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研究生:張力夫
研究生(外文):Li-Fu Chang
論文名稱:都市更新權變試算模型之研究-以新北市為例
論文名稱(外文):A Study of Urban Renewal Rights Transformation Model ---Examples of New Taipei City
指導教授:曾惠斌曾惠斌引用關係
指導教授(外文):Hui-Ping Tserng
口試日期:2017-06-28
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:土木工程學研究所
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:96
中文關鍵詞:都市更新權利變換財務模型土地開發營造成本價值分配
外文關鍵詞:urban renewalright transferfinancial modelland developmentconstruction costvalue distribution
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都市更新至今已經執行了一段時間,但是直到現在成功的案例仍然零零散散、稀稀落落,尤其在新北市都會區內的眾多老舊建築物的屋齡正逐年增加,數量也逐年攀升,輕者影響市容環境,降低生活品質,重者則危及公共安全,造成損害災難,這些有重大危安的建築物進行都更已經是刻不容緩。
可是在整個都更的過程中,土地所有權人或使用者大多數都並非相關專業人士,對整個都市更新的起末以及流程可以說是完全不了解,面對實施者可以說是完全在資訊不對等的情況下來進行交涉,在雙方相互心存不信任以及希望多分一點的態度下,一直在這利益的立足點上拔河,雖然無可厚非,但是快則三五年,慢則八年十年,更有一直延宕不前甚至暫停中止的個案不勝枚舉,此對雙方於時間上及資源上都造成有形及無形的浪費,這樣兩敗俱傷的局面實非都更原本的本意與內涵。
所以本研究希望利用一個權利變換的財務模型,可以提供土地所有權人或者使用者一個簡易好上手的試算工具,在即便不明白不專業的情形下,也能簡單計算出分配價值,縮小與實施者認知的資訊之差距,提高雙方合意的共識,進而加快都更協調過程之速度,以達成雙贏實為本研究之目的。
研究中,除了結合土地開發模型、共同費用負擔模型及建築物營造成本模型,使得最後權利變換價值分配得以被參考作為評估外,另將財務試算模型之參數及數據依照實際實務執行面作修正,以期盡可能貼近都市更新權利變換之結果,另外本研究以新北市實際都更個案執行工程內容來作驗證,讓土地所有權人或使用者在有基本之條件下可以作為權變價值分配結果初步評估的一個依據。
Urban renewal has been implemented for a period of time, however only a few cases are successful until now. The number of old buildings which are ageing is increasing in the New Taipei City. Due to the existence of these old buildings, the impact of the city environment, the decrease of the life quality, the endangering of the public safety and resulting damages and disasters are the urgent issues should be solved by performing urban renewal in the city.
Nevertheless, land owners(users)without possessing the expertise of urban renewal negotiate urban renewal projects with developers under the circumstance of insufficient information. That the information gap results in distrustful and interest competition relationship between land owners(users)and developers impedes the negotiation process and therefore leads to the delay or even suspension of the projects. Consequently, huge expense of time and resources devastate the original objective of urban renewal.
According to the situation mentioned above, the research intends to employ a financial model of right transfer to build a trail tool for land owners(users)without the professional knowledge of urban renewal could simply calculate the value distribution. As a result, the information gap between land owners(users)and developers is bridged, the consensus can be reached easily and therefore accelerates the processes of urban renewal projects.
In this research, the value distribution calculated by using the combination of the land development model, the model of joint burden in expense and building construction cost model could be used by land owners(users)to evaluate urban renewal projects. However, the input data and the parameters of the trail tool should be modified in accordance with the practical execution of urban renewal projects in order to pursue more accurate outcomes of right transfer. In the end, by adopting the real urban renewal projects of the New Taipei City, the research evaluates the feasibility of the trail tool harnessed by the land owners(users)to perform the initial assessment of the value distribution of projects.
誌謝 II
中文摘要 IV
ABSTRACT V
圖目錄 XI
表目錄 XII
第一章 緒論 1
1.1 研究背景 1
1.2 研究動機及目的 3
1.3 研究方法及流程 5
1.4 研究範圍及限制 6
1.5 小結 6
第二章 文獻回顧 7
2.1都市更新概要 7
2.2都市更新執行之相關問題 8
2.3都市更新實施方法 9
2.4新北市都更相關法令規定 11
2.5小結 11
第三章 案例試算模型之分析比較 13
3.1文獻案例模型之概述 13
3.2文獻案例模型與本研究模型之比較 14
3.3小結 15
第四章 都市更新財務試算模型之建立 16
4.1土地開發模型之建立 16
4.1.1基地資料表 16
4.1.2容積獎勵 20
4.1.3建築規劃 20
4.1.4銷售面積 23
4.1.5銷售金額 26
4.1.6土地開發分析計算 27
4.2共同負擔費用模型之建立 28
4.2.1重建費用 28
4.2.2公共設施費用 35
4.2.3權利變換費用 36
4.2.4利息費用 41
4.2.5稅捐費用 43
4.2.6管理費用 44
4.2.7容積移轉與其它費用 48
4.3建築物營造成本模型之建立 49
4.3.1不納入比較項目 52
4.3.2建築工程項目 53
4.3.3機電工程項目 55
4.4最後都市更新權利變換試算之結果 56
第五章 新北市個案試算 58
5.1新北市新店區行政段案例試算 58
5.1.1土地開發試算 59
5.1.2共同負擔費用試算 63
5.1.3建物營造成本試算 66
5.1.4 權利變換結果及探討 68
5.2新北市淡水區水仙段案例試算 69
5.2.1土地開發試算 69
5.2.2 共同負擔費用試算 72
5.2.3 建物營造成本試算 76
5.2.4 權利變換結果及探討 77
第六章 結論與建議 78
6.1.結論 78
6.2.建議及討論 79
參考文獻 80
附錄 82
附表 1、外觀牆面建議表 82
附表 2、平頂基準建議表 82
附表 3、平頂基準建議表(續) 83
附表 4、牆面含腳踢板基準建議表 84
附表 5、牆面含腳踢板基準建議表(續) 86
附表 6、地坪含門檻基準建議表 87
附表 7、地坪含門檻基準建議表(續) 88
附表 8、浴室設備基準建議表 89
附表 9、停車設備基準建議表 90
附表 10、景觀工程基準建議表 90
附表 11、景觀工程基準建議表(續) 91
附表 12、電梯設備基準建議表 91
附表 13、廚具設備基準建議表 92
附表 14、電氣工程基準建議表 92
附表 15、電氣工程基準建議表(續) 93
附表 16、視訊及網路設備基準建議(因新北市無明訂該項目故以台北市作為參酌) ……………………………………………………………………………………93
附表 17、門禁管理及保全監控系統基準建議表 94
附表 18、門禁管理及保全系統基準建議表(續) 95
附表 19、消防設備基準建議表 96
附表 20、空調設備及通風工程基準建議表 96
碩博士論文
[1]張金鶚,房地產真實交易價格之研究,國立政治大學地政學系碩士班,碩士論文,1991年。
[2]孫維潔,台北市獎勵民間參與都市更新制度之研究,國立政治大學地政學系碩士班,碩士論文,1991年。
[3]吳志偉,台北市獎勵民間興辦都市更新之研究,國立政治大學地政學系碩士班,碩士論文,1997年。
[4]黃國義,都市更新權利變換房地權利價值分離估價之研究,國立政治大學地政學系碩士班,碩士論文,1997年。
[5]黃瑞楨,房地產合建產權分配之研究,國立成功大學建築(工程)學系,碩士論文,1997年。
[6]張義權,都市更新容積獎勵實施後對地區影響之調查研究-以台北市為例,中國文化大學建築及都市計畫研究所,碩士論文,1999年。
[7]張谷光,都市更新地區建築投資財務可行性分析,中華大學建築與都市計畫學系,碩士論文,2001年。
[8]黃聖偉,公司合夥参與都市更新開發財務風險評估之研究,朝陽科技大學建築及都市設計研究所,碩士論文,2002年。
[9]古素慧,民間辦理都市更新事業之財務風險研究,國立高雄大學都市發展與建築研究所,碩士論文,2009年。
[10]麥怡安,我國都市更新權利變換制度之研究-以實施者與土地權利人間權益分配問題為中心,國立政治大學地政研究所,碩士論文,2009年。
[11]楊治平,「推動都市更新影響所有權人權益之研究-以台北市為例」,國立臺灣大學營建與工程管理組碩士論文,2012年。
[12]王士鳴,「都市更新價值分配與試算之研究 」,國立臺灣大學工學院土木工程學系碩士論文,2013年。
[13]顏友信,「都市更新權利變換試算模型之研究-以台北市都會區為例 」,國立臺灣大學工學院土木工程學系碩士論文,2014年。
[14]林煥鈞,都市更新權利變換模型之研究-以土地所有權人觀點出發,國立臺灣大學工學院土木工程學系碩士論文,碩士論文,2015年。

參考書籍
[1]張金鶚,都市更新九堂課,方智出版社,2011年。
[2]陳炳東,建築估算上下冊,東宇出版社,1982年。

法令規章
[1]都市更新條例,中華民國內政部,2010年。
[2]都市更新條例實行細則,中華民國內政部,2014年。
[3]都市更新權利變換實施辦法,中華民國內政部,2014年。
[4]新北市都市更新法令彙編,新北市政府都市更新處,2010年。
[5]建築技術規則,中華民國內政部,2014年。
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