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臺灣博碩士論文加值系統

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研究生:翁靖家
研究生(外文):Jing-Jia Wong
論文名稱:區段徵收案徵收範圍內外土地年報酬率與投資策略之分析
論文名稱(外文):Analysis of Annualized Land Return and Investment Strategies in Zone Expropriation Cases
指導教授:荷世平荷世平引用關係許耀文許耀文引用關係
口試日期:2017-06-19
學位類別:碩士
校院名稱:國立臺灣大學
系所名稱:土木工程學研究所
學門:工程學門
學類:土木工程學類
論文種類:學術論文
論文出版年:2017
畢業學年度:105
語文別:中文
論文頁數:97
中文關鍵詞:區段徵收土地年報酬率土地投資
外文關鍵詞:zone expropriationannualized land returninvestment in land
相關次數:
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近年來政府將土地利用效率較低之使用分區透過都市計畫變更規劃以區段徵收方式開發。舉凡新住宅社區開發、機場捷運興建,其用地多以區段徵收方式取得,行政院更於106年提出「前瞻基礎建設-軌道建設」,區段徵收勢必更加蓬勃發展。區段徵收開發完成後,土地使用分區之變更,因此土地價格常增值數倍,地主將獲得龐大利益,具高度投資可行性。然而徵收案時程曠日費時,故從徵收過程何階段切入進行土地投資以獲得最大之報酬率實為一值得探討之問題。
本研究利用計量經濟學的方法,選用新店中央新村北側附近地區區段徵收案和桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案進行實證研究。利用政府公開資訊取得土地交易相關數據,並根據文獻以特徵價格理論之基礎建立四個土地年報酬率模型,使用統計軟體EViews進行最小平方法迴歸檢定分析,分析模型內自變數之係數和顯著性。
最終得出之結論為1. 徵收過程重大事件中,細步計畫通過或發佈能造成階段之間徵收範圍內外年報酬率差異上漲百分比達到最大。投資人於細步計畫發佈和通過後,為最佳時間點將手中持有之徵收範圍內土地出售,以獲得最保守且理想之年報酬率。2. 區段徵收案難以帶動徵收範圍外臨近區域土地年報酬率,故不建議投資徵收範圍外但緊鄰徵收範圍之土地。在徵收範圍資訊不明確前,勿隨意投資不確定是否在徵收範圍內之土地。3. 若徵收案進度進展順利,投資徵收範圍內土地時應不必考慮土地使用分區之限制。
期望此研究成果能為欲投資區段徵收案之投資人,提供適當之投資策略,於相對準確之時間點切入進行土地投資,獲取最大報酬。
Taiwan government has developed the land of less use efficiency by rezoning the urban planning and zone expropriation in recent years. The areas of land development are mostly acquired by zone expropriation. Since the Executive Yuan proposed “Forward-Looking Infrastructure Development Program—Railway Development” in 2017, the future of zone expropriation will become brighter. After the accomplishment of zone expropriation, the land prices increase several times, which creates huge interests and investment feasibility. However, the processes of zone expropriation are time-consuming. Therefore, it is significant to decide when the best timing is to invest during the long processes.
The thesis selected two cases of zone expropriation to conduct empirical research by Econometrics method and acquired land transaction data by openness of government information. Then according to Hedonic Price Theory, the author created the four models of annualized land return. After the regression analysis by the least square method in statistical software—EViews, the significance and coefficient of every independent variable will be analyzed.
First conclusion was that during the processes of zone expropriation, the best timing to sell the land inside the scope of zone expropriation is right after the passing or promulgation of the urban detailed planning. It can acquire the most conservative and reasonable annualized land return. Second conclusion was that zone expropriation can’t enhance the annualized land return of surrounding area, so don’t invest the land near but outside the scope. Third conclusion was that as the investors invest the land inside scope of expropriation, they don’t need to consider the differences of the land use zoning.
目錄
誌謝 i
摘要 ii
Abstract iii
目錄 iv
圖目錄 vii
表目錄 viii
第一章 緒論 11
1.1 研究動機 11
1.2 研究目的 13
1.3 研究方法與範圍 14
1.3.1 研究方法 14
1.3.2 研究範圍 15
1.4 研究限制 15
1.5 研究流程 16
第二章 文獻回顧 18
2.1 區段徵收制度內容與流程之研究 18
2.1.1 區段徵收地定義與目的 18
2.1.2 區段徵收程序 20
2.1.3 區段徵收相關法規整理 18
2.1.4 台灣區段徵收發展歷程 24
2.2 土地價格相關之研究 25
2.2.1 特徵價格理論及模型 25
2.2.2 影響地價因素相關研究 27
2.3 小結 29
第三章 土地年報酬率模型設計 30
3.1 研究案例介紹 30
3.1.1 新店中央新村北側附近地區區段徵收案 30
3.1.2 桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案 32
3.2 數據取得及處理 34
3.3 模型設計方法及步驟 37
3.4 模型設計 37
3.4.1 研究假說內容、目的與模型關聯性 37
3.4.2 新店中央新村北側附近地區區段徵收案-土地年報酬率模型1之設計 40
3.4.3 新店中央新村北側附近地區區段徵收案-土地年報酬率模型2之設計 44
3.4.4 桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案-土地年報酬率模型3之設計 44
3.4.5 桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案-土地年報酬率模型4之設計 46
3.4.6 模型設計後模型內容之比較整理與探討 47
第四章 模型實證結果分析 49
4.1 新店中央新村北側附近地區區段徵收案-土地年報酬率模型1之分析 49
4.1.1 自變數IN_SCOPE_NOT_ROAD分析及探討 51
4.1.2 自變數OUT_SCOPE_ROAD分析及探討 52
4.1.3 自變數OUT_SCOPE_NOT_ROAD分析及探討 53
4.1.4 自變數D_MRT分析及探討 55
4.1.5 自變數AREA分析及探討 55
4.2 新店中央新村北側附近地區區段徵收案-土地年報酬率模型2之分析 55
4.2.1 自變數DSB探討及分析 57
4.2.2 自變數D_MRT探討及分析 58
4.2.3 自變數RESIDENTIAL探討及分析 58
4.2.4 自變數AGRICULTURE探討及分析 59
4.2.5 自變數AREA探討及分析 59
4.3 桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案-土地年報酬率模型3之分析 60
4.3.1 自變數SCOPE分析及探討 61
4.3.2 自變數AREA分析及探討 63
4.4 桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案-土地年報酬率模型4之分析 63
4.4.1 自變數D_MRT分析及探討 65
4.4.2 自變數D_CENTER分析及探討 66
4.4.3 自變數AREA分析及探討 66
4.4.4 自變數RESIDENTIAL分析及探討 67
4.4.5 自變數INDUSTRIAL分析及探討 67
4.5 實證結果與討論 68
第五章 結論與建議 72
5.1 結論 72
5.2 建議 72
第六章 參考文獻 74

圖目錄
圖2. 1 區段徵收公益性及必要性評估作業流程圖 21

圖3. 1新店中央新村北側附近地區區段徵收案徵收範圍邊界圖 31
圖3. 2桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收範圍邊界圖 33
圖3. 3不動產實價查詢服務系統原始資料示意圖 35
圖3. 4剔除跨區段土地交易合併申報、土地交易案例去識別化示意圖 36
圖3. 5模型虛擬變數設定示意圖 36

表目錄
表1. 1 新北市和桃園市近年之區段徵收案 11
表1. 2 區段徵收按辦理過程各重大事件所需時間 12
表3. 1 新店中央新村北側附近地區區段徵收案徵收過程重大事件日期表 32
表3. 2桃園機場捷運A10站地區區段徵收開發案徵收過程重大事件日期表 34
表3. 3 兩徵收案樣本空間範圍、地段、使用分區、樣本數比較表 35
表3. 4 研究假說整理表 37
表3. 5 模型探討之徵收案與樣本空間範圍比較表 40
表3. 6 研究目的與模型關聯性比較表 40
表3. 7 新北市及桃園市公告現值佔一般交易市價百分比對照表 41
表3. 8 模型1、2階段定義與階段內樣本數整理表 42
表3. 9 模型1、2可選擇之自變數整理表 43
表3. 10模型1以住宅與非住宅用地為虛擬變數RESET Test 檢定結果圖 43
表3. 11模型1以道路與非道路用地為虛擬變數RESET Test 檢定結果圖 44
表3. 12模型2 RESET Test 檢定結果圖 44
表3. 13 模型3、4階段定義與階段內樣本數整理表 45
表3. 14 模型3、4可選擇之自變數整理表 45
表3. 15模型3 RESET Test 檢定結果表 46
表3. 16模型4 RESET Test 檢定結果表 47
表3. 17模型設計後模型間之比較表一 47
表3. 18模型設計後模型間之比較表二 48

表4. 1 模型1各階段異質性White檢定結果表 49
表4. 2 模型1各階段自變數VIF值統計表 50
表4. 3 模型1階段一、階段二之自變數係數及其顯著性整理表 50
表4. 4模型1階段三、階段四之自變數係數及其顯著性整理表 50
表4. 5模型1不分階段之自變數係數及其顯著性整理表 50
表4. 6 各階段徵收範圍內外、道路非道路用地交乘年平均報酬率表 51
表4. 7 模型1自變數 IN_SCOPE_NOT_ROAD各階段係數與顯著性整理表 51
表4. 8模型1自變數OUT_SCOPE_ROAD各階段係數與顯著性整理表 53
表4. 9模型1自變數OUT_SCOPE _ROAD階段間係數上漲值整理表 53
表4. 10 模型1各階段徵收範圍內土地月交易筆數比較表 53
表4. 11模型1自變數OUT_SCOPE_NOT_ROAD各階段係數與顯著性整理表 54
表4. 12模型1自變數OUT_SCOPE _NOT_ROAD階段間係數上漲值整理表 54
表4. 13 不分階段OUT_SCOPE_NOT_ROAD和OUT_SCOPE_ROAD係數整理表 54
表4. 14模型1自變數D_MRT各階段係數與顯著性整理表 55
表4. 15模型1自變數AREA各階段係數與顯著性整理表 55
表4. 16模型2各階段異質性White檢定結果表 56
表4. 17模型2各階段自變數VIF值統計表 56
表4. 18 模型2階段一、階段二之自變數係數及其顯著性整理表 56
表4. 19 模型2階段三、階段四之自變數係數及其顯著性整理表 56
表4. 20模型2不分階段之自變數係數及其顯著性整理表 57
表4. 21模型2自變數DSB各階段係數與顯著性整理表 57
表4. 22模型2自變數D_MRT各階段係數與顯著性整理表 58
表4. 23模型2自變數RESIDENTIAL各階段係數與顯著性整理表 59
表4. 24模型2自變數AGRICULTURE各階段係數與顯著性整理表 59
表4. 25模型2自變數AREA各階段係數與顯著性整理表 60
表4. 26模型3各階段異質性White檢定結果表 60
表4. 27模型3各階段自變數VIF值統計表 60
表4. 28 模型3階段一、階段二之自變數係數及其顯著性整理表 61
表4. 29 模型3階段三、階段四之自變數係數及其顯著性整理表 61
表4. 30 模型3不分階段之自變數係數及其顯著性整理表 61
表4. 31 各階段範圍內農業用地平均年報酬率比較表 61
表4. 32模型3自變數SCOPE各階段係數與顯著性整理表 62
表4. 33模型3自變數SCOPE階段間係數上漲值整理表 63
表4. 34 各階段範圍內農地各階段月平均交易筆數比較表 63
表4. 35 範圍內農地面積與年報酬率迴歸分析結果 63
表4. 36模型3各階段異質性White檢定結果表 64
表4. 37模型4各階段自變數VIF值統計表 64
表4. 38 模型4階段一、階段二之自變數係數及其顯著性整理表 64
表4. 39 模型4階段三、階段四之自變數係數及其顯著性整理表 65
表4. 40 模型4不分階段之自變數係數及其顯著性整理表 65
表4. 41模型4自變數D_MRT各階段係數與顯著性整理表 66
表4. 42模型4自變數D_CENTER各階段係數與顯著性整理表 66
表4. 43模型4自變數AREA各階段係數與顯著性整理表 67
表4. 44模型4自變數RESIDENTIAL各階段係數與顯著性整理表 67
表4. 45模型4自變數INDUSTRIAL各階段係數與顯著性整理表 68
表4. 46假說與實證結果對照表 71
國內文獻:

1.李素蘭,2010,台灣區段徵收之政經分析,國立台灣大學社會科學研究院政治學系碩士論文。
2.陳顯道,2010,《公私合夥區段徵收開發模式之研究-以南科特定區為例》,長榮大學土地管理與開發學系碩士(在職專)班碩士論文。
3.何憲棋,2001,區段徵收制度土地分配方式之研究,國立政治大學地政研究所碩士論文。
4.徐士堯,1994,《以區段徵收取得大型公共建設用地之研究》,台北:政治大學地政研究所碩士論文。
5.黃昭閔,2008,影響中部科學工業園區台中基地週邊土地價格上漲關鍵因素之研究,逢甲大學土地管理學系碩士在職專班碩士論文。
6.陳祈潔,2016,臺北市土地交易價格與公告地價調整幅度之研究,國立台灣大學社會科學院政治學系政府與公共事務碩士在職專班碩士論文。
7.陳怡雯,1999,區段徵收政策之政策分析,逢甲大學建築及都市計畫研究所碩士論文。
8.吳宗青,1998,臺南市主要交通主軸地價分布及變動影響因素之研究,國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
9.林煥祈,1993,西部濱海快速公路對沿海地價影響之研究-以台南市安平區南區為例,國立中興大學法商學院都市計畫研究所碩士論文。
10.蘇志超、林元興、劉錚錚,1977,台北市各類使用土地市價影因素之實證分析,政治大學地政系碩士論文。
11.王潔敏,2007,大眾運輸系統對房地產價格之影響研究-以高雄大都會區為例,國立成功大學都市計劃研究所碩士論文。
12.張昱諄,2006,住宅用地地價查估之考量因素,以市地重劃為例,國立政治大學地政學系碩士論文。
13.蔡源培,2004,台北捷運場站週邊土地價格變動之研究,中山大學公共事務管理研究所碩士論文。
14.汪芬妍,2006,以區段徵收方式開發新社區創造活力城市問題之探討,嘉義市地政處自行研究報告
15.楊松齡,1994,7月,區段徵收制度之公平性與分配內涵之分析,臺灣地政101期,頁10--16 。
16.杜宇璇 、宋豐荃 、曾禹瑄 、 葛仲寧 、 陳奉瑤,2013,〈台灣特徵價格模型之回顧分析〉,《土地問題研究季刊》,12(2):44-57。
17.陳思翰,2007,2月,捷運聯合開發對當地房地產市場之影響,捷運技術半年刊, 36:171-178。

書籍:

1.趙康,1983,台北市空間地價之分佈及其對都市計畫與建設之觀點,華欣文化事業中心。
2.陳明燦,2013,土地徵收導論,新學林出版社。
3.胥愛琦,2013,計量經濟學,華泰文化事業股份有限公司。
4.新北市政府,2014,新店中央新村北側附近地區區段徵收案區段徵收計畫書。
5.桃園市政府, 2016,桃園機捷A10站地區區段徵收開發案區段徵收計畫書。

政府網路公開資訊:

1.不動產實價登錄系統,http://lvr.land.moi.gov.tw/homePage.action,2012至2015實價交易資料。
2.新北市政府不動產買賣交易服務網,http://eland.land.ntpc.gov.tw/ntpceland/portal/land.aspx,2012至2014新店區土地公告現值
3.桃園地政資訊服務網,http://www.land.tycg.gov.tw/chaspx/SQry1.aspx?web=220,2012至2015蘆竹區土地公告現值。
4.內政部地政司-地價統計資料,http://www.land.tycg.gov.tw/chaspx/SQry1.aspx?web=220,2012~2016土地公告現值占正常交易價格百分比統計表

國外文獻:

1.Söderberg,B.,2002, “A Note on Hedonic Model Specification for Income
Propertice”, K. Wang and M. L. Wolverton, ed., Real estate valuation theory, New
York:Springer.
2.Vanderford, S. E., Y. Mimura and A. L. Sweancy, “A Hedonic Price
Comparison of Manufacture and Site-built Homes in the Non-MSA USA”, the
Journal of Real Estate Research, 27, 1, 83-104, 2005.
3.Jeffrey M. Wooldridge, “Introductory Econometrics: A Modern Approach, 5th Edition.”, South-Western College Pub, 2012.
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