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研究生:黃麒睿
研究生(外文):Huang, Chi-Jui
論文名稱:社會住宅對於周邊房價影響之研究-以臺北市為例
論文名稱(外文):The Study of Neighborhood Effect on House Price cause by social housing in Taipei city
指導教授:王聰榮王聰榮引用關係
口試委員:閻亞寧李榮裕楊紹裘
口試日期:2016-06-03
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺北科技大學
系所名稱:建築與都市設計研究所
學門:建築及都市規劃學門
學類:建築學類
論文種類:學術論文
畢業學年度:104
中文關鍵詞:特徵價格法鄰避現象臺北市社會住宅
外文關鍵詞:HPMNIMBYSocial housingTaipeiSocial housing
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社會住宅在國際之間已行之有年,且是一種以創新且新穎的手法與制度,使其成為當地居民引以為傲的地方特色之建築。然而,臺灣國民住宅因管理維護不當及缺乏相對應的配套措施,常被視為貧民窟;進而使得社會住宅亦被歸類為窳陋不堪、易滋長犯罪的貧民窟,導致造成影響居住品質或房地產價值低落的主因,使得政府難以推動社會住宅政策。社會住宅旨在改善實質生活品質,目的在於全民居住品質之提升及落實居住正義,但良善之立意卻被認為是影響房地產價值的元兇。環境及住宅品質最直接的評斷指標即住宅價格;因此本研究探討臺北市社會住宅與周邊房價之相關性,並透過特徵價格法探討社會住宅對於住宅價格之影響以評判社會住宅與周邊社區之關係。特徵價格法為數學迴歸分析模型,可將住宅的特徵量化後分析其價值,被大量使用在評估都市規劃之成效。本研究首先將透過文獻回顧與分析得知影響住宅價格的因素,以及蒐集臺北市區住宅價格資料並建立資料庫;透過特徵價格法分析取得因素與住宅價格的關係式,進而得知不同特徵因素在社會住宅中之影響力,以供未來進行社會住宅規劃的參考依據,以評估社會住宅之必要性。根據特徵房價模型實證分析指出鄰近於社會住宅之房地產價格並無顯著影響,推論社會住宅鄰避現象影響僅存在於居民普世價值當中,但於居民於購屋選擇仍然以自身經濟能力進行考慮,故社會住宅並非為影響房價之因素。實根據上述發現,本研究對於欲辦理社會住宅之相關主管機關提供具體建議,期望透過縝密的研究探討社會住宅必要性,以促進臺北市市中心再造,使臺灣都市規劃更加完善。
Social housing is a long run policy all around the world, using creative manners and regulations to become a role model for local neighborhood. However, Taiwan’s public housing often consider as slum houses due to poor management and bad maintenance. In other words, the term so called “Social housing” or “Public housing” takes the blame for affecting the house price and the reason for poor living condition giving government hard time while executed relating housing policies. The purpose of “Social housing” is to improved living quality and implemented social justice but the goodness of it now became the major cause of lowing the house price. Living environment and condition are the key factors to the house price. Therefore, research using hedonic price model to establish the relation between house price and the effect caused by social housing. Hedonic price model is a method that base on regression analysis had been commonly used in urban planning field of research as a valuation tool. By combining the housing sales pricing data base and hedonic price model, the implicit price that cause by social housing can be reveal. The result showed that within three major site of social housing in Taipei didn’t affect the house price, but study also reveal that need more price indicator for more evidence.
摘 要 i
目 錄 vi
表目錄 viii
圖目錄 ix
第一章 緒論 1
1.1研究動機與目的 1
1.2研究範圍 4
1.3 研究方法與流程 4
第二章 文獻回顧與分析 7
2.1社會住宅定義 7
2.1.1世界各國社會住宅 8
2.1.2臺灣社會住宅 10
2.1.2 臺灣社會住宅(國民住宅)分類 17
2.1.3 小結 17
2.2 鄰避現象對於房價影響之相關文獻 18
2.2.1 社會住宅對於周遭房價影響之相關文獻 20
2.2.2小結 22
2.3 研究方法相關理論與應用 23
2.3.1 房地產市場相關領域 24
2.3.2 小結 26
第三章 研究設計與實施 27
3.1 研究設計架設 27
3.2 研究方法 28
3.2.1 特徵價格法 28
3.2.1.1 資料來源及處理 36
3.2.1.2房屋總價平減與修正 36
3.2.1.3 與社會住宅標的距離計算 37
3.2.2 研究變數選取說明 38
3.2.2.1 特徵因子選取 38
3.2.2.2 特徵因子變數代號說明 40
3.3 研究範圍選定 43
第四章 研究結果與分析 45
4.1 資料基本統計 45
4.2 實證模型與結果分析 61
4.2.1 房價實證模型與結果 61
第五章結論與建議 71
5.1結論 71
5.2建議 75
參考文獻 77
參考文獻

一、書籍
1.吳宗正,迴歸分析-理論與應用,復文書局,1995。
2.Asst Prof Laura Zanotti, Professor Max O Stephenson Jr,Building Walls and Dissolving Borders: The Challenges of Alterity, Community and Securitizing Space,Ashgate Publishing, Ltd,2013。
二、期刊論文
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2.周素卿,「台北市南機場社區貧民窟特性的形構」,地理學報,第28期,2000,第47-78頁。
3.蔡瑞煌、高明志、張金鶚,「類神經網路應用於房地產估價之研究」,住宅學報,第8期,1999,第1-20頁。
4.Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition. Journal of political economy, 82(1), 34-55.
5.林萬億,「論我國的社會住宅政策與社會照顧的整合」,國家政策期刊,2003,第2刊,第4期,2003,第53-82頁。
6.霍鵬程、趙家麟,「日本海軍第六燃料廠新竹支廠之研究-從工業遺留建築到眷村生活空間之演變探討」,設計學研究,2012,第15期,第133-156頁。
7.沈孟穎、傅朝卿,「台灣[國民] 住宅設計與現代住居空間再現」,住宅學報,2015,第24卷1期,第55-88。
8.許坤榮,「台北邊綠地區住宅市場之社會學分析」,台灣社會研究季刊,1988
9.,第一卷,第2期,第149-210頁。
10.朱政德、盧珮珮,「高雄市國民住宅之發展脈絡與供給特性」,設計學研究,2011,第14卷,第二期,第23-46頁。
11.張雅惠,「國民住宅轉型社會住宅之課題分析」,土地問題研究季刊,2009,第八卷,第二期,第79-88頁。
12.唐文慧、王宏仁,「族群關係、政黨政治與福利論述-以國軍老舊眷村改建條例的立法爲例」,研究台灣,2008,第五期,第107-135頁。
13.譚鴻仁、王俊隆,「鄰避與風險社會: 新店安坑掩埋場設置的個案分析」,地理研究,2005, 第42期,第105-126頁。
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16.Espinoza, E., & Balaguer, J. (2009). Valuing environmental characteristics in urban slums. A spatial hedonic approach for Chilean cities.
17.楊宗憲、蘇倖慧,「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」,住宅學報,2011,第20期,第61-80頁。
18.林祖嘉、馬毓駿,「風水對於商用不動產價格影響之估計:大量估價法與分量迴歸估計法之比較」,1999。
19.Mumtaz, B. (2001). Just as slums need cities to survive, so do cities need slums to thrive. un-habitat Debate, 7(3).
20.Nourse, H. O. (1963). The effect of public housing on property values in St. Louis. Land Economics, 39(4), 433-441.
21.Schafer, R. (1972). The effect of BMIR housing on property values. Land Economics, 48(3), 282-286.
22.Guy, D. C., Hysom, J. L., & Ruth, S. R. (1985). The effect of subsidized housing on values of adjacent housing. Real Estate Economics, 13(4), 378-387.
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24.Goetz, E. G., Lam, H. K., & Heitlinger, A. (1996). There goes the neighborhood. The Impact of Subsidized Multi-Family.
25.Galster, G. C., Tatian, P., & Smith, R. (1999). The impact of neighbors who use Section 8 certificates on property values. Housing Policy Debate, 10(4), 879-917.
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32.林元興、黃淑惠、蔡吉源,臺灣地區九二一地震對地價影響之研究,農業經濟半年刊,第80期,2006,第1-22頁。
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34.Galster, G., & Williams, Y. (1994). Dwellings for the severely mentally disabled and neighborhood property values: The details matter. Land Econmics, 70, 466-477.
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36.Chernobai, E., Reibel, M. and Carney, M. (2011). Nonlinear spatial and temporal eff ects of highway construction on house prices, The Journal of Real Estate Finance and Economics 42(3): 348-370.
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45.Goodman, A. C., & Thibodeau, T. G. (1995). Age-related heteroskedasticity in hedonic house price equations. Journal of Housing Research, 6(1), 25.
三、會議論文
1.黃麒睿、王聰榮、黃國宏,「社會住宅鄰避現象之研究-以臺北市為例」,第二十屆國土規劃論壇,國立成功大學,2016。
2.劉欣蓉,「想像現代-戰後台北都市住宅範型的爭奪」,2013 台灣建築史論壇-亞洲涵溝中的台灣建築與都市論文集,2013。
四、學位論文
1.李子璋,臺北市社會住宅政策之探討: 政策工具觀點,碩士論文,國立中興大學國家政策與公共事務研究所,臺中,2013。
2.洪焌耀 ,以開放建築理論操作集合式社會住宅之設計,碩士論文,朝陽科技大學建築系建築及都市設計碩士班,臺中,2013。
3.高芳萱,台北市出租國宅居住空間使用維護管理之研究,碩士論文,中國科技大學建築研究所,臺北,2013。
4.米復國,台灣的住宅政策:國民住宅計畫之社會學分析,博士論文,台灣大學土木研究所,臺北,1988。
5.李善將,大型醫院對鄰近住宅區環境影響之研究-資訊整合理論之應用,碩士論文,長榮大學土地管理與開發研究所,臺南,2009。
6.王良友,鄰避設施對住宅價格影響之研究-以大臺北地區為例,碩士論文,國立成功大學都市計劃學系碩博士班,臺南,2011。
7.周邑庭,應用特徵價格法探討新竹機場對於住宅價格之影響,碩士論文,中華大學建築與都市計畫學系碩士班,新竹,2012。
8.林家維,探討輻射屋對於鄰近房價之影響 -以台北市、新北市為例,碩士論文,國立中央大學產業經濟研究所,桃園,2013。
9.闕裕倫,都市滯洪公園與地區房價關聯性研究 - 以高雄市三民區為例,碩士論文,國立成功大學都市計劃學系碩碩士班,臺南,2015。
10.陳佳文,洪災風險對不動產價格的影響-應用條件價格法,碩士論文,國立臺北大學不動產與城鄉環境學系,臺北,2008。
11.張勝翔,公共工程建設及相關公共設施對鄰近地區房價之衝擊分析-特徵價格法之應用,碩士論文,中華大學建築與都市計畫學系,新竹,2008。
12.邱鼎峰,明星學區對房地產價格之影響-以台北市中正區為例,碩士論文,國立臺北大不動產與城鄉環境學系,臺北,2008。
13.吳秋霞,以特徵價格法探討航空噪音對於大園鄉房地產之影響,碩士在職專班學位論文,國立中央大學產業經濟研究所,桃園,2007。
14.陳相甫,住宅品質變化對房價指數之影響-新推個案 vs. 中古屋,碩士論文,國立政治大學地政學系,臺北,2011。
15.黃于祐,台北市房價影響因素之空間分析-地理加權迴歸方法之應用,碩士論文,國立台北大學都市計畫學系,臺北,2008。
五、其它
1.內政部不動產交易時價查詢服務網,2016/3/12,內政部地政司, http:// http://lvr.land.moi.gov.tw/。
2.信義房屋指標,2016/2/20,信義房屋,
http://www.sinyi.com.tw/knowledge/HPI_month.php/6565/2。
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1. 1. 張金鶚,「當前社會住宅的期待」,中華民國建築學會會刊雜誌,第63期,2011,第10-13頁。
2. 2. 周素卿,「台北市南機場社區貧民窟特性的形構」,地理學報,第28期,2000,第47-78頁。
3. 3. 蔡瑞煌、高明志、張金鶚,「類神經網路應用於房地產估價之研究」,住宅學報,第8期,1999,第1-20頁。
4. 6. 霍鵬程、趙家麟,「日本海軍第六燃料廠新竹支廠之研究-從工業遺留建築到眷村生活空間之演變探討」,設計學研究,2012,第15期,第133-156頁。
5. 7. 沈孟穎、傅朝卿,「台灣[國民] 住宅設計與現代住居空間再現」,住宅學報,2015,第24卷1期,第55-88。
6. 10. 朱政德、盧珮珮,「高雄市國民住宅之發展脈絡與供給特性」,設計學研究,2011,第14卷,第二期,第23-46頁。
7. 11. 張雅惠,「國民住宅轉型社會住宅之課題分析」,土地問題研究季刊,2009,第八卷,第二期,第79-88頁。
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9. 17. 楊宗憲、蘇倖慧,「迎毗設施與鄰避設施對住宅價格影響之研究」,住宅學報,2011,第20期,第61-80頁。
10. 30. 李泓見、張金鶚、花敬群,「臺北都會區不同住宅類型價差之研究」,臺灣土地研究,第9卷,第1期,2006,第63-37頁。
11. 31. 洪鉛財、林永珍、陳松柏,「臺北市容積獎勵對都更房地產價格之影響─特徵價格法之應用」,國立空中大學管理與資訊學報,第18期,2013,第55-86頁。
12. 32. 林元興、黃淑惠、蔡吉源,臺灣地區九二一地震對地價影響之研究,農業經濟半年刊,第80期,2006,第1-22頁。
13. 37. 闕雅文、鄧秋玲、鄧雁文,臺灣、日本溫泉旅館特徵屬性與價格分析,臺灣國際研究季刊,第9 卷,第3期,2013,第175-98頁。
14. 43. 杜宇璇、宋豐荃、曾禹瑄、葛仲寧、陳奉瑤,「台灣特徵價格模型之回顧分析」,土地問題研究季刊,2013,第12卷2期, 第44 – 57頁。
 
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