動產價格之關係 25
第二節 研究限制及建議 26
參考文獻 27
(一) 中文部分 27
(二) 英文部分 29

1. 張怡文、江穎慧、張金鶚(2009)，分量迴歸在大量估價模型之應用—非典型住宅估價之改進，都市與計畫，36(3)，281-304。
2. 侯錦雄、莊士瑩(1998)，攤販與遊憩體驗之關係──以松柏嶺受天宮為例，東海學報，39(6)，63-80。
3. 馮正民、曾平毅、王冠斐(1994)，捷運系統對車站地區房價之影響，都市與計畫，21(1)，25-45。
4. 林禎家、黃志豪(2003)，台北捷運營運前後沿線房地屬性特徵價格之變化，運輸計畫季刊，32(4)，777-800。
5. 洪得洋、林祖嘉(1999)，台北市捷運系統與道路寬度對房屋價格之研究，住宅學報，8，47-67。
6. 林祖嘉、馬毓駿(2007)，特徵方程式大量估價法在台灣不動產市場之應用，住宅學報，16(2)，1-22
7. 彭建文、楊宗憲、楊詩韻(2009)，捷運系統對不同區位房價影響分析—以營運階段為例，運輸與計畫季刊，38(3)，275-296。
8. 莊家張、管中閔(2005)，台灣與美國股市量價關係的分量迴歸分析，經濟論文，33(4)，379-404
9. 廖仲仁、張金鶚(2006)，不對稱的仲介服務價格效果：分量迴歸法之檢驗，都市與計畫，33(1)，1-16
10. 宋豐荃(2014)，鄰近公園有助提升房價嗎？-大小公園對高低房價影響程度之研究，政治大學，地政學系，碩士論文。
11. 康祝誠(2011)，CME玉米期貨價量關係的分量迴歸分析，成功大學，財務金融研究所，碩士論文
12. 黃鐘慶(2014)，股權評價模型與短期市場情緒分析-分量迴歸法，成功大學，財務金融研究所碩士在職專班，碩士論文
13. 張永郎(2015)，美國產物保險公司再保險決定因子：分量迴歸分析，管理評論，34(4)，41-57
14. 戴國正(2012)，大眾捷運系統對房價影響效果之再檢視，政治大學，地政學系，碩士論文。
15. 陳忠廉(2013)，捷運對場站周邊房地價格之影響—「以台北市捷運南港線為例」，中國文化大學，環境設計學院及都市計劃研究所，碩士論文。
16. 交通部(2003-2014)，來台旅客消費及動向調查。
17. 台北市市場處(2015)，2015台北市夜市旅遊導覽手冊。
18. 台北市文獻委員會(2011)，台北夜市文化—口述歷史座談會。
19. 謝英俊(1997)，台北地區攤販之空間研究。
20. Bajic, V.(1983), “The Effect of a New Subway Line on Housing Prices in Metropolitan Toronto”, Urban Studies, 20, 147-158.
21. Benjamin, J. D., and Sirmans, G. S., (1996), “Mass Transportation, Apartment Rent and Property Values”, Journal of Real Estate Research, 12(1), 1-8.
22. Bowes, D. R., and Ihlanfeldt, K. R.(2001), “Identifying the Impacts of Rail Transit Stations on Residential Property Values”, Journal of Urban Economics, 50, 1-25.
23. Cannaday, R. E., and Sunderman, M. A.(1986), “Estimation of Depreciation for single-family appraisal”, Real Estate Economics, 14(2), 255-273.
24. Chernobai, E., Reibel, M., and Carney, M.(2011), “Nonlinear Spatial and Temporal Effects of Highway Construction on House Prices”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 42, 348-370.
25. Court, A.T.(1939), “Hedonic Price Indexes with automotive examples”, in“The Dynamics of Automobile Demand”, General Motors, New York.
26. Dewees, D. N.(1976), “The Effect of a Subway Improvement on Residential Property Values in Toronto”, Journal of Urban Economics, 3, 357-369.
27. Fisher, J. D., Smith, B. C., Stern, J., and Webb, R. B.(2006), “Analysis of Economic Depreciation for multi-family property”, Journal of Real Estate Research, 27(4), 1-24.
28. Gibbons, S. and Machin S.(2005), “Valuing Rail Access Using Transport Innovations”, Journal of Urban Economics, 57, 148-169.
29. Goodman, A. C.(1978), “Hedonic Prices, Price Indices, and Housing Markets”, Journal of Urban Economics, 5(4), 471-484.
30. Griliches, Z.(1971), “Hedonic Price Indices for Automoblies: an econometric analysis of quality change”, in“Price Indexes and Quality Change”(Griliches, Ed.), Havard, Cambridge, Massachusetts.
31. Hao, L., and Naiman, D. Q.(2007), “Quantile Regression”, SAGE Publications.
32. Kilpatrick, J. A., Throupe, R. L., Carruthers, J. I. and Krause, A.(2007), “The Impact of Transit Corridors on Residential Property Values”, Journal of Real Estate Research, 29(3), 303-320.
33. Koenker, R. and Bassett, G.W.(1978), “Regression Quantiles”, Econometrica, 46(1), 211-244.
34. Koenker, R. and Bassett, G.W.(1982), “Robust test for heteroscedasticity based on regression quantiles”, Journal of Derviatives, 50(1), 43-62.
35. Koenker, R.(1994), “Confi”, Biometrika, 81(4), 673-800
36. Koenker, R. and Hallock, K.(2001), “Quantile Regression”, Journal of Economic Perspectives, 15(4), 143-156.
37. Mak, S., Choy, L., and Ho, W.(2010), “Quantile Regression Estimates of Hong Kong Real Estate Prices”, Urban Studies, 1-12.
38. McMillen, D. P. and McDonald, J.(2004), “Reaction of Prices to a New Rapid Transit Line: Chicago’s Midway Line, 1983-1999”, Real Estate Economics, 32(3), 463-486.
39. Rosen, S.(1974), “Hedonic Prices and Implict Markets: Product Differentiation in Pure Competition”, Journal of Political. Economy., 82, 34-55.
40. Sirmans, G. S., Macpherson, and Zietz, E. N.(2005), “The composition of hedonic pricing models”, Journal of Real Estate Literature, 13(1), 3-44.
41. Voith, R.(1991). “Transportation, Sorting and House Values”.Real Estate Economics, 19(2), 117-137.
42. Zietz, J., Ziets, E. N., and Sirmans, G. S.(2008), “Determinants of House Price: A Quantile Regression Approach.”, Journal of Real Estate Finance and Economics, 37, 317-333.