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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:蔡幸芳
研究生(外文):TSAI,HSING-FANG
論文名稱:房屋本身特徵及區域外部環境對房屋價格的影響
論文名稱(外文):The efficets of house inner characteristics and outside environment characteristics on housing price
指導教授:陳碧綉陳碧綉引用關係
指導教授(外文):CHEN,BIH-SHIOW
口試委員:陳怡宜林佑真
口試委員(外文):CHEN,YI-YILIN,YU-CHEN
口試日期:2016-07-09
學位類別:碩士
校院名稱:東吳大學
系所名稱:經濟學系
學門:社會及行為科學學門
學類:經濟學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2016
畢業學年度:104
語文別:中文
論文頁數:102
中文關鍵詞:特徵價格法房價變動因素迴歸分析縱橫資料分析
外文關鍵詞:Hednonic Price TheoryHousing price change factorsRegression analysisPanel data analysis
相關次數:
  • 被引用被引用:10
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房屋價格會受到本身內部特徵及外在環境特徵等因素的影響,從過去的相關研究中,因房屋的實際成交價格資料難以取得,所以大多偏向於預售屋市場的研究;並且大多以台北、台中及高雄等都會區為研究範圍,鮮少以台灣地區各縣市為範疇探討房價變動之因素。100年6月1日奢侈稅實施後的三年間造成房市量縮價增的情況,但對於全台各地區房價的波動幅度卻有著不一樣結果,顯見除了房屋本身特徵對房屋價格有必然影響外,隨著各縣市都市化程度與人口結構發展所帶來的效應,區域外在環境特徵,將可能是造成區域間房屋價格與交易量變動差異的主要因素,因此,本研究擬針對台灣地區各縣市房地產實際交易登錄資料,探討各年度區域間影響因素與房地產價格之間的關係。
本研究以「財團法人金融聯合徵信中心」提供2012至2014年之台灣地區各縣市個人購置房屋契約價格為研究資料,運用線性關係模式,探討房屋本身特徵(如:建物類型、建坪、車庫及屋齡等)對房屋價格變動之影響。研究結果指出房屋本身特徵對房價變動具解釋能力;不同時期房屋本身特徵對各縣市房價變動的解釋程度均不相同,但在各縣市房屋價格變動方面,實際價差金額普遍介於0-10,000元/坪之間,整體而言對房價影響並不大。房屋本身特徵對價格雖具解釋能力,但對於房屋價格影響程度差異,尚可能來自於區域外在環境特徵,故本研究以每坪房屋價格為被解釋變數,採用固定效果模型的縱橫資料分析,分別以失業率、離婚率、醫療機構數、65歲以上人口比例、扶幼比及人口增加率等變數,探討外在環境特徵對房價所造成之影響。研究結果指出失業率及65歲以上人口比例對房屋價格呈現負向關係;離婚率、醫療機構數、扶幼比及人口增加率對房屋價格呈現正向關係。

Housing price is affected by itself inner and outside environment characteristics. Reviewing past related researches, it is difficult to obtain the deal housing price. Thus most researches focused on the pre-sale house market, especially in the city area of Taipei, Taichung, and Kaohsiung. A few of researches discussed about the housing price factors within the scope of county and city in Taiwan. Since the Luxury Tax had been implemented on June 1st, 2011, and it caused the housing transition amount reducing and housing price raising in the following 3 years. However, the housing price fluctuation differed from regions in Taiwan. It is obvious that the housing price is affected by not only house inner characteristics but also the urbanization and personnel structure of regions in Taiwan. The outside environment characteristics might be the main factor of causing housing price and transition change at regions. This study adopted the panel method to explore the relationship between region factors and housing price.
This study used the personnel purchasing contract housing price in every county and city in Taiwan from 2012 to 2014, and the database was offered by Joint Credit Information Center. The method of this study was using linear relationship model to discuss the effects of house inner characteristics (e.g. building types, floor space, garage, and building age)on housing price. The results of this study indicated that there is relationship between house inner characteristics and housing prince changes. The degree of the relationship between house inner characteristics and housing price differs from different periods of time. The real difference of housing price change in every county and city from 0 to 10000 NT dollars per 36 square fee. The relationship between house inner characteristics and housing prince is weak. The outside environment characteristics might be considered as the factors of housing price changes. The housing price was used as the independent variable and the unemployed rate, divorce rate, the amount of medic facilities, the proportion of the population over 65-year-old, young age population dependency ratio, and the rate of population growth were used as the variables in this study. This study tried to explore the relationship between the outside environment characteristics and the housing price by panel data analysis. The results of the study indicated that there is negative relationship between unemployed rate, the proportion of the population over 65-year-old and housing price, but the positive relationship between divorce rate, the amount of medic facilities, young age population dependency ratio and the rate of population growth.

目錄
第一章 緒論 1
第一節 研究背景 1
第二節 研究動機與目的 2
第三節 研究架構與流程 3
第二章 文獻回顧 5
第一節 特徵價格法探討房價之相關文獻 5
第二節 區域房價相關議題的實證研究 11
第三節 運用PANEL DATA 模型探討房價之相關文獻 16
第三章 研究方法 20
第一節 特徵價格理論 20
第二節 縱橫資料迴歸分析 24
第三節 變數定義與衡量 29
第四章 實證結果與分析 49
第一節 特徵價格模型實證分析 49
第二節 縱橫資料(PANEL DATA)分析 62
第五章 結論 68
參考文獻 71
附錄 77

表目錄
表2 1 影響房價變數之文獻整理 10
表2 2 區域房價相關議題文獻整理 15
表2 3 PANEL DATA 模型探討房價相關文獻整理 19
表3 1 變數預期符號表(本身特徵) 30
表3 2 變數預期符號表(外在特徵) 32
表4 1 資料調查與來源 49
表4 2 屬性資料敘述統計─房價 51
表4 3 屬性資料敘述統計─建坪 52
表4 4 屬性資料敘述統計─屋齡 53
表4 5 台北市(2012-2014年)樣本迴歸結果 54
表4 6 2012年各縣市整體自變數統計 55
表4 7 2013年各縣市整體自變數統計 57
表4 8 2014年各縣市整體自變數統計 59
表4 9 縣市外在特徵變數統計資料 63
表4 10 一因子估計檢定結果 64
表4 11 兩因子估計檢定結果 65
表4 12 變數分析結果 65


圖目錄
圖 1-1 研究流程圖 4
圖 4-1 資料統計研究方法 35



中文部分
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