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研究生:陳冠蓉
研究生(外文):CHEN,KUAN-JUNG
論文名稱:居住正義法律問題之研究–以地上權住宅為中心
論文名稱(外文):Study on the Legal Issues of Living Justice–Focused on Tenured Houses
指導教授:陳榮隆陳榮隆引用關係
指導教授(外文):CHEN,JUNG-LUNG
口試委員:林誠二,吳光明
口試日期:2017-07-05
學位類別:碩士
校院名稱:輔仁大學
系所名稱:法律學系碩士在職專班
學門:法律學門
學類:一般法律學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:157
中文關鍵詞:居住正義使用權住宅社會住宅合宜住宅地上權
外文關鍵詞:Living justiceTenured houseSocial housingAffordable HousingSuperficies
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居住乃人類最基本生理需由,國家對人民有生存照顧義務,然由於社會現況是所得分配不均,使得富人越富,窮人越窮。如不能有公平有效率的稅制、社會福利政策與救助補貼辦法,使現金房價高到人民無法取得並滿足住房需求時,社會階級對立的怨氣必會有朝一日一發不可收拾。
各種政策性住宅均有其不同之優缺點及未來目標,如社會住宅可以以朝向調降租金,合宜住宅以調降房價、貸款補貼為目標;地上權住宅則可以地租補貼及降低房屋稅等為目標。但如沒有良好的配套措施支撐,就算政策本身立意再好也動彈不得。公有非公用土地設定地上權政策的定位,可由思考是否結合回饋社會公益,提升整體社會福祉出發。目前高房屋稅、高地租雙殺,地上權標案掀解約骨牌效應,企業寧願賠償解約金,也不願意持續投入新案開案發,此突顯了財政部活化國有土地政策失敗,政府、開發商、甚至買到地上權住宅的住戶全盤皆輸。故如果想要使地上權住宅發揮良好效用,則必須建立良好配套措施,使之有效排除相關爭議,俾使地上權政策達到政府照顧弱勢居住權利之美意,否則只會使得居住更不正義。

Living is the most basic physiological need of mankind, the state has obligation to take care of people’s living, however since the social status of unequal wealth distribution, making the rich richer, the poor poorer. When there is lack of fair and efficient tax system, social welfare policies and relief subsidies, cause high house cash price people cannot afford to meet living demand, the grievances from social class contradiction will be out of control one day.

All kinds of policy-related residences have their unique advantages and disadvantages and future goals, such as lower rent rate for social housing; reduce price or subsidize loan as the target of affordable housing; compensate rent and lower property tax for superficies housing. But without proper supportive solutions, even if a well-planed policy could not be enforced at all. When position superficies policies of public-owned non-public land, it can start from public welfare integration, enhancement of overall social welfare. At present, due to the factors of high property tax and high rent, a domino effect of superficies bidding project engagement break-off burst out, enterprise would rather pay termination penalty than put effort to the new development project, spotlighting the state-owned land activation policy failure conducted by Ministry of Finance. Government, developers, or even inhabitants of superficies dwelling are lost. Therefore, in order to bring the superficies dwelling into full play, there must be package of supportive solutions to eliminate relevant disputes, then the superficies policy could achieve the intention of look after the disadvantaged minorities’ living right, otherwise it would only make living more injustice.

第一章 緒論 3
第一節 研究動機及目的 3
第二節 研究方法與範圍 5
第三節 研究架構 6
第二章 居住正義 8
第一節 買不起之現況 8
第二節 租不起(到)之現況 10
第三節 居住正義之追求 14
第一項 我國住宅政策發展歷程 16
第二項 政府落實居住正義之房屋政策 17
第三章 我國之政策性住宅 22
第一節 社會住宅 22
第一項 社會住宅之演進 22
第二項 社會住宅面臨之問題與現況 27
第二節 合宜住宅 31
第一項 合宜住宅所面臨之問題 34
第二項 合宜住宅之何去何從 36
第三節 地上權住宅 39
第一項 國內地上權住宅之發展歷程 40
第二項 地上權分戶移轉的法律問題 43
第三項 台灣近年來地上權房屋之現況 45
第四章 地上權社會作用之發展 -由建築產權到居住正義 51
第一節 地上權之立法基礎及修法沿革 51
第二節 地上權之社會作用 55
第一項 從物權性角度觀之 56
第二項 從用益物權角度觀之 59
第三項 從物盡其利角度觀之 62
第四項 從政府收入角度觀之 64
第三節 由建築產權到居住正義 67
第五章 地上權住宅相關法律問題 70
第一節 地上權住宅與一般住宅之差異 70
第二節 地上權住宅之危機與問題探討 73
第六章 結論 86
第一節 地上權住宅房屋產權屆期時之處理方式 86
第二節 地上權住宅落實居住正義之政策調整 90
附錄 95
附錄一 國有非公用土地設定地上權作業要點 95
附錄二 臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點 101
附錄三 臺北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書 104
附錄四 台北車站特定專用區交九用地開發案住辦資產定期使用權轉讓及地上權土地租賃契約書之增補契約書 113
附錄五 權利質權設定契約書 115
附錄六 財政部財政人員訓練所及其周邊國有土地合作開 發案使用權預定轉讓契約書 117
附錄七 新北市板橋浮洲合宜住宅招商投資興建計畫第〇區土地標售案日勝幸福站A〇區房屋土地預定買賣契約書 133
附錄八 新北市青年住宅興建營運移轉案房屋租賃契約書 145
參考文獻 151



(除網路資料及其他外,依作者姓名筆劃排列)
專書論文
1.江穎慧,社會住宅的迷思,臺灣新社會智庫,2011年。
2.廖欽福,特種貨物及勞務稅條例之立法評析:居住正義之實現與奢侈稅之開徵,收錄於:葛克昌、賈紹華、吳德豐主編,實質課稅與納稅人的權利保護,2012年3月。

專書
1.吳光明,新物權法論,三民書局,2009年7月。
2.彼得羅‧彭梵得著,黃風譯,羅馬法教科書,中國政法大學出版社,2005年9月。
3.黃志偉,地上權、不動產役權、抵押權之物權法律解析暨登記實務,2012年3月2版。
4.梁慧星、陳華彬,物權法,法律出版社,2010年9月。
5.鄭冠宇,民法物權,鄭冠宇出版,2011年9月。
6.謝在全,民法物權論(上),謝在全發行,2010年9月。

期刊論文
1.王增勇,以住宅「社會化」對抗貧窮「汙名化」,台灣社會研究季刊,第81期,2011年3月。
2.李永然,從台灣房地產現況談雙贏之居住正義的實現,人權會訊,第120期,2016年4月。
3.李玉君,公私協力BOT興辦社會住宅相關法律問題之探討,台灣環境與土地法學雜誌,第16期,2015年6月。
4.李福隆,財政困境下的住宅金融創新—地上權分戶移轉與地上權住宅分戶貸款的法律爭議與建議,台灣環境與土地法學雜誌,第9期, 2014年4月。
5.李泳龍、劉榮村、郭進泰,從消費者保護關點探討購買地上權住宅之風險,物業管理學報,春季號 第五卷第一期,2014年。
6.李小蘭,淺析建設用地使用權續期規則的完善,青年文學家期刊,2012。
7.林過,3招房仲不告訴你的房價計算公式-估算合理房價,其實很簡單,財訊趨勢特刊,第44期,2015年08月18日。
8.林勝義,社會住宅與社區營造的轉型及其結合之探討,社區發展,第121期,2008年3月。
9.林萬億,論我國社會住宅政策與社會照顧的結合,國家政策季刊,2卷4期,2003年12月。
10.陳榮隆,新用益物權及占有綜覽,月旦法學,第179期,2010年4月。
11.張雅惠,使用權住宅之初探¬¬---以京站為例,土地問題研究季刊,第14卷第1期,2015年3月。
12.游千惠,我國當前住宅政策之檢討與修法芻議,土地問題研究季刊,第11卷第3期,2012年9月。
13.廖欽福,當走在鋼索的「居住正義」遇到「海市蜃樓」的社會住宅,月旦法學教室,第160期,2016年1月。
14.廖皇傑,淺談國有非公用土地地上權得一部讓與,當代財政,第35 期,2013年。
15.劉光瑩,德國:住宅不是商品,是人權,天下雜誌,第565期,2015年01月20日。
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碩博士論文
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2.吳晉儀,使用權住宅法律問題探討-以台北市交九用地開發案為例,國立成功大學法律學系碩士論文,2013年。
3.徐羽虹,國有非公用土地設定地上權興建集合住宅交易相關法律問題之研究,國立政治大學地政學系、私立中國地政研究所碩士論文,2015年1月。
4.許逸宏,兩岸地上權之比較研究,東吳大學法律學系碩士論文,2012年7月。
5.陳怡安,公有非公用土地設定地上權運作模式之研究—國有土地與臺北市市有土地之差異分析,國立台北大學不動產與城鄉環境學系研究所碩士論文,2016年2月。
6.蔡明賢,居住正義與不動產稅制改革之研究—以大台南區為考察對象,南臺科技大學財經法律學系碩士論文,2016年1月。
7.鄭潤鴻,我國地上權住宅屆期後之爭議問題研究,朝陽科技大學營建工程系碩士論文,2014年6月。
8.雷海棠,建設用地使用權期限屆滿的法律後果分析,內蒙古大學法律系碩士論文,2012。
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網路資料
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26.仁愛本真 挑戰富豪接受度,聯合新聞網,2014年02月24日報導。網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/16378956949.html,最後瀏覽日:2016年3月26日。
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34.首見!台中推地上權住宅,蘋果日報,2014年7月25日報導。網址: http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20140725/439961/,最後瀏覽日:2016年4月7日。
35.美邦ONE MORE夯 高雄首宗使用權建案,中時電子報,2014年01月03日報導。網址: https://news.housefun.com.tw/news/article/23522852433.html,最後瀏覽日:2016年4月26日。
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39.dolin66,空殼族注意!未來3個月對你最重要的權益:這條法律過了,全台灣的人才有機會住到好房,網址: http://wealth.businessweekly.com.tw/m/GArticle.aspx?id=ARTL000089647,最後瀏覽日:2017年5月26日。
40.地上權案爭議 華固:願代付10年地租差額,網址: http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/property/20170607/,2017年6月7日。
41.房價走跌、租金照升!租屋指數連漲29個月,網址: http://news.tvbs.com.tw/life/736330,最後瀏覽日:2017年6月13日。
42.《傳產》史上最貴地上權豪宅「仁愛本真」解套,馬商承租開旅館,2017年6月16日報導,網址: https://tw.money.yahoo.com/。
43.房東委託包租代管可享減稅優惠 專家:誘因恐落入投資客口袋,http://house.ettoday.net/news/952085,最後瀏覽日:2017年6月24日。

委託計畫
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其他
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8.張丰,70年土地使用權到底是怎麼出爐的?,騰訊文化大家專欄,2016年4月19日。
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